2 способа получить земельный участок: на аукционе и без торгов. Пошаговая схема.

  Автор:
  37963
земельные участки без торгов и на аукционе, torgi.gov.ru

Я продолжаю делиться своими знаниями как получить земельный участок от государства или местной администрации.

Недавно поймал себя на мысли о том, что пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок», помогает находить новые возможности в получении земли.

Поистине изобилие вокруг, нужно его только разглядеть.

В этой статье рассмотрим 2 способа, с помощью которых можно получить земельный участок, без льгот.

Льготники, которые не могут дождаться получения земли по льготным основаниям, так же могут использовать данные способы, поскольку они просты и эффективны.

1-ый способ: получение земли в аренду или в собственность на торгах, то есть на аукционе.

2-ой способ: получение земельного участка без торгов, то есть без проведения аукциона.

Ниже рассмотрим по шагам как получать земельный участок каждым из 2 способов в отдельности.

А так же выясним плюсы и минусы получения земли на аукционе и без аукциона.

Поехали.

Как приобрести земельный участок на аукционе?

Некоторых людей отпугивает само слово «аукцион».  Скрывающаяся за этим словом неизвестная процедура кажется очень сложной и жутко дорогой.

Однако, на самом деле участие в аукционе по земельным участкам не сложнее, чем оформление загранпаспорта.

По поводу стоимости.

Приобрести земельный участок на аукционе очень часто, но не всегда, удается по начальной цене. Иными словами, на аукционе всегда есть шанс, что никакого повышения цены не произойдет.

Земельный участок на аукционе можно как купить, то есть приобрести в собственность, так и получить участок в аренду.

Как правило, земельный участок, выставленный на аукцион, уже сформирован.

То есть участок, уже имеет границы и даже может быть поставлен на кадастровый учет.

Вам остается только подать заявку, пройти процедуру допуска к аукциону и в назначенный день принять участие в аукционе.

С чего начать поиск подходящего земельного участка?

Поиск подходящего земельного участка выставленного на аукцион целесообразно начать с официального сайта Российской Федерации, на котором размещается информация о проведении торгов. Этот сайт располагается здесь: http://torgi.gov.ru

Заходим на данный сайт.

торги точка гов

В верхнем меню находим вкладку «Торги» и в выпадающем списке  кликаем «Аренда и продажа земельных участков».

Откроется форма для поиска аукционов по продаже и аренде земельных участков на всей территории России.

аукцион по земельным участка

Искать подходящие земельные участки можно через простую форму поиска или через расширенную.

В этой статье рассмотрим простой поиск земельных участков, потому что чем проще и понятнее, тем легче и быстрее можно найти подходящий участок земли.

В расширенной форме поиска я только покажу как выбирать одну опцию, чтобы в результатах отразились аукционы, в которых можно принять участие сейчас.

Для поиска земельного участка заполним всего 3 поля в форме поиска  

В первом поле  формы поиска в выпадающем списке нужно выбрать —  Тип извещения.

торги по продаже и аренде земли

Система предлагает 2 типа извещений:

red_galизвещение о проведении торгов,

red_galизвещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе.

Если из выпадающего списка выбрать «Извещение о проведении торгов», то в результатах поиска отобразятся все проводимые аукционы.

Из этих аукционов можно будет выбрать подходящие земельные участки и поучаствовать в них.

Если выбрать тип — Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе, то в результатах поиска будут представлены не аукционы, а объявления о том, что возможно в будущем будет организован аукцион, при условии что появятся заявления заинтересованных граждан.

Иными словами, этот тип извещения не о том, что проводится аукцион. Это предварительный сбор заявок для выяснения заинтересованности в земельном участке.

Для того, что бы найти земельный участок, выставленный на аукцион, нужно выбрать тип: «Извещение о проведении торгов».

Во втором поле просто выбираем страну размещения – Россия.

В третьем поле нужно выбрать местоположение земельного участка.

Как правило, достаточно выбрать субъект РФ и район или в город, в котором нацелены найти земельный участок.

поиск свободной земли

В итоге в результатах поиска отобразятся земельные участки, выставленные на аукцион в конкретном районе.

Для примера, я ввел местоположение земельного участка: Московская область, Пушкинский район.

В результатах поиска было найдено 7 лотов.

аренда и продажа земельный участков

Все земельные участки, выставленные на аукцион, показаны в таблице.

Теперь остается изучить условия предоставления земли и выбрать подходящий вариант.

В выбранном мною для примера Пушкинском районе Московской области на редкость немного аукционов.

Всего 7 лотов.

В некоторых других районах в результатах поиска появляются десятки, а то и сотни аукционов.

Если в вашем районе результаты поиска выдали огромное количество земельных участков, то целесообразно воспользоваться расширенным поиском.

как получить землю

В расширенном поиске я, как правило, использую только одну опцию — «Статус». В этой опции из выпадающего списка выбираю статус «Объявлен».

торги по земле

Фильтр аукционов по статусу «Объявлен»  позволяет оставить в результатах поиска только те земельные участки, по которым торги еще не состоялись и есть возможность в них поучаствовать.

Иными словами, отсекаются ненужные земельные участки, которые уже проданы или сданы в аренду.

Для объективности нужно отметить, что в расширенном поиске есть и иные фильтры, которые позволяют находить только те участки, которые вас интересуют.

Я обычно не использую иные фильтры в расширенном поиске, потому что это позволяет шире оценить рынок земельных участков.

На что нужно сразу обратить внимание при выборе земельного участка на аукционе?     

Начальная цена продажи или аренды земельного участка важный параметр, на который все сразу обращают внимание.

Так же все оценивают площадь земельного участка.

На этих параметрах нет смысла подробно останавливаться.

Однако некоторые люди почему-то игнорируют и не смотрят на вид разрешенного использования земельного участка.

Если целью получения земли является строительство дома, то не стоит выбирать участок с видом разрешенного использования «Огородничество».

Такие участки могут быть дешевыми и привлекательными, но строительство дома на такой земле несет в себе риск потерять дом как самовольное строение, потому что получить разрешение на строительство на таком земельном участке крайне затруднительно.

Подбирая земельный участок на аукционе нужно сразу смотреть на вид разрешенного использования.

Если участок нужен под строительства дома, то вид разрешенного использования должен быть  «Для индивидуального жилищного строительства».

Однако в целях объективности нужно отметить, что из этого правила могут быть исключения.

Если честно, я поначалу, не хотел раскрывать эту догадку, которую обнаружил при изучении пошаговой инструкции «Как получить земельный участок».

Но потом изменил свое решение и сейчас раскрою вам маленький секрет.

В некоторых случаях можно законно построить дом на участке, который имел вид разрешенного использования, например, «под огород».

Если, к примеру, вы ищете земельный участок под строительство дома, то тогда есть смысл рассматривать участки, которые имеют иные виды разрешенного использования, например, под огород.

В чем секрет?

Секрет в умении использовать в своих целях Правила землепользования застройки.

В извещении о проведении аукциона почти всегда указывается кадастровый номер земельного участка.

Зная кадастровый номер земельного участка, можно за 2-3 минуты узнать его точное местоположение.

Для этого достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой.

Установив место расположения земельного участка, можно определить к какой зоне он относится.

Для этого используем карту градостроительного зонирования, которая является приложением к Правилам землепользования и застройки.

Затем находим в Правилах землепользования и застройки описание зоны, на которой расположен земельный участок.

В этом описании нас интересуют только основные виды разрешенного использования, которые применяются в указанной зоне.

Как правило, в каждой зоне указан не один, а несколько основных видов разрешенного использования. 

Если в перечне основных видов разрешенного использования присутствует индивидуальное жилищное строительство, то это очень хорошо.

Несмотря на то, что участок выставлен на аукцион  с видом разрешенного использования «под огород», на нем можно будет построить дом, потому что участок находится в зоне, которая в своем перечне основных видов разрешенного использования  имеет индивидуальное жилищное строительство.

За такой участок можно побороться, с целью получить его в собственность, а потом пройти не сложную процедуру смены вида разрешенного использования земельного участка.

Вот и весь секрет.

Другие секреты, в том числе:

red_galкак находить и использовать Правила землепользования и застройки,

red_galкак сменить вид разрешенного использования,

red_galа также готовые образцы документов для получения земли и смены вида разрешенного использования земельного участка,

вы найдете сами в пошаговой инструкции:

Как получить земельный участок в 2017 году

В  2016 году с помощью данной инструкции я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.

Результат оправдал мои ожидания.

Мы отвлеклись. Возвращаемся к получению земельных участков на аукционе.

В самой первой графе Таблицы с результатами поиска, вы обнаружите несколько значков.цена земли

Один из них — увеличительная лупа.

