Меню

Утверждение схемы земельного участка или как избежать 5 оснований отказа.

утверждение схемы земельного участкаОпытные получатели земли знают, что утверждение схемы земельного участка это способ получить участок без аукциона.

Власти часто «заворачивают» утверждение схемы земельного участка и переводят предварительное согласование в режим торгов.

Но справедливости ради надо признать, что в отказах зачастую виноваты сами заявители.

Допуская ошибки, они лишают себя возможности получить землю без торгов.

Иными словами,

приобрести участок через утверждение схемы земельного участка.

Давайте разберем основания, по которым чиновники могут отказать в утверждении схемы.

Попутно рассмотрим способы, как избегать отказов.

Утверждение схемы земельного участка имеет 5 оснований для отказа.

Все основания отказа утверждения схемы земельного участка изложены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Обратите внимание.

Помимо оснований отказа в утверждении схемы существуют основания отказа в предварительном согласовании и в предоставлении земельного участка.

В этой статье будут рассмотрены только основания отказа в утверждении схемы.

Основания отказа в предварительном согласовании и предоставлении участков будут описаны в других материалах. Если конечно данная статья будет востребована и наберет достаточно отзывов.

1. Утверждение схемы земельного участка застопорится если Схема не соответствует установленным требованиям.

Для начала уточним один нюанс.

Схема земельного участка может быть подготовлена в одном из 2-х видов.

  • В форме электронного документа,
  • На бумажном носителе.

В форме электронного документа схему можно сделать платно на сайте Росреестра.

На бумажном носителе схема готовится за 40 минут с помощью программы АРГО.

Ознакомительную версию программы АРГО можно скачать бесплатно на сайте разработчика.

Требования к электронной и бумажной версии схемы практически идентичны.

В этой статье рассмотрим требования к бумажному варианту схемы.

Потому что бумажный варинат дает определенное преимущество перед электронной версией.

В чем состоит преимущество?

Преимущество бумажной схемы над электронной формой заключается в  следующем.

После получения вашей схемы, администрация должна опубликовать извещение о возможности предоставления участка.

К извещению должна прилагаться схема.

Если вы подаете схему в виде файла, то администрация точно ее опубликует, потому что это проще простого.

Из этого следует, что неограниченный круг лиц не только может прочитать извещение, но и по схеме определить местонахождение участка.  А многие подыскивают себе участок исходя исключительно из территориального предпочтения.

Иными словами, любой желающий может ознакомиться с вашей схемой и узнать место расположения участка. Ему даже не надо поднимать зад с дивана.

Если подаете бумажный вариант схемы, то с ее публикацией у чиновников возникают небольшие сложности.

Потому что схему нужно перевести в электронный вид.

Частенько местные администрации не заморачиваются с переводом схемы из бумаги в файл для публикации.

Они просто указывают в извещении, что со схемой можно ознакомиться по такому-то адресу. Дополнительно указывают часы для ознакомления.

При такой ситуации не каждый поднимет свою любимую пятую точку. Многим лень идти в администрацию и знакомиться с бумажным вариантом схемы.

Данное обстоятельство, хоть и косвенно, но сужает круг потенциальных желающих подать заявку по вашей схеме.

А это повышает шансы проскочить 30-дневный период без встречных заявок. В результате это увеличивает шансы получить участок без торгов.

Все требования к схеме содержаться в Приказе Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762.

Данный приказ подписал небезызвестный г-н  Улюкаев А.В.

Полное название приказа приводить не стану.

Потому что оно очень длинное и трудно понимаемое даже с 3-ей попытки.

Какие требования к Схеме земельного участка?

При подготовке схемы размещения земельного участка учитывайте следующие документы.

  • Утвержденные документы территориального планирования.
  • Правила землепользования и застройки.
  • Проекты планировки территории.
  • Землеустроительную документацию.
  • Положения об особо охраняемой природной территории.
  • Зоны с особыми условиями использования территории.
  • Земельные участки общего пользования и территории общего пользования, красных линиях.
  • Местоположение границ земельных участков.
  • Местоположение зданий, сооружений. В том числе, размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами, объектов незавершенного строительства.

Перечень достаточно внушительный, но не такой страшный, как может показаться.

Если цель получить участок под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводство или КФХ, то начинайте с Правил землепользования и застройки населенного пункта.

В каждом населенном пункте должны действовать свои Правила землепользования и застройки.

На сайтах местных администраций должны публиковаться данные Правила.

Если по каким-то причинам Правил на сайте нет, то надо стучаться в кабинеты чиновников. И вежливо сообщать о нарушении закона. Не забудьте добавить, что нарушение неминуемо приведет к мерам прокурорского реагирования.

В качестве приложений к Правилам найдете карты территориального и/или функционального зонирования.

