Меню

Доля в квартире не менее 6 кв.м: новый закон 2 исключения

доля в квартиреС 1 сентября 2022 года доля в квартире НЕ может быть меньше 6 кв.м.

Запрет установили в законе 310-ФЗ от 14 июля 2022.

Суть запрета в том, что собственники не могут совершать сделки по дроблению долей.

Теперь собственники невправе сделать так, чтобы доля в квартире стала меньше 6 кв.м.


Рассмотрим ограничение размера доли в квартире и ответим на вопросы:

  • в каких помещениях доля не может быть меньше 6 кв.м.?
  • какие 2 исключения допускают, чтобы доля в квартире была меньше 6 м?
  • с какой даты действует запрет?
  • что делать если доля в квартире изначально была меньше 6 кв.м.?
  • можно ли долю в квартире продать, если ее размер меньше шести квадратных метров?

Внизу статьи также читайте советы по ситуациям с долями и задавайте вопросы юристам.
как получить земельный участок - пошаговая инструкция

пошаговая инструкция

Доля в квартире или другом жилом помещении не может быть менее 6 кв.м.

Сразу отметим важный нюанс.

В законе 310-ФЗ запрет установили в отношении любого жилого помещения, а не только квартиры.

Жилищный кодекс выделяет 3 вида жилых помещений:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Как видим, к жилым помещениям относят не только квартиру.

Индивидуальный жилой дом, а также комната – это тоже жилые помещения.

Таким образом, запрет на минимальный размер доли в равной мере действует на жилой дом и комнату.

Иными словами,

доля в квартире, доля в комнате или доля в индивидуальном жилом доме не может быть меньше 6 кв.м.

Для простоты понимания будем использовать выражение — доля в квартире.

Однако помним, что новый запрет и 2 исключения также распространяются на жилые дома и комнаты.

Новый запрет легко понять на 2-х примерах.

Например,

собственник 1 человек, его доля в квартире единственная и равна единице или 100%, общая площадь 48 кв.м.

Если собственник распределит собственность квартиры на доли, то максимальное количество долей будет 8.

Проще говоря, собственность на квартиру общей площадью 48 кв.м может быть разделена максимум на 8 долей.

При этом не важно, каким способом распределена квартира: через продажу или дарение.

Девятой доли не может быть, потому что 48 кв.м : 9 = 5,33 кв.м.

Обратите внимание, при расчете учитывают общую площадь жилого помещения (дома, квартиры или комнаты).

Рассмотрим другой, более сложный пример.

Квартира 48 кв.м., 4 собственника, доля в квартире каждого собственника равна ¼.

В такой квартире на каждого сособственника приходится по 12 кв.м.

Каждый из собственников может передать другому или третьим лицам не более половины своей доли.

Если собственник решит передать (продать, подарить) больше половины своей доли, то у него останется меньше 6 кв.м.

Появление доли в размере меньше шести кв.м станет нарушением запрета.

Что будет если купить долю в квартире меньше 6 кв.м?

Продажа, дарение или другая сделка, в результате которой появилась доля меньше 6 кв.м ничтожны.

Ничтожность предполагает, что сделка не влечет никаких правовых последствий, изложенных в договоре.

Другими словами, подобную сделку считают недействительной.

Она не порождает никаких юридических последствий, кроме тех, которые связанны с ее ничтожностью.

По общему правилу, стороны сделки возвращаются в первоначальное положение.

Таким образом, покупать долю в квартире, если доля меньше 6 кв.м, юридически бессмысленно.

Дарение доли в квартире, которая меньше 6 кв.м. также не имеет смысла.

Подробнее о ничтожной сделке смотрите статью 166 ГК РФ.

Новый закон делает 2 исключения: когда доля в квартире может быть меньше 6 кв.м?

Если права на долю возникли в результате наследования, то ограничение не действует.

Рассмотрим на примере.

Умер собственник квартиры.

Общая площадь квартиры 35 кв.м.

6 наследников вступают в наследство и получают квартиру в долевую собственность.

Каждый из наследников получает равную долю, по 1/6.

В результате на каждого наследника приходится по 5,83 кв.м.

Доля в размере 5,83 меньше 6 кв.м. По новому ограничению права на такие доли оформлять нельзя.

Однако для наследования сделано исключение.

Если доля в квартире получена по наследству, то она может быть меньше 6 кв.м.

При этом основание для наследования не имеет значения.

Наследство получают по закону или по завещанию.

Неважно как вы получили наследство: по завещанию или по закону.

Исключение будет действовать.

Наследуемая доля в квартире может быть меньше шести квадратов.

Второе исключение.

Если доля в квартире получена в результате приватизации, то ограничение не действует.

Приватизация квартиры не отменена.

На текущий момент приватизацию сделали бессрочной.

Рассмотрим пример.

Приватизация квартиры площадью 35 кв.м.

В квартире прописано 6 человек.

Все имеют право участвовать в приватизации квартиры.

Для справки.

Из квартиры человека можно выписать через суд.

В случае принудительной выписки человек не сможет участвовать в приватизации.

Каждый получит в собственность по 1/6 доли квартиры. Размер доли каждого собственника составит 5,83 кв.м.

Согласно новому закону права на такие доли оформить невозможно.

Однако для приватизации квартиры сделано исключение.

Доля в квартире, приобретенная через приватизацию, может быть меньше 6 кв.м.

Следует отметить, что 2 исключения, не являются единственными.

Могут быть и иные исключения.

Критерием других исключений будет следующее:

права общей долевой собственности на жилое помещение возникли в силу закона.