Кликнув на нее, вы получите доступ к основной информации по земельному участку, в том числе:

79112дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе,

79112тип торгов: продажа земельного участка или сдача в аренду,

79112кадастровый номер земельного участка,

79112категория земель (например, земли населенных пунктов),

79112вид разрешенного использования земельного участка,

79112площадь земельного участка,

79112описание границ,

79112начальная цена земельного участка,

79112шаг аукциона,

79112размер задатка,

79112другая информация.

земельный торги

В других разделах извещения необходимо найти более подробную информацию о земельном участке, в том числе, ознакомиться с проектом договора, который будет заключаться с победителем аукциона или с единственным участником, допущенным к аукциону.

Там же можно найти и скачать шаблон заявки для участия в аукционе и перечень документов, которые нужно приложить к заявке.

Если сделано все правильно и вас допустили к аукциону, то нужно в назначение время явиться по адресу указанному в извещении и принять участие в торгах.

Добрый совет: до начала аукциона установите для себя психологический ценовой барьер, который вы не будете переходить, как бы вам не хотелось получить именно этот земельный участок.

Это важно, потому что если вы переоцените свои финансовые возможности, выиграете аукцион, но не сможете оплатить, то вас наверняка включат в Реестр недобросовестных участников аукционов.

А это закроет вам возможность участия в других аукционах.

На этом закончим описание первого способа получения земельного участка.

Если остались вопросы, то задавайте их в комментариях, я обязательно откликнусь.

Перейдем ко второму способу получения земли.

Как получить земельный участок без торгов?

Земельный кодекс содержит достаточно широкий перечень случаев, когда земельный участок можно получить в собственность или в аренду без торгов.

В этом можно убедиться, посмотрев статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Однако, для простых граждан, которые хотят получить новый земельный участок, подходящим способом является только один:

Получение земли через предварительное согласование Схемы расположения земельного участка.

Получить земельный участок в собственность или аренду без торгов можно:

red_galдля индивидуального жилищного строительства,

red_galдля ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,

red_galдля садоводства, дачного хозяйства,

red_galдля осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Как видно из перечня, в него включены самые распространенные и насущные потребности людей в использовании земли.

Что нужно сделать для получения земельного участка без торгов?

Для того чтобы реализовать возможность получения земельного участка без торгов нужно:

1-ое: найти свободный земельный участок.

Свободную землю под индивидуальное жилищное строительство или для ведения ЛПХ нужно искать в границах населенного пункта.

Это связано с тем, что землю под ИЖС можно получить только в пределах населенного пункта, а получение земли под ЛПХ без торгов предусмотрено  только в границах населенных пунктов.

За пределами городов, сел, поселков и т.д. получить землю под ЛПХ можно только через аукцион.

2-ое: составить Схему расположения земельного участка. 

Схему земельного участка можно составить самостоятельно за 40 минут. Для этого не обязательно нанимать кадастрового инженера.

Детально весь алгоритм поиска свободной земли и составления Схемы земельного участка вы найдете в пошаговых видео инструкциях: «Как за 40 минут найти свободную землю и составить схему земельного участка».

3-ое: подготовить заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Готовый шаблон схемы земельного участка прилагается к пошаговым видео инструкциям.

4-ое: заявление вместе со Схемой земельного участка отдать в администрацию населенного пункта.

После получения заявления администрация в течение 30 дней должна дать ответ.

Если все сделано правильно, и отсутствуют другие желающие получить  земельный участок, указанный в Схеме, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления вам земельного участка.

Данное решение является гарантией, что данный земельный участок будет предоставлен именно вам.

После этого, можно нанять кадастрового инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет и оформления ваших прав на землю.

Таким образом, мы рассмотрели 2 способа получения земельного участка: на аукционе и без торгов.

Подошло время оценить плюсы и минусы каждого из способов получения земли.

Начнем с аукционного способа получения участка.

Плюсы и минусы получения земельного участка на аукционе.

Плюсы:

1. земельный участок уже готов предоставлению.

То есть не нужно заниматься поиском свободной земли. Остается только выбрать подходящий лот, осмотреть участок, внести задаток и подать заявку.

Если вы не получите земельный участок, то задаток вам вернут в полном объеме.

2. есть шанс получить землю по начальной цене.

Такой сценарий возможен, если  к аукциону допущен или принял в нем участие только один участник. 

В такой ситуации, участок будет отдан единственному участнику аукциона по начальной цене без какого-либо повышения.

Минусы:

1. цена на земельный участок может высоко подпрыгнуть в ходе аукциона.

В таком случае от сделки придется отказаться или получать землю по высокой цене.

2. вы не выбираете место расположения земельного участка.

Участки выставляются на аукцион уже готовые. Вы можете только выбирать из того, что администрация выставила на аукцион.

Буквально сегодня я ездил в одну администрацию для ознакомления со схемой земельного участка, предлагаемого к аукциону.

Там разговаривал с одним из сотрудников администрации, который говорит, что осенью 2016 года они планируют выставлять на аукцион около 30 земельных участков.

При этом,  из этих 30 участков около 2/3 неликвидные земли: овраги, болота и другие сложные участки.

Поэтому не все, что выставляется на аукцион кому-то на самом деле нужно.

3. нельзя увеличить или уменьшить площадь земельного участка выставленного на аукцион.

Лот, выставленный на торги, не меняется. Вы можете только соглашаться и участвовать либо не участвовать.

Плюсы и минусы получения земельного участка без торгов.

Плюсы получения земли без торгов:

1. можно получить земельный участок там, где вам понравится.

Подготавливая Схему земельного участка, вы можете выбирать населенный пункт и район в соответствии со своими предпочтениями.

2. площадь земельного участка, который вы хотите получить, определяете вы сами.

Площадь земельного участка, который вы можете получить ограничена только наличием свободной земли и предельными размерами земельных участков.

Предельные размеры участков устанавливаются в Правилах землепользования и застройки.

Как быстро находить и легко использовать Правила в своих интересах для получения земли, детально показано в пошаговой инструкции: Как получить земельный участок.

3. вы сами определяете, на каком праве вы хотите получить земельный участок.

Иными словами, вы сами решаете – получать земельный участок в собственность, то есть покупать, или брать его в аренду.

Кстати, получив земельный участок в аренду под ИЖС, его потом можно выкупить в разы дешевле. Это еще один маленький секрет получения земли.

Минусы получения земли без торгов. 

1. никто не может гарантировать, что земельный участок, на который вы подали заявление и Схему будет предоставлен вам без торгов.

После получения вашего заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и Схемы, администрация должна провести установленную законом процедуру.

Может случиться так, что объявятся заинтересованные люди на этот участок и тогда администрация должна будет выставить участок на аукцион.  В этом случае получить этот земельный участок без торгов не получится.

Но вам ничто не мешает найти другую свободную землю и снова сделать Схему и подать заявление на другой земельный участок.

На этом описание плюсов и минусов получения земельного участка 2 разными способами завершено.

Если вы не просто мечтаете о земельном участке, а предпринимаете действия, то вам поможет инструкция с готовыми шаблонами документов:

Как получить земельный участок

15

счет ИП

Количество земельных участков, которые вы можете получить на аукционе или через согласование Схемы неограниченно. Получайте столько земли, сколько можете.

На этом у меня все.

Желаю вам хорошего дня и достойной жизни.

Хочу получать уведомления о новых статьях

Вопросы по получению земельных участков задавайте в комментариях, я обязательно откликнусь.

2 способа получить земельный участок: на аукционе и без торгов. Пошаговая схема.

   23 голоса
Средняя оценка: 4.8 из 5
Кликните на одну из кнопок соц.сетей и вы не потеряете эту статью
Комментарии на Блог
107 комментариев
  1. Вопросы задавайте в комментария, и не забывайте указать эл. почту, чтобы получить уведомление о готовности ответа.

    • Андрей

      Здравствуйте Дмитрий? у меня вопрос, как отправить заявку на участие в аукционе в электронном виде?

      • Здравствуйте Андрей.

        Мне не приходилось сталкиваться со случаями подачи заявки на участие в земельном аукционе в электронном виде.

        Отсутствие таких случаев в моей практике вероятнее всего связано с тем, заявка на участие в аукционе подается по установленной в извещении о проведении аукциона форме (статья 39.12 ЗК РФ).

        Чиновники земельных комитетов, во всех извещениях о проведении земельных аукционов, которые мне приходилось видеть, указывали порядок подачи заявки:
        лично,
        почтовым отправлением.

        Способ подачи заявки на участие в аукционе по продаже или аренде земли в виде электронного документа, мне ни разу не попадался.

        Если вы нашли такое извещение, скиньте ссылку.
        Это очень интересно, потому что на текущий день федеральный закон о проведении аукциона по продаже и аренде земли в электронном виде еще не принят.