На картах увидите зоны с особыми условиями. Там же есть особо охраняемые зоны, территории общего пользования и другие территории планировки.

На этих зонах и территориях формировать участок для Схемы не нужно. В противном случае, утверждение схемы земельного участка будет омрачено отказом.

Разобраться с этими зонами не сложно. Они выделяются разными цветами и поэтому хорошо различимы.

Зная географическую структуру населенного пункта, достаточно просто понять, где запретные зоны расположены.

Затем изучите Правила землепользования и застройки с целью выяснить, как на картах обозначаются зоны, на которых допускается, допустим, ИЖС если цель получить участок под строительство дома.

Обычно зоны для индивидуальной жилищной застройки обозначают символами: Ж-1, Ж-2, или Ж-3. Но могут быть и другие обозначения, поэтому не пренебрегайте чтением Правил землепользования и застройки.

На этих зонах можно формировать Схему расположения земельного участка, если нет других оснований для отказа, которые рассмотрим далее.

Чтобы состоялось утверждение схемы земельного участка укажите в ней следующие данные.

  • условный номер земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  • проектная площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
  • список координат характерных точек границы образуемого земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;
  • изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения (далее — графическая информация);
  • сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка;
  • в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.

Когда я готовил данный материал, то осознал простую вещь.

Если текстом детально описывать каждый пункт из перечня, то вы просто уснете при чтении.

Понять, что должно быть в схеме, и как ее сделать за несколько минут, можно не читая скучный текст, а просматривая видео.

Вкратце изложу некоторые моменты, которые должны быть указаны в Схеме земельного участка.

Условный номер образуемого земельного участка.    

Номер участка, который вы нарисуете на Схеме, состоит из двух частей.

  • номера кадастрового квартала, в котором участок будет расположен,
  • двух заглавных букв – ЗУ, которые являются аббревиатурой словосочетания – земельный участок.

Между номером кадастрового квартала и буквами ЗУ поставьте двоеточие.

Пример — 50:23:0030106:ЗУ.

Проектная площадь земельного участка.

Площадь земельного участка будет высчитана автоматически программой.

Как использовать бесплатную версию программы для составления Схемы, показано в инструкции.

Площадь участка указывается в кв.м.. а не в сотках.

Список координат характерных точек и границы земельного участка.

Для определения координат точек и границ участка достаточно сделать несколько кликов в программе.

На выбранной территории кликаете несколько раз по периметру выбранного вами участка земли и программа выдаст координаты каждой точки и нарисует границы участка.

Затем перенесите значения координат в шаблон вашей схемы.

В инструкции показано, как перенести значения координат точек на схему, чтобы она соответствовала всем требованиям.

Значения координат точек округлять до целых чисел не нужно.

Значения указываются с точностью до сотых долей, которые вам выдаст программа.

Подведем промежуточный итог.

Чтобы не получить отказ по причине несоответствия Схемы установленным требованиям целесообразно:

  • либо скрупулезно изучить  Приказ Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762,
  • либо использовать проверенную инструкцию по составлению схемы расположения земельного участка.

Есть еще третий вариант: заказать изготовление схемы кадастровому инженеру.

Важно только, чтобы он знал, какие требования предъявляются к схеме участка для предварительного согласования и не загнул высокую цену.

2. Утверждение схемы земельного участка не состоится при полном или частичном совпадения местоположения.

Если границы на схеме совпадают с ранее согласованным участком, то утверждение схемы земельного под угрозой.

Почему так привлекательно получение участка путем утверждения схемы?

Если схему утвердили, и получено постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, то возникает право в течение 2 лет получить землю без торгов. Смотрите пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ.

Иными словами, утвержденная схема резервирует за вами участок с правом его получения без торгов после проведения межевания.

Указанное право на участок по ранее утвержденной схеме, является основанием отказа, которое мы сейчас рассматриваем.

Если отбросить занудные юридические формулировки, то смысл сводиться к следующему:

Если составленная схема полностью или частично совпадает с местоположением участка, по которому ранее была утверждена чужая схема, и 2-х летний срок еще не истек, то в утверждении новой схемы будет отказано.

Проще говоря: кто-то встал раньше и обул «общие» тапки.

Как избежать отказа в утверждении схемы земельного участка по причине совпадения границ?

Как частенько бывает в нашей стране, параллельно существуют две реальности.

  • Первая реальность изложена в законах (как должно быть);
  • Вторая реальность объективно существующая (как есть на самом деле).

Начнем с первой реальности.

Согласно пункту 20 статьи 11.10 Земельного кодекса, после утверждения схемы земельного участка администрация должна в течение 5 рабочих дней направить схему и постановление в орган регистрации прав, то есть в Росреестр.