Указанный критерий означает следующее.

Если право на долю возникло не по сделке, а в силу закона, то ограничение в виде 6 кв.м не действует.

Наследование и приватизация – это частные случаи приобретения прав в силу закона.

В завершение, рассмотрим еще 2 вопроса.

Первый.

С какой даты доля в квартире не может быть меньше 6 квадратных метров?

В начале статьи упоминал, что закон 310-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2022 года.

Именно с этой даты, собственник не вправе совершать действия по дроблению долей.

Таким образом, с 01.09.2022 года нельзя совершать сделки, в результате которых появляются доли менее шести квадратов.

Из нового запрета есть исключения, о которых следует помнить.

Применение нового ограничения с 1 сентября 2022 ставит новый вопрос.

Что делать если доля в квартире изначально была меньше 6 кв.м?

В законе 310-ФЗ прямого ответа на данный вопрос нет.

Однако собственнику доли в квартире размером меньше 6 кв.м каких-либо действий предпринимать не нужно.

Действия закона 310-ФЗ применяются к отношениям, возникшим после 01.09.22.

Если доля в квартире возникла до указанной даты, то права на такую долю признаются законными.

Дополнительных действий собственникам долей предпринимать не нужно.

Однако есть 1 совет, которым полезно воспользоваться.

Если доля в квартире возникла еще до 01.09.22 и была меньше 6 кв.м, то:

  • сохраните правоустанавливающие документы на долю;
  • восстановите данные документы, если они были утрачены.

В будущем, при совершении сделки с долей, у чиновников или клерков МФЦ будут возникать вопросы.


Собственнику такой доли придется доказывать, что он не попадает под закон 310-ФЗ.

Первое, чем можно доказать – это правоустанавливающие документы.

Именно из данных документов следует, что права на долю возникли до 01.09.2022 года.

Поэтому в новых условиях стало еще более актуальным наличие правоустанавливающих документов.

Желаю достойной жизни, и чтобы ваша доля в квартире не была такой горькой как 6 кв.м.

На сайте работают дежурные юристы.

Задавайте вопросы по телефону или через форму обратной связи.

Комментарии 7

  • Добрый день. Скажите, можно реально выделить жене в доме одну комнату площадью 9 м для её фактического проживания в ней. Сделать отдельный вход. Окно есть. Дать доступ пользоваться санузлом и кухней. Возможно ли сделать это с учётом квадратуры комнаты.? Собственность долевая. Общая площадь 61 м. Её доля 1\8. И будет ли это считаться раздельным местом проживания при определении места жительства детей? Заранее благодарю!

    • Добрый день.

      Категорично утверждать не берусь, но по моему мнению, подобный выдел доли в натуре маловероятен.
      Возможные препятствия:
      1. насколько помню, минимальная площадь для проживания должна составлять около 12 кв.м.,
      2. типовые многоэтажные дома, в подавляющем большинстве случаев не имеют технической возможности из одной квартиры сделать 2, потому что помимо отдельного входа нужно обеспечить отдельный санузел и кухню.

      Будет ли это считаться раздельным местом проживания при определении места жительства детей?
      Это загадка, на которую не знает ответа никто, даже судья, который будет рассматривать дело.
      Но следует учитывать, что судьи на практике исходят из приоритета прав матери.
      Другими словами, несмотря на провозглашенное в Семейном кодексе равенство прав родителей, суд почти всегда ставит права матери выше, чем права отца.
      Поэтому, полагаю, определение факта раздельного проживания будет решаться с учетом того, на чью сторону попадают выгоды от соответствующего решения.

  • Такой Вопрос. Мы продали квартиру с разрешения опеки и написали обязательство, что разместим деньги на счете детей согласно долей проданной квартиры 1/500 каждому ребенку и выделим доли в купленной уже квартире другого региона в соответствии выделенных долей в первой квартире. Теперь с 1 сентября 2022 года , в том регионе где купили сейчас квартиру, сказали ,что надо выделить детям по 6 кв м и соответственно этим метражам разместить деньги. Как так? Писали обязательство одно, опека дала на это добро, а теперь в другом регионе нам диктуют новые правила? Законно ли это?

    • Интересный у вас сюжет.
      Надеюсь вы понимаете, что невозможно дать правовую оценку, не имея представления об основаниях, которыми персонажи, которые вам диктует новые условия, обосновывают свою позицию.
      Попробуйте задать вопрос через юридический сервис.
      Возиожно кто-то сможет вам помочь.

      • обосновывают тем что с 1 сентября 2022 года на человека не должно быть менее 6 метров. но этот закон, о моему мнению, исключает варианты где задействован Мат Капитал. Так как Мат капитал от государства не оценивается исходя из метража 6 метров . Я не вижу основания увеличивать Счет детям на Эту сумму. Это Калининград. Хотя кто-то пытается доказать , что это уже не Мат Капитал, но я опять считаю, что это именно те средства перечисленные и полученные посредством продажи и расчета от суммы Мат Капитала. Это не наши личные Деньги. Происхождение их четко прослеживается, не смотря на то, что нет сертификата. Мне важен Юридический ответ. Права ли я? Мы действуем согласно закона последовательно. Есть Разрешение, есть обязательство с указанием адресов, метражей на детей.

  • В квартире имеется доля менее 6 м кв., которая мне досталась в наследство до 01. 09.2022. Могу ли я теперь свою долю подарить дочери, у которой в этой квартире доля большей по площади. Будет ли такая сделка оформлена и не явится ли она ничтожной. Кто может ответить на этот вопрос.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.