        С 1 июня 2015 года в электронном виде можно подавать:
        1. заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории,
        2. заявления о проведении аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
        3. заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
        4. заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,
        5. заявления о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
        (см. приказ Минэкономразвития № 7 от 14.01.15года).

        Как видно из этого перечня, в нем отсутствует заявка на участие в аукционе.

        Спасибо за хороший вопрос.
        Успехов в получении земли

    • Елена

      Здравствуйте, Дмитрий!

      У меня такая ситуация: мне понравился участок, хочу строить дом.

      НО! Мы не можем узнать кому принадлежит земля, уже делали два раза запросы, и ничего конкретного в ответ не получили, в кадастре и базе Департамента сведений по этой земле нет.

      Как быть дальше?

      • Добрый день Елена.

        Запустите процедуру получения земельного участка.

        В ходе этой процедуры вы либо получите землю, либо получите отказ.

        Если будет отказ в предоставлении участка, то его следует проверить на прочность через прокуратуру (образы заявлений прилагаются) или суд.

        В декабре 2016 года глава одной поселковой администрации получил представление прокурора по моей жалобе и дело не просто сдвинулось, оно рванулось с мертвой точки.

        За 2016 год я получил 1 участок на торгах и 2 участка мне согласовали для предоставления без торгов.
        Ни по одному из этих участков у меня не было вначале никакой уверенности в их получении.

        В итоге я осознал, что в условиях неопределенности только проверенные последовательные шаги приводят к результату.

        Желаю вам успеха.

  2. Александр

    Здравствуйте ! А возможно ли подать заявление в Администрацию на предоставление ЗУ, (статус которого «объявлен» на torgi.gov.ru), без торгов , на основании льгот ?

    • Добрый день.

      Вы имеете ввиду, подать заявление на аукционный земельный участок, чтобы его сняли с торгов и предоставили вам на льготных основаниях?

      Подать заявление конечно можно. Но толку, по моему от этого не будет никакого.

      • Александр

        Да все верно , почему же? участок уже сформирован, искать ничего не нужно , написал заявление, и выкупил или взял в аренду ну льготных условиях ? Вопрос в том , можно ли подавать заявления на аукционные ЗУ?!

        • Александр.

          Вам никто не может запретить подавать заявление, в том числе, на земельные участки, выставленные на аукцион.
          Чиновники будут обязаны принять данное заявление и дать вам ответ, в установленный 30-дневный срок.

          Но на мой взгляд, бесперспективно пытаться на льготных условиях получить земельный участок, который выставлен на аукцион, потому что ни одна льгота по получению земельного участка, не предусматривает обязанность муниципалов снимать с аукциона лоты — земельные участки — и отдавать их льготникам.

          Если бы такая схема проходила, то многодетные семьи уже бы давно набрали себе участков и не стояли бы годами в очереди.

  3. Евгений

    Добрый день, Дмитрий.
    Хочу благодарить вас за ценную информацию по получению земельных участков, которую вы нам даете.

    Хотел узнать у вас по поводу онлайн-сервиса, он нынче не работает… видимо из-за перевода сайта публичной кадастровой карты на другой домен?

    • Здравствуйте Евгений.

      Спасибо за отзыв.

      Онлайн-сервис по определению собственников недвижимости работает в обычном режиме.
      Единственный нюанс в том, что временно приостановили поиск по карте, потому что протоколы Росреестра, разработанные для новой публичной кадастровой карты постоянно дают сбои.
      Как только Росреестр отладит протоколы передачи информации, тогда подключим еще и поиск объектов недвижимости по карте.

  4. Павел

    а на основании чего формируется начальная цена земельного участка на торгах? смотрю примеры, цена выше кадастровой стоимости в 2 раза

    • Добрый день Павел.

      Начальная цена земельного участка, выставленного на аукцион для продажи, определяется по выбору администрации из двух возможных вариантов:

      1-ый: из рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком в соответствии с законом об оценочной деятельности.
      2-ой: из кадастровой стоимости земельного участка, при условии, что государственной кадастровая оценка проведена не более 5 лет назад.
      (источник: пункт 12 статьи 39.11 ЗК РФ)

      Начальная цена земельного участка, объявленного на аукцион для сдачи в аренду, устанавливается администрацией:
      либо в размере ежегодной арендной платы, которая также определяется оценщиком,
      либо в размере от 1,5% кадастровой стоимости земельного участка (если кадастровая оценка не старше 5 лет).
      (источник: пункт 14 статьи 39.11 ЗК РФ)

      • Елена

        как формируется ежегодная арендная плата оценщиком? и где это можно найти/увидеть, чтобы понимать отчего отталкиваться на аукционе. и какой шаг может быть на аукционе?

        • Арендная плата, формируемая оценщиком зависит от множества факторов и методик. На такой вопрос может ответить только оценщик.

          Найти и увидеть вы можете на сайте: торги гов.
          На нем публикуются все аукционы по земле.

          По состоявшимся аукционам на аналогичные участки вы можете посмотреть информацию, в том числе, о шаге аукциона и конечной цене.

          На аукционе, на котором я участвовал вчера, начальная цена торгов составила 2% от кадастровой стоимости участка.

          В соседних населенных пунктах начальную цену выставляют в 5 раз больше — 10% от кадастровой стоимости.

          Многое зависит от степени адекватности и алчности чиновников.

          Успехов на торгах.

  5. Татьяна

    Добрый вечер, Павел!

    Скажите, пожалуйста, как определяется цена земли без торгов?

    Спасибо.

    • Администратор

      Добрый день Татьяна.

      Мое имя Дмитрий, а не Павел.

      Цена земельных участков предоставляемых без торгов определяется органами местного самоуправления.
      Подробно этот вопрос рассмотрен в инструкции Как получить землю.

      Вкратце могу сообщить, что максимальная стоимость земельного участка предоставляемого без торгов ограничена размером кадастровой стоимости.
      Но как правило, в адекватных администрациях цена земли устанавливается гораздо ниже кадастровой стоимости.

  6. Инна

    Здравствуйте, Дмитрий.

    А каким образом можно выкупить без аукциона земельный участок, предоставленный в аренду для ведения огородничества? Три года использования по назначению прошли.

    • Здравствуйте.

      В первую очередь, нужно знать на каком правовом основании вы получили земельный участок в аренду.

      Основные условия выкупа земли без аукциона детально расписаны в пошаговой инструкции.

      В любом случае вам нужно вначале подавать заявление о своем намерении выкупить участок.
      Шаблон заявления и другие образцы документы прилагаются к инструкции.

  7. Наталья

    Дмитрий, если вы поможете составить схему земельного участка, сколько это будет стоить у вас это услуга.

    • Здравствуйте Наталья.

      Я редко берусь за личное составление схемы участка на заказ, потому что это отнимает время, которое я бы с радостью потратил на развитие своих проектов.
      Тем не менее, если я принимаю заказ на личное составление схемы земельного участка с заявлением о предварительном согласовании предоставления земли, то его стоимость будет не менее 12 000 рублей.

  8. Ольга

    Добрый день Дмитрий!

    Если возможно, то подскажите, что делать?

    Все по правилам, с мая месяца закидала заявлениями по участку в Истринском районе.

    Участок свободен, сделали схему расположения участка и снова отказ.

    Теперь пишут, что я могу получить земельный участок в аренду только через торги, что по закону у меня нет основания получить в аренду земельный участок.

    • Здравствуйте Ольга.

      Для того, чтобы дать вам обоснованный ответ, нужно изучить вашу Схему земельного участка и отказ администрации.

      При получении отказа, как правило, есть два возможных сценария действий:

      1. забыть про спорный земельный участок и искать новый.

      2. обжаловать отказ администрации.

      Обжаловать отказ ради самого процесса обжалования не самый конструктивный подход.

      Целесообразно перед обжалованием проверить и понимать есть основания отменить отказ или администрация отказала в предоставлении земельного участка на законных основаниях.

      Готовые шаблоны документов для борьбы с отказами прилагаются к пошаговой инструкции как получить земельный участок.

      Хочу обратить ваше внимание, что сейчас администрация в первом отказе должна изложить все причины и основания для отказа.
      Иными словами, администрация не имеет права в каждом отказе придумывать новые основания.

      Если вы несколько раз подавали заявление о предварительном согласовании и Схему на один и тот же земельный участок и администрация каждый раз обосновывала отказы разными причинами, то это свидетельствует о наличии признаков незаконности действий администрации.

      Желаю успеха.

  9. Лиза

    Здравствуйте, скажите пожалуйста я решила взять землю в аренду под ЛПХ в границах населенного пункта, администрация дала добро никаких запретов нет и собственников тоже нет у участка что я выбрала.