Сведения о земельном участке, содержащиеся в схеме, должны быть отображены на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

Иными словами, Росреестр должен отображать на публичной кадастровой карте границы всех участков, по которым были утверждены схемы.

При таком раскладе, избежать отказа по причине совпадения границ было бы проще простого, потому что при составлении схемы вы видите границы всех занятых участков, в том числе, тех, которые еще не сформированы, но по которым утверждены схемы.

Как все обстоит на самом деле?

Вторая реальность.

На публичной кадастровой карте не отображаются участки, по которым утверждены схемы расположения земельных участков. По крайней мере, я не находил ни одного.

Причина такого безобразия, на мой взгляд, в большей степени состоит не в том, что администрации не направляют в Росреестр утвержденные схемы. А в том, что Росреестр имеет по этому вопросу свою особую позицию.

Приготовьтесь узнать очередную чиновничью уловку по неисполнению требований Земельного кодекса.

Кто даже немного разбирается в юриспруденции или понимает иерархию нормативных актов, оценит изящество «отмазки», которую придумали в Федеральной кадастровой палате, чтобы не исполнять закон (Земельный кодекс).

Подведомственное Министерству экономического развития Федеральное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» выпустило письмо от 07 апреля 2015 года N 10-0946-КЛ.

В данном письме говорится:  условный номер земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка, и реквизиты решения, которым утверждена схема, вносятся в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Развивая эту мысль, чиновники указывают, что сведения об участках, в отношении которых утверждены схемы, не могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости до внесения в кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоении ему кадастрового номера.

Иными словами, сведения об утвержденных схемах не попадут в кадастр и соответственно не отобразятся на публичной кадастровой карте, пока участок не будет поставлен на учет.

Но даже ежику понятно, что когда участок поставлен на кадастровый учет, нет никакой практической необходимости вносить сведения из схемы. Потому что участок и так отображается на карте, как объект недвижимости с красными границами.

Знатоки и профессионалы могут возразить, так как государственный кадастр недвижимости, как отдельный федеральный информационный ресурс, уже не существует.

Да, с 2016 года,

кадастр недвижимости объединен с реестром прав в Единый государственный реестр недвижимости).

Но от этого объединения картина не поменялась.

На публичной кадастровой карте как не было сведений из утвержденных схем, так и нет.

Примечание.

На публичной кадастровой карте в разделе Дополнительные сведения есть опция Схемы расположения земельный участков.

схема расположения земельного участка на ПКК

Если я правильно понимаю замысел разработчиков ПКК, то при выборе данной опции на карте должны отображаться синим цветом границы участков. В отношении этих участков утверждены схемы.

Однако, многочисленные проверки, в том числе, в отношении участков, по которым я сам получал утвержденные схемы, показали, что ни синим, ни другим цветом границы участков по утвержденным схемам не отображаются.

Если в ваших ситуациях удавалось находить на ПКК контуры участков по утвержденным схемам, то поделитесь находкой в комментариях.

Буду очень признателен, как и сотни читателей сайта.

В видео я показал, что отображается на территориях, по которым утверждены схемы.

Таким образом, существующая система отображения сведений на ПКК, с высокой степенью вероятности, не позволит определить: занята ли выбранная вами территория по ранее утвержденной схеме или нет.

В этом вопросе, скорее всего, придется действовать практически вслепую.

Однако, не все так плохо.

В видео я показал

3 способа проверить — занят участок чужой схемой или свободен.

Часть 1-ая.

Часть 2-ая.

Способы, показанные в видео, не могут гарантировать 100 процентное выявление всех занятых чужими схемами участков.

Потому что всегда найдется чиновник, который не направит схему или так опубликует извещение, что его никогда не найдешь.

Тем не менее, некоторые утвержденные схемы можно вычислить, и не тратить время на участки, по которым будет отказано.

3. Нарушение требований к образуемым участкам дескредитирует утверждение схемы земельного  участка.

Требования к образуемым и изменяемым земельным участкам изложены в статье 11.9 Земельного кодекса.

Статья небольшая и содержит всего 7 пунктов.

Некоторые из этих пунктов относятся к изменяемым земельным участкам.

Поэтому для составления схемы на свободной земле с целью первичного получения участка не применяются.

Рассмотрим данное основание отказа на примерах составления схемы под ИЖС.

Первое требование.

Соблюдайте предельные размеры земельных участков.     

Предельные размеры земельных участков бывают 2-х видов.

  • Максимальный размер, выше которого площадь земельного участка не допускается;
  • Минимальный размер, меньше которого участок сформировать нельзя.

Где узнать предельные размеры земельных участков?    

Градостроительные регламенты содержат предельные размеры земельных участков.

Звучит пугающее, но на самом деле достаточно просто.