    Так вот мы сделали межевание за свой счёт, схемка готова администрация должна утвердить схему но они бьют почему то на торги, и что объявление в газету размещать будут, хотя никого желающих нет на эту землю вот уже как 10 лет никого нет, мы пользовались и решили оформить аренду по закону.

    Почему я должна делать всё за свой счёт на учёт ставить а участок выставят на всеобщее обозрение? не понимаю…помогите

    • Здравствуйте Лиза.

      Вам не нужно было тратить деньги на межевание земельного участка до утверждения администрацией Схемы расположения земельного и предварительного согласования предоставления земли.

      Предварительное согласование должно быть не устно озвучено чиновниками, а оформлено письмо за подписью главы администрации.

      Похоже чиновники воспользовались вашей неосведомленностью о правилах получения земли под ЛПХ, и решили сэкономить бюджетные средства за ваш счет.

      Сейчас возмущаться поздно, потому что получив схему расположения земельного участка с заявлением о предварительном согласовании, администрация обязана сделать публикацию о возможности проведения аукциона.

      Если появятся желающие, то будет аукцион.
      Но вот межевание участка для аукциона администрация должна была бы делать сама за свой счет.
      Но теперь они воспользуются вашим подарком в виде отмежеванного участка, фактически готового к аукциону.

      Вы не единственная, кто попадается на такую удочку.
      Знание и понимание правил игры по предоставлению земли, избавляет от таких огорчений.

      • Лиза

        Мы сделали только схемку на учет пока не ставили, денег отдали только за схему.

        скажите а дальше есть хоть какие то шансы получить эту землю?

        пока еще у нее нет кадастрового номера да и схема не утверждена, я писала заявление до этого о предоставлении этого земельного участка и сам глава администрации его мне подписал, сегодня написала заявление на утверждение этой схемы.

        что дальше делать?

        • Здравствуйте Лиза.

          Если вы подготовили только схему, то получается, что никакого межевания участка вы не проводили.
          И поэтому вам пока рано обижаться на муниципальную власть.

          После получения схемы участка и заявления о предварительном согласовании его предоставления, муниципалы должны выполнить одно обязательное действие (при условии, что схема участка соответствует обязательным требованиям).

          Это действие называется — публикация объявления о возможности проведения аукциона.

          Если желающие участвовать в аукционе не появятся, то у вас есть шанс получить землю без торгов.

          Если кто-нибудь изъявит желание поучаствовать в торгах, то глава муниципального образования должен отказать вам в предварительном согласовании и утверждении схемы и перейти в режим аукциона.

          Описать в одном комментарии, что вам делать невозможно, потому что ответ на этот «вечный русский вопрос» содержит слишком много вариантов.

          В качестве альтернативы могу посоветовать пошаговую инструкцию, потому что она не только дает ответ на вопрос что делать, чтобы получить землю, но и раскрывает правила игры, которые должны соблюдать чиновники.

          Понимание правил игры избавляет от манипуляций со стороны хитрых или не очень грамотных чиновников из земельных отделов.

          Желаю успеха.

  10. Еледа

    Здравствуйте, Дмитрий.

    Я гражданка Беларуси могу ли я участвовать в торгах?

    Если да, то какие документы мне для этого нужны? Читала земельный кодекс РФ там написано граждане и юр лица( поэтому подумала только гражлане Рф),но потом наткнулась на сайте российском правовом что физические лица (а я ведь являюсь физическим лицом), поэтому запуталась.

    Спасибо.

    • Добрый день.

      Запретов на участие в аукционе не установлено.

      Однако, в части 3 стать 15 ЗК РФ установлены ограничения:
      Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

      Перечень документов, которые нужно предоставить, указывается в извещении о проведении аукциона по продаже или аренде земельного участка.

  11. Михаил

    Добрый день!
    Дмитрий, насколько я читал земельный кодекс по этой теме, я так понял что предоставление без торгов через предварительное согласование схемы расположения участка актуально только для тех категорий граждан, которые имеют право на предоставление земли без торгов (нуждающиеся в улучшении жилищных условий и т.п.) и только однократно. Это указано первым пунктом в ст.39.16 в качестве основания для отказа. Или я что-то не правильно понимаю? Подскажите!

    • Здравствуйте Михаил.

      Право на получение участка без торгов имеют не только нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
      Любой гражданин может неоднократно приобретать землю без аукциона: как в собственность, так и в аренду.

      Существует 5 групп оснований, по которым можно получить участок без торгов.
      В каждой из этих 5-ти групп оснований закреплены по 5 — 10 случаев получения земли без аукционов.

      Как вы сами понимаете перечислить в одном ответе все основания стоит не легкого труда.

      Разбираться в земельном кодексе гораздо проще, когда у вас уже есть общие системные представления о порядке предоставления земли.

      Максимально удачно системные знания по этой теме изложены в пошаговой инструкции.

      Она помогает мне и многим другим людям не заблудиться в дебрях земельного законодательства, которое «наваяли» чиновники из Государственной думы.

  12. Александр

    Дмитрий, благодарю Вас за полезную информацию.

    Есть один вопрос.

    Я собрал все документы на участок, после публикации появились ещё заявители и участок направили по процедуре аукциона.

    Однако, на участие в аукционе заявок никто, в том числе и я (т.к. начальная цена годовой аренды за 4 сотки в деревне 50 км от МКАДа за 150 тысяч рублей) не подал.

    Аукцион был признан не состоявшимся. Могу ли я обратиться в администрацию о возможности заключения со мной договора аренды на участок по этой начальной цене, как первый заявитель?

    Или необходимо было обязательно участвовать в аукционе?

    • Добрый день Александр.

      Обратиться в администрацию вы, безусловно, можете.
      Однако это не означает, что администрация отдаст вам участок без повторного аукциона.

  13. Алина

    Здравствуйте, Дмитрий. у меня такой вопрос.

    есть земельный участок, его нет в кадастровой карте, т.е на учете он не состоит, неотменжеван, не сформирован, никаких границ не имеет, есть только отношение к кварталу(ссылаюсь на данные Росреестра)никаких сведений о земле я не имею. знаю только, что согласно правилам зонирования города и ответу на мой запрос в Администрацию города, мне подтвердили отношение к зоне ПК-4.

    хочу взять участок в аренду под строительство баз (непосредственно разрешенный вид использования з/у). в связи с чем возникает вопрос, могу ли я взять з/у без проведения аукциона, т.к очень нужно именно быть единственным претендентом? если я за свой счет отменжую з/у под необходимую мне площадь? составлю схему? где-то слышала,что можно без торгов взять в аренду менее чем 0,3 или неверно? есть ли какие-то постановления в отношении площади, чтобы аукцион не проводить? т.к на основании ЗК РФ мне ни один подпункт исключающий аукцион не подходит. или взять его например как под ЛПХ и потом перевести? но там стоит зона ПК.
    спасибо за ответ

    • Добрый день Алина.

      В пошаговой инструкции: Как получить землю, дан исчерпывающий перечень оснований для получения земли без торгов.

      Вам остается подвести свои условия под основания получения земли без торгов, либо получать землю на общих оснований через аукцион.

  14. Денис

    Дмитрий, здравствуйте!
    Спасибо за информацию на Вашем сайте!
    У меня есть пара вопросов:
    1. Насколько я знаю, гражданин РФ имеет право подать несколько заявлений о предварительном согласовании. Имеет ли это смысл? Якобы из 10 выбранных участков какой-то предоставят без торгов или это будет как «красной тряпкой» для чиновников?
    2. При получении решении о предварительном согласовании гражданина не будет устраивать цена аренды. Как быть? Как снизить? И, если не соглашаться, будет ли возможность обратиться к чиновникам повторно за предварительным согласованием уже другого участка?
    Речь про Московской области.
    Спасибо большое за ответы!)

    • Добрый день Денис.

      1. Количество одновременно или последовательно подаваемых заявлений о предварительном согласовании не ограничивается ничем.

      Большое количество заявлений еще не гарантия, что будет положительное согласование, потому что если неправильно выбраны зоны или допущены другие ошибки, чиновники наверняка откажут на законном основании.

      Будет ли для них 10 заявлений красной тряпкой? Может быть.
      Но нам с вами должно быть наплевать на реакцию слуг народа. Главное, чтобы они исправно выполняли свою функцию.

      2. Предварительное согласование действительно 2 года. Если вас не устраивает цена, хотя цену можно самому высчитать или заранее узнать в администрации, вы можете не реализовывать свое право на предоставление земельного участка, который вам предварительно согласовали.

      Насколько мне известно из комментариев читателей моего блога, получение земли в Московской области нелегкий процесс, по причине чиновничьего противодействия.

      • Денис

        Дмитрий, очень благодарен за ответ! Спасибо большое!