Градостроительные регламенты являются частью Правил землепользования и застройки.

Где найти Правила я уже рассказывал при рассмотрении первого основания отказа в утверждении схемы.

Беглого просмотра Правила достаточно, чтобы найти фрагмент, в котором указаны предельные размеры земельных участков.

Правила землепользования и застройки

На картинке изображен фрагмент из Правил.

В таблице приведены предельные размеры земельных участков всех территориальных зон.

Для зоны Ж-1, которая предусматривает индивидуальное жилищное строительство, установлены следующие предельные размеры.

  • Минимальный размер площади – 600 кв.м.
  • Максимальный размер участка  — 2000 кв.м.

Таким образом, для данного населенного пункта можно составлять схему под ИЖС с площадью участка от 6 до 20 соток.

Проще говоря, чтобы не получить отказ, нужно составлять схему с площадью участка в пределах указанных значений.

Примечание.

Существуют территории, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или не устанавливается.

Таких территорий достаточно много:

  • земли лесного фонда,
  • территории, покрытые поверхностными водами,
  • земли запаса,
  • земель особо охраняемых природных территорий,
  • и другие.

Как правило, на таких территориях индивидуальное жилищное строительство не допускается.

Поэтому данные случаи малоинтересны.

Тем не менее, нужно знать, что для территорий, где не действуют градостроительные регламенты, предельные размеры участков устанавливаются отдельными законами.

Второе требование.

Границы участка на схеме не должны пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Соблюсти данное требование просто.

Достаточно не залазить за границы кадастрового квартала, в котором вы формируете схему участка.

Потому что границы кадастрового квартала не могут пересекать границы муниципальных образований и/или населенных пунктов.

Иными словами, соблюдая правило не пересечения границ кадастрового квартала, вы одновременно выполняете требование о недопустимости пересечения  границ муниципальных образований и/или населенных пунктов.

В программе для подготовки схемы границы кадастрового квартала выделяются жирной линией, поэтому ошибиться трудно.

граница земельного участка

Формируйте на схеме границы участка исключительно внутри кадастрового квартала, и все будет в порядке.

Избегайте пересечения границ территориальных зон, лесничеств, лесопарков.

Указанное требование, по сути, очень близко к предыдущему, которое мы рассмотрели.

При получении участка под ИЖС особо нужно обращать внимание на недопустимость пересечения границ территориальных зон.

Потому что зоны, в которых допускается индивидуальное жилищное строительство, однозначно имеют границы.

Как определить границы территориальных зон для ИЖС? 

Узнать границы достаточно просто.

Нужно посмотреть на карты зонирования.

Как правило, карты являются приложением к Правилам землепользования и застройки.

границы территориальной зоны

На скриншоте фрагмент карты муниципального образования г. Анапа.

Территориальные зоны, обозначенные на карте, различаются по цвету, и каждая имеет свои границы.

Зона под жилищную застройку выделена желтым цветом.

При выборе места расположения участка нельзя допускать пересечения границами участка границ территориальной зоны.

Соблюдайте данное требование и избежите отказа по третьему основанию.

4. Схема не соответствует утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации и положению об особо охраняемой природной территории.

Утвержденный проект планировки территории, так же как и все нормативные акты, является публичным документом. Проект планировки размещают на сайте администрации.

Утвержденный проект состоит из чертежей, карт и описания.

Зачем нужен проект планировки территории?   

Проект планировки определяет красные линии и размещение объектов капитального строительства.

Кроме этого, проект планировки устанавливает границы территорий объектов культурного наследия.

Проект планировки учитывает схему границ зон с особыми условиями использования и другие параметры.

Если готовите схему для получения участка под ИЖС и выбранный участок находится близко к деловым и общественным центрам населенного пункта, выходит границей на проезжую часть, то целесообразно изучить проект планировки, чтобы как минимум не пересекать красные линии.

В маленьких населенных пунктах  проект планировки вообще может отсутствовать.

Отсутствие проекта планировки исключает его нарушение при составлении схемы.

Что такое землеустроительная документация?  

Начнем с определения: что такое землеустройство?

Землеустройство – это мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства,  и т.д.

Полное определение землеустройства см. в статье 1закона  «О землеустройстве» от 18.06.2001 N 78-ФЗ.

Из определения следует, что землеустройство это мероприятия, то есть действия властей.

Землеустроительная документация – это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

Иными словами, землеустроительная документация это любой документ власти, полученный в результате вышеперечисленных мероприятий.

Приведем примеры землеустроительной документации.

Виды землеустроительной документации.

  • Схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации.
  • Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации.
  • Схема землеустройства муниципальных образований.
  • Схемы использования и охраны земель.
  • Карты (планы) объектов землеустройства.
  • Проекты внутрихозяйственного землеустройства.
  • Материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель.
  • Проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.
  • Тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Вышеуказанный перечень является открытым.