        Я предполагаю, что я подам пять заявок на свободные земли в одном населенном пункте, только что был на месте, сделал фото.

        Предполагаю, что будет заинтересованность (либо реальная либо специальная властей) и меня отправят на аукцион.

        На аукцион не пойду, так как за свой счёт ставить на кадастровый учет не своё для меня неприемлемо.

        Правомерно ли будет через какое-то время вновь обратиться к властям на эти участки в аренду без торгов, пока не будет заинтересованности? Через какое время это можно осуществлять?

        Вновь спасибо)

        • Добрый день Денис.

          Если по вашим пяти заявлениям о предварительном согласовании появятся желающие (реальные или подставные) на данные участки, то администрация должна вам отказать в предварительном согласовании и перейти в режим аукциона.

          Но в этом случае, для проведения аукциона, ставить участки на кадастровый учет должна администрация за свой счет. На вас эту обязанность никто возложить не вправе.

          Вы проводили бы работы по кадастровому учету земельного участка только в том случае, если бы вам согласовали предоставление участка и утвердили вашу Схему.

          Не участвовать в аукционе, не самая лучшая тактика, потому что если участок выставляется на аукцион по причине того, что появились подставные лица, то с высокой долей вероятности эти подставные не подадут заявление на участие в аукционе, потому что земля им не нужна, а в случае если они выиграют аукцион и откажутся от подписания договора по результатам торгов, то попадут в реестр недобросовестных и не смогут подавать заявления на другие торги.

          В такой ситуации у вас есть шанс быть единственным участником аукциона, которому участок достается по начальной цене.

          Подавать заявление о предварительном согласовании вы можете многократно. Каких-либо ограничивающих сроков нет.

          Другое дело, что если вам отказали в предварительном согласовании и администрация переходит в режим аукциона, то закидывать администрацию новыми заявлениями может оказаться безрезультатным, потому что по закону администрация должна выставить участок на аукцион.

          Хотя надо признать, что в одной администрации мне чиновники сообщили, что они не выставляют участок на аукцион, а отдают его тому, кто первым повторно подал заявление о предварительном согласовании.

          Весьма спорная практика. Но причина таких действий вполне понятна, чиновники не хотят тратить бюджетные деньги на кадастровые работы.

          Но в этом есть одна опасность: если второй желающий начнет раскачивать ситуацию через прокуратуру и суд, то думаю, у чиновников не будет законного обоснования своих действий. А это грозит счастливому обладателю участка перспективой лишится прав на него.

          Желаю успеха.

          • Денис

            Дмитрий, низкий поклон)
            Спасибо!
            По теме: Да в том то и дело, что в Московской области набивается на аукционы очень много желающих, слишком много. Цена 70 000 руб/год легко превращается в 500 000 руб/год.

            Но, следуя Вашему совету, я буду принимать в них участие, вдруг, действительно буду единственным и мне улыбнется удача.
            Чего и всем желаю;)
            Спасибо, Дмитрий, ваши развернутые комментарии заслуживают уважение!

  15. Кристина

    Дмитрий, добрый день!
    Ваш ресурс весьма полезный, за это Вам спасибо!
    Меня интересует такой вопрос: в земельном кодексе указано, что передача земельного участка в аренду без проведения торгов может быть осуществлена для завершения строительства. Верно? А можно ли Выбрать свободный участок и начать строительство дома, а потом обратиться к местным властям за арендой участка без обязательного проведения торгов.
    И что является вообще незавершённым строительством в данном толковании земельного кодекса? Что может грозить за незаконное начало строительства?

    • Здравствуйте Кристина.

      Благодарю за отзыв.

      Получить земельный участок без проведения торгов путем начала строительства дома на пустом земельном участке, без предварительного оформления прав на него, не получиться, потому что постройка будет считаться самовольной и ее снесут (рано или поздно).

      Верховный Суд РФ в своем постановлении Пленума от 23.06.2015 N 25 в пункте 38 дал следующее разъяснение:

      При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

      Из содержания данного разъяснения следует, что объектом незавершенного строительства может быть признан только правомерно строящийся объект.

      А для правомерности нужно как минимум два условия: оформленные права на участок и разрешение на строительство.

      Успехов в получении земли.

  16. Артур

    Дмитрий, добрый день!

    У меня гараж в небольшом гар. массиве (не ГСК), земля и строение оформлены в надлежащем порядке.

    Соседним гаражом никто не пользуется уже лет пять, а то и больше.

    Хотел его выкупить, но владельца найти не смог. Смотрел по кадастровой карте, земля под этим соседом не учтена.

    Как я могу подать заявление на приобретение земли и оформить сосед.гараж на себя?
    Спасибо!

    • Добрый день Артур.

      Если в гараж никто не приходит, это еще не означает, что им никто не пользуется.
      Хозяин гаража может хранить там свой старый диван, который ему дорог как память, или другую даже малоценную вещь. Это уже есть процесс использования.

      Если гараж капитальный, и является объектом недвижимости, то просто так оформить его не получиться.

      Существуют нормы о приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).
      Посмотрите эту статью, может быть найдете для себя способ получить права на соседский гараж.

      Желаю успеха.

  17. Кирилл

    Здравствуйте, Дмитрий!

    Огромное спасибо за полезную информацию, которую нашел на Вашем сайте!

    Подскажите пожалуйста, нужно ли мне подавать заявку на участие в торгах или я автоматически стал участником торгов.

    Поясню: на кадастровой карте 1,5 года назад нашел свободную землю, сделал схему, подал заявление, схему согласовали, я за свой счет сделал межевание. Оказалось площадь испрашиваемого участка 32,58 сот. У нас больше 20 не дают под ИЖС. Размежевали на 20 и 12,58 сот. Сейчас выставили на торги.

    Организаторы торгов говорят что если никто не подаст заявок на аукцион, то со мной заключат дог-р аренды без него и что мне не надо подавать заявку на аукцион. А если кто-то подаст, а я не подам, то я пролечу?

    Или своим заявлением о предоставлении зем. уч-ка я автоматом становлюсь уч-ком аукциона? Но меня не просили задаток вносить…

    Так нужно мне подавать заявку на участие в торгах или нет? И могу ли я так на оба участка заключить договоры аренды или есть ограничение по 1 шт. в руки?
    Простите за многобукф, заранее спасибо!

    • Добрый день Кирилл.

      Если вы подавали заявление о предварительном согласовании после 1 марта 2015 года и вам согласовали схему, то есть фактически предварительно согласовали предоставление участка, то никакого аукциона быть не должно.

      Если же все таки аукцион проводится, то вам надо подавать заявку и вносить задаток.
      Если никто не подаст заявку на аукцион, и вы тоже не подадите, то вы не будете считаться единственным участником торгов, с которым должен заключаться договор по начальной цене.

      • Кирилл

        Дмитрий, спасибо за быстрый ответ! У меня оказывается не аукцион, а извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе. Разобрался — надо смотреть ст.39.18 ЗК РФ. А то уже запаниковал… ))
        Большое спасибо!

  18. Арина

    Подскажите по ситуации. Решили участвовать в аукционе заплатили залог, но не получилось приехать на аукцион по непредвиденным обстоятельствам. Администрация отказывается возвращать залог. Возможно вернуть залог?

    • Я не сталкивался с подобными проблемами.
      Напишите жалобу в прокуратуру. Пусть чиновники попробуют объясниться.

  19. Михаил

    Добрый вечер.
    Обратился в администрацию района с целью приобретения земельного участка через торги, но получил ответ, что участки есть только для многодетных семей и помочь мне не чем не могут.
    Действительно такое может быть?

    • Здравствуйте Михаил.

      Теоретически такое конечно можно представить: вся земля района разделена на участки, плотно примыкающие друг к другу и вообще нет ни одной свободной полоски земли.
      Такая жуткая картина скорее может иметь место в микро государствах типа Люксембург или Лихтенштейн, но едва ли в России.

      Мне тоже пару раз, особенно по началу поиска участков, приходилось выслушивать от чиновников сказки об отсутствии свободной земли.

      Нужно понимать, что для серой массы чиновников, простой гражданин, желающий получить землю, это лишняя работа. А большинство слуг народа не сильно горят желанием работать.

      Во всех случаях я выяснял, что чиновничьи слова «свободной земли нет» оказывались гнусной ложью.

      Если бы я слушал чиновников, а не руководствовался пошаговой инструкцией, в которой, кстати показано как получить от администрации список не обремененных чужими правами земель, то наверное до сих пор бы не получил участка.

      Меньше доверяйте словам чиновников, потому что они не заинтересованы в том, чтобы вы получили земельный участок.

      Успехов.

  20. Сергей

    Дмитрий, подскажите пожалуйста как купить участок на аукционе по начальной цене?