Местные и региональные власти могут вводить свои виды землеустроительной документации.

Как избежать нарушения требований землеустроительной документации?

Для начала выясните какая в принципе землеустроительная документация действует в населенном пункте.

Я использую примеры для получения земли под ИЖС.

Как найти землеустроительную документацию?

На сайте администрации найдите поле «Поиск по сайту» и поочередно вводите виды документов.

Например: схема землеустройства; карта объектов землеустройства; материалы почвенных обследований и т.д.

Если поиска по сайту нет, то вводите название документов в любой поисковик, добавляя название населенного пункта.

Затем, просмотрите найденные документы чтобы выяснить: насколько они относятся к территории, на которой вы хотите составить схему участка.

Примечание.

Материалы почвенных, геоботанических и других обследований, а также оценки качества земель помогут не ошибиться с выбором участка.

Поэтому потратить полдня на выявление землеустроительной документации на сайте администрации, не большая цена за выбор участка с качественными почвами.

Положение об особо охраняемой природной территории.

Особо охраняемые природные территории – это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Особо охраняемые природные территории изымаются решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования.

Для этих территорий устанавливается режим особой охраны.

На сайтах местных администраций, в которых чиновники дружат с мозгами, есть специальные разделы по земельным вопросам.

В этих разделах, как правило, публикуются Правила землепользования и застройки, Положения об особо охраняемых природных территориях, проекты планировки территории, землеустроительная и другая документация.

Беглое прочтение данных документов позволяет определить, насколько документы относятся к той территории, где вы собрались получить участок.

Если никаких ограничивающих фактов вы не установили, то можно смело делать схему, соблюдая, в первую очередь, Правила землепользования и застройки.

5. Проект межевания территории на 100% исключает утверждение схемы земельного участка.

Для отдельных территорий местные власти могут утверждать проекты межевания.

Только администрация формирует участки на территориях с утвержденным проектом межевания.

Из этого следует вывод.

Если в кадастровом квартале действует проект межевания, то ищете участок в другом квартале.

Потому что утверждение схемы земельного участка зайдет в тупик.

утвержденный проект межевания территории

Администрация нарезает одинаковые по размеру участки в кадастровых кварталах с утвержденными проектами межевания. Как правило, участки нарезают для предоставления на аукционах.

Участки сформированные блоками хорошо видны на публичной кадастровой карте. В таких блоках почти все участки одинаковой формы и размера.

Если видите на ПКК такие блоки, то можно предположить, что на территории действует проект межевания.

Как проверить есть ли утвержденный проект межевания?

Один из способов состоит в следующем.

Необходимо в любой поисковой системе напечатать номер кадастрового квартала.

Набирайте номер квартала, на территории которого хотите составить схему.

В результатах поиска нужно проверить наличие упоминания об утвержденном проекте межевания.

Такой же поиск желательно провести на сайте администрации.

Если нет упоминаний об утвержденнии проекта межевания территории, то с высокой вероятностью следует, что проекта межевания нет.

Однако нужно понимать, что интернет не дает 100-процентной гарантии.

Оптимистичная ситуация выглядит следующим образом.

В интернет нет упоминаний о проекте межевания.

На сайте администрации и на ПКК кадастровый квартал не содержит блоки красиво нарезанных участков.

Если картина такая, то можете делать схему участка.

Мы рассмотрели 5 оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Если остались вопросы: задавайте в комментариях.

Используйте готовые видео инструкции для составления схемы участка. Потому что предварительное согласование дает шанс получить земельный участок без торгов.

Желаю достойной жизни и успешного получения земли.

Комментарии 64

  • Дмитрий, добрый день. Подали заявление на предварительное согласование на приобретение в собственность за плату ЗУ. Пакет документов собрали благодаря вашим инструкциям ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ. Подавались через МФЦ…..все приняли без проблем. Через 10 дней получили отказ согласно пп.5 п. 16 Ст. 11.10 ЗК. Т.к, территория на которой располагается участок имеет проект межевания. Об этом знали заранее, но решили попробовать. Схему расположения сделали согласно этого проекта межевания территории. Вопрос: возможна ли покупка такого земельного участка каким-то образом? (Аренда, торги и т.п.). И каковы будут шансы. Спасибо большое!

    • Добрый день.

      Исходная информация не дает полной картины для ответа.

      Непонятно: какой вид разрешенного использования имеет участок; вы составляли схему на свободную землю в кадастровом квартале или претендовали на уже сформированный участок?.

      Вообщем много неизвестных.