    Предположим есть земельный участок, который уже несколько раз выставлялся на аукцион и аукционы по нему признаны несостоявшимися так как никто не подавал заявок.
    Цена земли 10 000 рублей. Шаг аукциона 1000 рублей.

    На следующий аукцион я подам заявку от своего имени и мой брат подаст заявку от своего имени чтобы было два участника. Если на аукционе один из участников откажется покупать, а другой изъявит покупать за начальную стоимость или оба участника откажутся повышать цену?

    Как правильно себя вести что бы купить за начальную цену?

    • Добрый день Сергей.

      Если вы хотите получить земельный участок по начальной стоимости, то на аукцион должна быть подана одна ваша заявка.

      Иными словами, вы должны быть единственным участником, допущенным к аукциону.

      В этом случае аукцион будет признан несостоявшимся и договор будет заключен с единственным участником аукциона по начальной стоимости.

      Если будет 2 участника, то в самом начале аукциона цена будет поднята на величину шага.

      • Светлана

        Добрый день, Дмитрий! Подскажите пожалуйста норму, по которой аукцион начинается не с начальной цены, а с начальной + шаг аукциона. Спасибо.

        • Добрый день.

          Ваш вопрос относится к порядку проведения аукциона.

          Данный порядок и шаг аукциона устанавливает организатор аукциона, на основании части 18 статьи 39.11 ЗК РФ.

  21. Александр

    Добрый день!
    В соответствии с п.4 стати 39.11. Земельного кодекса — аукцион может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. Подскажите, какого содержания должно быть Заявление от гражданина, чтобы муниципалитет организовал аукцион на участок (земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории).

    • Добрый день Александр.

      В пункте 4 статьи, на которую вы ссылаетесь перечислено, что нужно сделать заинтересованному лицу:
      подготовить схему участка,
      подать заявление о предварительном согласовании.

      Если администрация согласует схему участка, то аукцион проводится не будет и вы сможете получить участок без торгов.

      Для этого нужно подать Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов
      Готовый шаблон данного заявления вы получили вместе с доступом к инструкции: Как получить земельный участок.

      Если же вам все таки нужно по каким-то другим основаниям подать заявление предоставлении участка через аукцион, то можете использовать вышеуказанный шаблон заявления.
      Исключите из него слова без «торгов».
      А в тексте заявления укажите основание (статью ЗК РФ) на основании, которого вы хотите получить участок.

      Желаю успеха.

  22. Елена

    Добрый день Дмитрий!

    Огромное спасибо за полезную информацию!

    Подскажите пожалуйста, что мне делать в моей ситуации. В поселковом совете написала заявление плюс копии документов о рождении детей (непонятно для чего когда у меня есть удостоверение многодетной) на получение земли ,т.к. семья многодетная, в семье воспитывается опекаемый ребенок.

    По очереди мое заявление второе. Прошел месяц ответа нет. На приеме у главы поселкового совета услышала ответ: в поселке свободных участков нет, когда будут неизвестно, вокруг лесной массив, который к ним не относится.

    Я поставила в известность ,что есть земельный участок, который принадлежал моим родственникам, все умерли, наследников нет, на участке находится полуразрушенный дом, на кадастровой карте земля не учтена.

    Показала фото участка. Глава меня попросила показать на кадастровой карте, где это находится, спросила ФИО родственника, при мне сделала звонок , удостоверилась что пустой и меня попросила позвонить на следующей недели, объясняя тем, что распределением земли ни разу не занималась и узнает какие документы надо подготовить.

    Ответ был таков: что землю моего родственника могу получить,согласно очереди. Этот кусок земли лакомый от школы не далеко. Платить за землю не хочу подскажите пожалуйста, что можно сделать?

    • Добрый день Елена.

      Если вы не хотите платить за землю, то инструментов воздействия на администрацию у вас не много.

      Попробуйте найти еще один свободный земельный участок и инициируйте его предоставление по программе многодетным семьям. Это может позволить вам стать первой в очереди и рассчитывать на получение свободного участка ваших родственников.

  23. Екатерина

    Дмитрий добрый день, помогите разобраться в ситуации.

    У нас есть участок площадью 40 сот. Этот участок земли обнесли забором еще более 50 лет назад и мы эту землю пользуем.

    В собственности оказалось только 22 сот.

    Из за «добрых соседей» к нам приехала администрация и наложила штраф за захват земли.

    Как нам оформить в собственность остальные 18 соток нашего огорода без проведения торгов и не потерять его? Заранее спасибо

    • Добрый день Екатерина.

      Гарантировано без торгов получить участок можно только по льготным основаниям.

      Льготных оснований достаточно много, начиная от многодетных, заканчивая получением земли в безвозмездное пользование в отдельных районах.
      Конечно нужно учитывать, что среди льготников может быть своя очередь, которую вы перепрыгнуть не сможете.

      Если с льготами у вас не густо, то остается стандартный способ получения земли через предварительное согласование предоставления участка.

      Если после подачи вами в администрацию заявления о предварительном согласовании Схемы участка на 18 соток, никто не подаст заявление о желании участвовать в аукционе, то вы сможете получить этот участок без торгов.

      Если желающие объявятся, то администрация должна будет организовывать аукцион. Но это не должно вас пугать, потому что, очень часто те кто изъявлял желание, на самом деле заявки на аукцион не подают.
      В такой ситуации аукцион признают несостоявшимся и вы сможете его получить по начальной цене. Конечно, при условии, что вы действуете правильно.

      Если же все таки найдется охотник на ваши 18 соток, то придется побороться, если самовольно занятый вами участок по настоящему вам нужен.

      Как сделать заявление о предварительном согласовании и Схему, а также как не дать чиновникам себя «дурачить» с предоставлением земли, найдете в пошаговых инструкциях:

      как получить земельный участок,

      как составить схему земельного участка.

      К инструкциям прилагаются готовые шаблоны документов для получения земли.

      Я не знаю в какой зоне находиться ваш участок и для каких целей он может использоваться, но тем не менее, рекомендую вам не зацикливаться на получении этого участка именно в собственность.
      Потому что очень часто выгоднее бывает сначала получить участок в аренду или безвозмездное пользование.

      Желаю успеха.

  24. Марина

    Дмитрий! Добрый день! Подскажите,что можно сделать?
    04.12.2015 мой муж, как опекун, подал заявление о предоставлении земельного участка
    ребенку-инвалиду. 15.03.2016 получили Постановление: утвердить схему расположения, установить вид разрешенного использования, поставить на кадастровый учет. Мы оплатили кадастровые работы и поставили участок на кадастр. нам сказали, что теперь документы будут отправлены на МВК. Оказалось , что до сих пор документы не были отправлены на МВК. А теперь мне ответили, что мы не имеем права на первоочередное получение участка без торгов, т.к не являемся нуждающимися в жилищных условиях. Сказали что теперь можем получить только на общих основания на торгах. Может ли администрация отменить свое постановление об утверждении схемы, которое как я понимаю и является предварительным согласованием по заявлению о предоставлении без торгов. Что теперь делать. Участок уже на кадастре за наш счет.

    • Добрый день Марина.

      Если администрация предварительно согласовала предоставление земельного участка, то, по общему правилу, выставить его на торги у нее нет оснований.

      Другое дело, что если предварительное согласование осуществлялось по какому-то льготному основанию, а оказалось, что получатель участка не имеет этой льготы, то тут возникает коллизия.

      Насколько я понимаю, вы намеревались получить землю по льготному основанию и поэтому же основанию вам предварительно согласовали предоставление участка?

      Если по льготному основанию получить участок не можете, то попробуйте получить этот (предварительно согласованный) участок по общим основаниям (если для вас это приемлемо).

      В любом случае, напишите заявление (жалобу) в прокуратуру для проведения проверки и добейтесь ее проведения.
      Важно не дать чиновникам администрации «мутить» ваше дело, нужно перевести его в публичную (прокурорскую) плоскость.

      Если будет установлена ошибка администрации в предварительном согласовании, но тем не менее, участок вам не предоставят, то взыскивайте с администрации неосновательное обогащение и проценты на сумму произведенных расходов.

  25. Ксения

    Дмитрий, добрый день.
    Подскажите, а если составить схему участка, и администрация согласует, без торгов, тогда по какой цене его мне продадут?

    • Добрый день.

      Стоимость продажи земли устанавливает местная власть.
      Аппетит администрации ограничен только размером кадастровой стоимости земельного участка.

      Как правило, стоимость участка определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости.

      Открою 1 из многочисленных секретов, которые я узнал из пошаговой инструкции:

      в подавляющем большинстве случае выгодно брать землю сначала в аренду (если ваша цель ИЖС), а выкупать после возведения дома.
      В этом случае цена выкупа будет значительно ниже, чем покупка пустого участка.