      Если мунципальный участок в кадастровом квартале, для которого утвержден проект межевания, имеет ВРИ под ИЖС, то можно попробовать его получить по процедуре похожей на предварительное согласование. Допускается подавать документы как на аренду, так и на собственность. Подробности см. в инструкции.

  • День добрый Дмитрий! Получил отказ в согласовании схемы , по причине отсутствия» красных линий» при этом со ссылкой на письмо Минэкономразвития ,как отобразить их в программе онлайн?

    • Добрый день, Геннадий.

      Я всегда использую картографическую основу, поэтому отображать красные линии необязательно (п. 7 Приказа МЭР 762).

      При отсутствии картографической основы, графическая информация дополняется схематичным отображением красных линий.

  • Добрый день! Подавали заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Из администрации пришел отказ в утверждении схемы земельного участка. Основание отказа: администрацией запланировано проведение работ по постановке на кадастровый учет земельных участков, расположенных на данной территории, с целью предоставления их в собственность путем проведения аукциона. На этом основании администрация отказала нам по существу обращения. Подскажите, пожалуйста, является ли такой отказ законным, и есть ли смысл обжаловать его в суде. (Проекта межевания территории на сайте администрации нет).

    • Добрый день.

      В законе я не находил такое основание отказа.

      Если других объективных причин для отказа не извложено, то целесообразно проверить законность данного отказа в суде.

      Пусть чиновники назовут пункт и номер статьи кодекса, которой руководствовались при отказе.

  • Дмитрий, добрый день! Подскажите, есть ли какая то практика по запросам у администрации о наличии утвержденных планов на указанные в запросе земельные участки? Суть вопроса — собираемся примерно через год покупать землю, выбрали место, которое нас устраивает. Нашёл на сайте местной администрации карты территориального планирования за 2014 и 2018 годы, на новой схеме появились новые территории под ИЖС\ЛПХ (категория Ж-1). Смотрел через кадастровую карту, на этих территориях уже есть зарегистрированные в собственность участки, вид использования — ИЖС\ЛПХ. Собственность получена после 2018 года. Перелопатив сайты районной и областной адмистраций, не нашёл ни извещений о предоставлении, ни об аукционах на них. Но сравнение снимков со спутников яндекса\гугла\слоя на кадастре, видно, что даже на некоторых участках, которых нет на кадастровом плане, уже идёт стройка\стоят дома. Плюс просмотрев объявления на доступных площадках, опять же были выявлены участки в продаже, которых нет на кадастре. После всех этих изысканий осталось определённое количество участков, на которые нет информации от слова совсем, и они пустые (пока не доехал посмотреть вживую, пустые ли они на самом деле).

    И вот думаю, может составить список этих участков, примерно разметив их на кадастровой карте, распечатать, и отправить запрос в администрацию на наличие утвержденных планов на них. Имеет ли смысл такая затея, или у меня даже не примут такое?

    • Здравствуйте, Евгений.

      Не уверен, что до конца понимаю смысл, который вы вкладываете в словосочетание «наличие утвержденных планов на земельные участки».

      В любом случае, вы вправе направить любой запрос в орган гос-ной власти или муниципальный орган.

      Есть Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 N 59-Ф.
      Он дает вам право обращаться в любые органы. Ответ должны дать (по общему правилу) в течение 30 дней.

      Другое дело, что целесообразно:
      — обращаться в орган в чью компетенцию входят вопросы, которые изложены в обращении,
      — вопросы излагать ясно, не допуская двусмысленного понимания, чтобы не давать чиновникам лишний повод для пустых отписок.

  • Здравствуйте. Согласно пп.1, п.4 ст.39.11. ЗК РФ: «Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.»
    Означает ли это, что в указанных городах и в населенных пунктах граждане не могут подавать схему зем. участка?

    • Здравствуйте.
      Нет не означает. В указанных городах и населенных пунктах можно подавать схемы для получения земли без торгов.
      Запрет касается только подачи схемы с целью организации и проведения аукциона.

  • Доброго времени, Дмитрий!
    Благодарю Вас за предыдущий ответ!
    Ответьте, пожалуйста, еще на 2-а вопроса :

    1) Для инвалидов 2-й гр. как выгоднее :
    просить предоставить землю для ИЖС в Аренду , а потом переводить в собственность
    или сразу в собственность?
    2) Все равно самому надо искать землю и самому составлять Схема расположения земельного участка?

    Благодарю за ответ!
    С уважением,
    Павел.

    • Добрый день.

      1. Вопрос выгоды каждый для себя решает индивидуально.
      Отдельно привилегии для инвалидов по выкупу участков не прорабатывал.

      2. Можете доверить поиск участка кому-нибудь. Но только какой в этом смысл?

  • Земля для одинокого взрослого инвалида 2 группы с детства.