      Например, в одном из регионов, где я в ноябре получил участок в аренду, стоимость выкупа земли, после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

      Прокачивайте все варианты и выбирайте лучший.

      Желаю успеха.

  26. Эльвира

    Взяли землю в аренду на 20 лет у администрации района. Получили все документы
    , разрешение на строительство, построили фундамент на участке, зарегестрировали как обьект незавершенного строительства. Можем ли мы теперь получить эту землю в собственность и на каком основании? При написании заявления ссылаться на какие законы? Очень надеюсь на ответ!!

    • Добрый день Эльвира.

      Все способы получения земли в собственность описаны в пошаговой инструкции.
      Ссылку на доступ к инструкции легко найдете в тексте статьи.

      Возможность выкупа земли под объектом незавершенного строительства не предусмотрена.
      Нужно достроить объект, только после этого на основании п. 6 статьи 39.3 ЗК РФ участок можно выкупить.

  27. Виктория

    Здравствуйте Дмитрий.

    Спасибо за Ваш труд. Очень познавательно.

    Помогите, пожалуйста, советом со стороны. Я обратилась в наш Департамент о предоставлении земельного участка на правах аренды (зона Ж4) под ведение дачного хозяйства.

    Ранее этот участок был отдан без торгов определённому гражданину, договор аренды с которым был расторгнут по решению суда. Решение в силу вступило.

    Соответственно у этого участка есть и кадастровый номер, и адрес, и даже электричество к нему подведено. Но администрация отказывает предоставить участок, ссылаясь на то, что он находится в прибрежной зоне реки.

    Пишу после отказа заявление о предоставления этого же участка для размещения объектов пляжного отдыха — все равно отказ ввиду того, что возможно только для объектов зоны Ж4.

    Скажите, пожалуйста, что такого необычного нужно указать в заявлении, чтобы не получить отказа? Заранее благодарю.

    • Здравствуйте Виктория.

      Спасибо за отзыв.

      Мне очень понравился ваш вопрос, потому что в нем скрыта одна часто встречающаяся иллюзия, которая присуща многим россиянам, желающим получить землю или по иным причинам обращающимся к чиновникам.

      Эта иллюзия состоит в том, что многие люди в глубине души верят, что есть какие-то «особые» формулировки и слова, которые волшебным образом могут изменить мнение и позицию чиновника по их вопросу.

      Причина живучести подобной иллюзии состоит в том, что подавляющее большинство людей не знают тонкости правил игры по предоставлению земельных участков.

      На самом деле, нет никакой нужды гадать, что такого необычного указать в заявлении, чтобы не получить отказ.
      Достаточно указать то, что соответствует законодательству.

      В вашем случае, нужно указать один из основных видов разрешенного использования земельного участка, который соответствует зоне Ж-4.
      Полное описание видов разрешенного использования имеется в Правилах землепользования и застройки вашего населенного пункта.

      А затем, действуя по пошаговому алгоритму, нужно «загонять» чиновника в ситуацию, когда не вы, а он сам должен ломать голову над тем, чтобы такого необычного указать в прокуратуре и суде, чтобы доказать законность своего отказа.

      Знание правил игры позволяет быть не пешкой, а игроком.

      Еще раз спасибо за вопрос.
      Успехов.

  28. Александр

    Здравствуйте!

    Спасибо за видео и инструкции, сегодня отправил заявление со схемой в администрацию))

    Скажите есть подобные материалы о предоставлении делового леса для строительства дома?

    • Добрый день Александр.

      Пошаговых инструкций по получению делового леса у меня нет. Не уверен, что кто-то в принципе мог бы написать подобный материал.

      С наступающий новым годом.

  29. Роман

    добрый день, подскажите если сможете — нашли участок на территории поселения для строительства, подали заявление на оформление в собственность, поселение дало Добро, подписали план, Комитет по управлению имуществом подает объявление в средства массовой информации и по истечении 30 дней другие заинтересованные лица не появились.

    Заявление подавали в начале августа, в середине сентября нам сказали что других заинтересованных лиц нет, Но что то изменилось в законодательстве и придется повторно подавать заявление и соответственно объявление в средства массовой информации, но все это формальности- так мне сказали в комитете по управлению имуществом.

    Подали заявление повторно в середине ноября, объявление повторно вышло в СМИ, и по истечении 30 дней появились заинтересованные лица! И теперь этот земельный участок будут выставлять на торги! Подскажите, на самом деле были какие-то изменения в законодательстве? или же просто кто то хочет наживиться за счет торгов?

    • Здравствуйте Роман.

      Изменения в законодательстве вносятся постоянно.

      Однако относительно вашей ситуации, с августа по ноябрь 2016 года в законодательство, касающееся предоставления земли без торгов никаких изменений не вносилось, насколько мне это известно.

      Когда чиновники говорят о каком-то изменении законодательства, нужно «выносить им мозг», чтобы они детально сказали каким конкретно законом внесены изменения (номер, дата и т.д.).

      Если чиновники смогут назвать, то следует проверить данный закон.
      Если будут мычать что-то невнятное, то выводы можете сделать сами.

  30. Александр

    С наступающий новым годом. Подскажите пожалуйста после согласования и получения договора — купли продажи нужно оплатить участок. Плата это кадастровая стоимость участка?

    • Добрый день.

      Размер платы при покупке земли без проведения торгов определяет местная администрация.
      Размер платы не может превышать кадастровую стоимость.

      Как правило, администрация устанавливают размер платы в процентном отношении от кадастровой стоимости.

  31. Елена

    Уважаемый Дмитрий!

    Здравствуйте!
    ознакомилась с Вашими советами, очень полезны.

    Я — новичок в этом непростом земельном вопросе.
    Помогите разобраться в следующем моменте. Хочу сформировать участок в Зоне среднеэтажной застройки под строительство магазина. но в по основному ВРИ — не разрешено строить отдельно стоящий объект торговый, а по условно-разрешенному — можно.
    как мне поступить в такой ситуации? Буду Вам очень признательна.

    • Здравствуйте Елена.

      Если вы новичок, то начинать получение участка в расчете на условно-разрешенный вид использования земельного участка было бы несколько опрометчиво.

      Разберитесь в вопросе получения участка с помощью пошаговой инструкции и тогда вы легко сможете подобрать для себя путь и способ получения земли.

  32. Ксения

    Дмитрий добрый день.

    Попробую сформулировать вопрос, только начинаю в этом разбираться. Есть желание приобрести участок в снт (в перспективе дом построить).

    Но все участки в обществе на учет, судя по кадастровой карте, поставлены. Как узнать есть ли «свободное» место с краю? Рядом зона озеленения, в ней строить не дадут.

    Карту градостроительного зонирования по своему региону слишком укрупненная, без координат, скачивала с официального сайта мэрии (Новосибирск), невозможно наложить и понять есть ли не занятые места. Может и нет смысла рисовать схему, можно где нибудь найти нормальную зоновую карту?

    • Здравствуйте Ксения.

      Карту градостроительного зонирования готовит орган местного самоуправления, поэтому получить ее можно только на сайте администрации или при личном обращении к чиновникам.

      Как правило, на картах градостроительного зонирования никаких координат нет. По крайней мере, мне не разу не попадалась КГЗ с координатами.

      Выяснять по карте градостроительного зонирования наличие или отсутствие свободных земельных участков занятие крайне трудное и не благодарное, потому что у этой карты иное назначение.

      Для поиска своих участков я использовал видео инструкции, потому что данный способ более эффективен.

      По своему опыту удачных и не удачных действий по поиску свободной земли могу сделать один определенный вывод: пока не нарисована схема земельного участка и по ней не получен официальный ответ администрации, прогнозы и рассуждения о наличии или отсутствии свободной земли это пустое сотрясение воздуха.

      Чем больше схем и заявлений вы подаете, тем выше шансы найти свободный участок.

      Желаю успеха.

  33. марина

    Как подать заявку на аукцион,есть форма или произвольно пишется?)

  34. Светлана

    Добрый день, Дмитрий!
    Частью 17 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что изменения видов разрешенного использования предоставленного по результатам аукциона не допускается.

    Вы считаете, что его можно изменять на другой любой вид не выходя из видов, установленных для зоны расположения земельного участка, утвержденной Правилами землепользования и застройки? Спасибо.

    • Здравствуйте Светлана.

      Нет, я так не считаю, потому что это бы противоречило закону.

      Статья, на которую вы ссылаетесь, касается аренды земельного участка.
      Для смены вида разрешенного использования нужно участок перевести из аренды в собственность.

      • Светлана

        Добрый день, Дмитрий!
        Но для приобретения в собственность (из аренды приобретенной на торгах) потребуется построить объект соответствующий виду разрешенного использования ( т.к. градостроительный регламент выдадут только на тот объект, который и был указан при проведении торгов), зарегистрировать на него право и только тогда станет возможным приобрести земельный участок в собственность. Или я не права?

        • Добрый день.

          Аукцион проводится в отношении земельного участка (допустим с видом разрешенного использования ИЖС).

          Не совсем понимаю о выдаче какого градостроительного регламента вы ведете речь.
          Но для строительства на участке индивидуального жилого дома нужно получать разрешение на строительство.

          Для оформления разрешения на строительство, нужно предварительно запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

          ГПЗУ выдается не в отношении объекта, а на земельный участок.

          На основе ГПЗУ составляется схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
          После этого администрация выдает разрешение на строительство.

          Построили дом, соответствующий виду разрешенного использования з/у, ввели его в эксплуатацию, зарегистрировали право собственности на дом, и после этого можете выкупить участок.

  35. Александр

    Здравствуйте Дмитрий.

    Обратился в администрацию по поводу выделения не размежеванного участка. На что получил, ответ что межевание участка я должен делать за свой счет.

    После чего аренду участка будут проводить через аукцион. И если я проиграю, то за межевание участка деньги мне никто не вернет. Предлагали уже размежеванные , но они меня не устраивают по расположению.

    Как быть, чтобы не терять деньги?

    • Александр

      Участок хочу получить в аренду, а потом выкупить. По окончанию аренды 5 лет в администрации сказали, чтобы я минимум оформил незавершенное строительство. После этого участок можно выкупить за 10 процентов от кадастровой стоимости. Так ли это?

      • У вас очень коварные чиновники в администрации.
        Я прихожу к такому выводу, потому что выкупить участок под объектом незавершенного строительства нельзя.

    • Здравствуйте Александр.

      Вы описали классическую схему обмана, которой частенько пользуются некоторые чиновники, чтобы «вешать» на граждан чужие расходы.

      Причина такого обмана состоит не в том, что чиновники «злые» (чиновники только хотят сэкономить бюджетные деньги), а в том, что граждане не знают процедуру предоставления земельных участков и слепо доверяют тому, что им говорят слуги народа.

      Чтобы не быть «дойной коровой» нужно:
      — либо изучить Земельный кодекс,
      — либо применять инструкцию по получению земли.

      Если у вас есть навык работы с юридическим массивом документов и вы можете сами составлять заявления по описанию в законе, то можно самому изучить ЗК РФ.

      Однако гораздо проще и быстрее использовать пошаговую инструкцию с готовыми шаблонами документов.

      В любом случае, понимание «правил игры» позволить вам не только ставить чиновников на место, но и находить для себя самые выгодные способы и условия получения земельных участков.

      Желаю успеха.

      • Светлана

        ст. 39.11 ЗК РФ часть 4. Законодатель предусмотрел обеспечение проведения кадастровых работ заинтересованным лицом. Можно не тратить деньги и участвовать в аукционах,которые проводят по инициативе других лиц или органов власти

        • Можно.
          Но только не следует путать проведение кадастровых работ с составлением схемы земельного участка.

          Схему расположения земельного участка любой человек может сделать самостоятельно за 40 минут бесплатно.

          На основе утвержденной схемы, земельный участок можно получить без торгов, в том месте где вам нравиться, а не там где администрация или другие персонажи формируют участки.

          В этом состоит отличие, которое обеспечивает свободу выбора способа получения земли.

  36. Василий

    Извините, Здравствуйте! Получил отказ в предварительном согласовании свободного участка, по схеме вопросов не было. Вид просил под садоводство, (в черте города) потому как стою в очереди как льготник по этому виду. Отказ — потому что пишут: заявленный вид не соответствует функциональной зоне (там типа блокировочные дома по проекту) проекта генплана городского поселения. Говорю: так он не утверждён (генплан), ну и что говорят они, его вот-вот утвердят, он уже готов. Хотя даже слушаний ещё не было. ЧТО ДЕЛАТЬ? СПАСИБО! Московская обл.

    • Здравствуйте Василий.

      Интересное объяснение придумали чиновники.

      В вашей ситуации остается только обжаловать в суд и прокуратуру.
      Пусть попробуют убедить судью и прокурора и законности отказа.

      По вопросам читателей моего блога прихожу к выводу, что в Московской области чиновничьи отказы очень частое явление.

      • Василий

        Большое СПАСИБО ДМИТРИЙ за ответ. Видели бы их морды, извините, когда они всё это выдают. Как будто это непререкаемо, а главное сами то такие молодые и туда же… куда катимся?
        В суд подам, но иллюзий не питаю, там такой же гадюшник, кстати в суде на что ещё можно упереть кроме не утв. генплана?
        Р.С. И ещё никак не разберусь, вид садоводство для нас. пунктов не помеха? по секрету — это Пушкино.

        • Добрый день.

          Для рекомендаций по вопросу о дополнительных обстоятельств, на которые можно ссылаться в иске, нужно изучать вашу ситуацию и документы.
          Только после этого можно дать оценку и ответить на вопрос о наличии других нарушений, которые могли допустить чиновники.

          По поводу вида разрешенного использования — садоводство.
          Следует изучить Правила землепользования и застройки Пушкино и сравнивать карты градостроительного и функционального зонирования с местом расположения вашего участка.

          Этот процесс хорошо показан в видео инструкциях.

          • Василий

            Большое СПАСИБО Дмитрий за объяснения

  37. Наталья

    Здравствуйте. Хотела уточнить — участок нужно искать именно в том посёлке где живёшь или это распространяется на субъект федерации, т.е. в пределах области ?

    • Добрый день.

      Искать земельный участок вы можете в любом регионе России и в любом муниципальном образовании, независимо от вашего места жительства.

  38. андрей

    Дмитрий здравствуйте ! а как можно взять з/у без проведения торгов

    • Добрый день Андрей.

      Один из способов приобретения земельного участка без торгов — через предварительное согласование Схемы расположения земельного участка.

      В конце 2016 года мне удалось таким образом получить права на получение двух участков без торгов.

      Пошаговый алгоритм действий найдете в инструкциях.

      Желаю успеха.

  39. Андрей Тарасов

    Здравствуйте, Дмитрий!

    Большое спасибо за Ваш труд и желание помочь другим.

    У меня к Вам несколько вопросов.

    У нас в районе чиновники установили начальную цену за аренду ЗУ (в границах населенного пункта, только ИЖС и ЛПХ) на аукционе в 80% от кадастровой стоимости!

    Получается, даже при отсутствии других участников, я буду платить в год за аренду почти кадастровую цену. Это делает бессмысленным саму аренду участка, т.к. его сразу можно выкупать по КС.

    На Ваш взгляд соответствует закону такое решение властей? Где в законе описана процедура определения начальной цены аукциона? Как определяется кадастровая стоимость вновь обр. участка? Могу я сам рассчитать ее? Или это безпредел оценщиков — как захотят так и сделают?

    Проблема в том, что после 1 марта 2015 года ни один участок не проходит без аукциона. Законно ли то, что без аукциона аренда составляет 500 р.(15 соток ижс), а в случае аукциона начальная цена — 30 тыс. р.? Есть ли методы борьбы с подставными заявителями?

    Какой срок отводится властям на постановку на учет ЗУ перед аукционом, когда истек месячный срок объявления.
    Спасибо.

    • Добрый день Андрей.

      Вы задали столько вопросов, что готовить ответы на них мне придется пару дней.

      Как вы надеюсь понимаете, я не могу себе позволить такую роскошь.

      К тому же больше половины ответов на ваши вопросы содержатся в инструкции.
      Вы можете ею воспользоваться и найти решение в своей ситуации.

      По поводу кадастровой стоимости могу сказать, что она определяется государством, и обычный землепользователь самостоятельно и произвольно не может ее менять.

      В отдельных случаях кадастровую стоимость можно снизить через комиссию Росреестра или через суд.

  40. Андрей Тарасов

    И насколько реальна такая схема: приобрести в собственность за плату у администрации земельный участок в населенном пункте с ВРИ огородничество, а потом сразу изменить ВРИ на ИЖС. По градостроительному регламенту оба этих ВРИ допустимы. Какие могут быть основания у главы адм. для отказа в изменении ВРИ?

    • Такая схема реальна при определенных условиях.

      Основное условие: ИЖС и огородничество должны относиться к основному виду разрешенного использования участка.

      Смену ВРИ осуществляет не глава администрация, а Росреестр.

      Об этом, кстати, тоже детально написано в пошаговой инструкции.

  41. Уважаемые пользователи, количество комментариев в этой статье превысило 100.

    Поэтому вы можете задать свои вопросы в комментариях к статье:
    Продажа земельного участка без торгов.