    Подскажите,
    — На какие нормы Зем.Кодекса опираться инв 2 гр. с детства, чтобы получить землю по льготе? (для ЛЖС и/или дачи)
    (6 соток? — и для ЛЖС и/или только для дачного строительства?)

    — С чего начинать? (- Форма самого первого Заявления в Администрацию?)

    Благодарю за ответ.

    С уважением.

    • Добрый день, Павел.

      1. Льготное предоставление земельных участков для инвалидов регулируется следующими нормами.
      а) статья 17 закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».
      Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.
      б) подпункт 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.
      Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
      в) подпункт 7 статьи 39.5 ЗК РФ.
      Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка отдельным категориям граждан, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
      г) региональные законы о предоставлении земли инвалидам, если они были приняты в вашем регионе.

      2. Единой общефедеральной формы заявления о предоставлении земельного участка инвалидам нет.
      Как правило, региональные власти на местах разрабатывают свои образцы заявлений.
      Примерный образец может быть таким.
      В Администрацию города ___________
      от
      ____________________________________

      Документ, удостоверяющий личность заявителя-
      физического лица:
      (серия, номер, кем выдан, дата выдачи)

      ЗАЯВЛЕНИЕ
      Прошу предоставить земельный участок в __________________________________
      (для категорий граждан: инвалид, указывается вид права — аренда, для остальных категорий граждан указывается вид права — собственность)
      для индивидуального жилищного строительства в соответствии с ______________________________________
      (указать статьи закона)
      поскольку являюсь инвалидом 2-ой группы.
      Результат предоставления муниципальной услуги может быть получен мной в виде бумажного документа при непосредственном личном обращении / направлен посредством почтового отправления в мой адрес (ненужное зачеркнуть).

      Я, заявитель – физическое лицо, информирован(-а), что в целях получения муниципальной услуги мною – субъектом персональных данных должно быть принято решение о предоставлении моих персональных данных и дано согласие на их обработку в письменной форме путем заполнения типовой формы согласия на обработку персональных данных, утвержденной в органе местного самоуправления, либо, в противном случае, мне будут разъяснены юридические последствия отказа предоставить свои персональные данные.

      К заявлению прилагаются следующие документы:

  • здравствуйте.ничейный промежуток между участками 7 метров длинной 100 метров. установлены три опоры ВЛ 0,4 кВ. хотел прирезать 3 метра.
    в прирезке отказали на основании того что можно образовать самостоятельный участок под ИЖС (минимум в ППЗ указан 6 соток), садоводство ( в ППЗ от 3 до 6 соток) огородничество (в ППЗ от 1 до 6 соток)
    но для моей зоны разрешенные только ЛПХ ( минимум 15 соток) и ИЖС ( 6 соток но дом не разместить из -за узости участка) а в условно-разрешенном числится огородничество.
    на суде облом. судья мои доводы про невозможность создать участок под ИЖС вообще не принял во внимание ,хотя таблицы с необходимыми отступами для жилого дома до границы участка 3 метра я ему предоставил. и про запрет возведение кап сооружений в охранной зоне тоже никак…
    садоводчество для моей зоны вообще в пПЗ не написано. огородничество вроде как подходит .но надо пахать например трактором. а как проехать с лугом между столбами на ширине 7 метров? в положении о охранной зоне прямо пишут. про запрет любых действий. которые могут повредить опоры или провода. если не пахать то смысл в огороде где на половине участка нельзя проводить работы согласно ВРИ?
    судье пофиг. такое впечатление, что он вообще главе района звонил во время вынесения..
    но еще интересный момент. если даже согласится с судом что можно образовать огород. как образовать такой участок и купить? в статье 39 везде написано:
    ЗК РФ Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
    про огороды ни слова.

    • Добрый день, Алексей.

      Земельный участок под огород можно получить без торгов в аренду — подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

      В собственность землю под огород получают через аукцион.
      Аукцион может проводится по инициативе заинтересованного лица — п. 4 статьи 39.11 ЗК РФ.

      Обе процедуры описаны в инструкции по получению земли.

  • Здравствуйте, Дмитрий. Спасибо вам огромное за информацию — почти все стало понятно. Сейчас оформляем землю под строениями, которые в собственности почти 30 лет, а земля не была оформлена вообще. Почти готова схема и вдруг сегодня на нашем участке проводят геодезическую съемку, заказчика не раскрывают, но говорят, что здесь что-то будут строить. Все ваши способы по поиску утвержденных схем и торгов я испробовала и ничего не нашла. Я правильно понимаю, что сейчас получится, что мы одновременно с ними будем схемы подавать и объявят аукцион? И у нас, как у собственников недвижимости на этом участке не будет никаких преференций? Они могут просто купить наш двор?

    • Добрый день.

      Чтобы делать какие-то прогнозы относительно того, по какому сценарию может развиваться ваша ситуация, нужно детальнее изучать проблему.

      Не ясно, что за строения (недвижимость или нет), под которым вы хотите оформить землю.

      Если это недвижимость, с зарегистрированными правами собственности, то должны быть какие-то первоначальные документы на землю.

      В противном случае, если земля никак не оформлялась, но на ней стоят строения, то с высокой степенью вероятности они считаются самовольной постройкой, которая подлежит сносу.

  • Здравствуйте, Дмитрий!

    Благодарю за материал. Оказался очень полезным. В нашем регионе есть отмеченные участки с согласованной схемой.
    Вы просили ссылку: pkk5.rosreestr.ru/api/s/lfOfss3
    Кстати, и правда — полезная вещь оказалась :)

  • Здравствуйте!
    Подскажите, пожалуйста, какая будет процедура, если будет подано заявление о предварительном согласовании предоставления участка, но появятся еще желающие, и Администрация объявит аукцион, но в аукционе никто не будет участвовать (или будет один участник), и аукцион будет признан несостоявшимся. Сможет ли тогда Администрация утвердить предоставление участка без торгов, или она вынуждена будет объявить повторный аукцион? Сколько раз могут объявляться повторные аукционы? Какие есть нормативные акты по этому поводу?

    • Здравствуйте, Юлия.

      Нет, администрация не сможет утвердить предоставление участка без торгов, потому что еще до объявления аукциона, по заявлению о предварительном согласовании будет выдан отказ.

      Обязанности по проведению повторных аукционов у администрации нет.

  • Здравствуйте, Дмитрий!
    Через две недели после размещения заявления на сайте torgi.gov.ru на предварительное согласование земельного участка получили отказ по причине: поступили заявления от третьих лиц.
    В общей сложности на сайте заявление провисело месяц и потом его передали в отдел продаж.
    Далее администрация предоставила телефон и посоветовала звонить и узнавать на каком этапе межевание и подготовка документов для торгов.
    И вот при первом звонке говорят, что будем проверять нет ли хозяина участка.
    При втором звонке говорят, что возможно участок был уже распределен кому-то, но не стоит на кадастровом учете, то есть межевание не проводилось, но может и есть хозяин.
    В общем, получается, что месяц заявление было опубликовано на сайте torgi.gov.ru, а теперь только они хотят выяснять есть ли хозяин…
    Теперь говорят, что было какое-то постановление от 90-х годов, что данные участки были кому-то обещаны и возможно даже с формулировкой «без границ».
    На самом деле на участке никого нет, кроме леса и кустарников.
    Подскажите, пожалуйста, как проверить все это, поскольку складывается впечатление, что кто-то из администрации просто хочет забрать себе найденный нами участок.

    • Добрый день, Константин.

      Единственный, на мой взгляд, максимально эффективный способ выяснить законность и добросовестность действий чиновников — это обжаловать отказ в суде, путем подачи административного искового заявления.

      Можно попробовать конечно обжаловать в прокуратуру, но в ходе прокурорской проверки у заявителя нет процессуальных прав, какие есть в судебном процессе: истребовать доказательства, возражать против доводов и доказательств чиновников, а также знакомиться со всеми документами предоставляемым администрацией и ставить под сомнение их допустимость, относимость и достоверность.

      Иными словами, если цель состоит именно в выяснении вопроса не «кидает» ли администрация «в наглую» на пустом месте, то лучше идти в суд.
      В суде также можно проверить — на самом ли деле третьи лица подавали заявление о желании участвовать а аукционе.

  • Дмитрий здравствуйте, приобрел вашу инструкцию, оказалась очень полезной, спасибо.

    Я подал заявление о предварительном согласовании схемы земельного участка под кфх, администрация отказала, прокуратура признала отказ незаконным, так же обратился в суд с административным иском, думаю решение будет в нашу пользу, в связи с чем вопрос: если суд обяжет местную администрацию утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного на землях населенного пункта, означает ли это, что торги не надо будет проводить, так как администрация не давала официального сообщения и никто не подал заявление, кроме меня.
    Или все таки торги будут на этапе заявления о предоставлении земельного участка в аренду?

    • Здравствуйте, Амир.

      Ответы на ваши вопросы в большей степени будут зависеть от того на какой стадии вам отказали, и от того, что будет указано в резолютивной части решения суда (при условии, что оно будет в вашу пользу).

      Если в решении суда будет указано признать незаконными действия администрации, то администрация должна будет продолжить процедуру.

      В этом случае, если еще не было публикации то она должна бы осуществлена и по ее результатам будет определяться дальнейший сценарий действий: вынесение постановление о предварительном согласовании или переход в режим аукциона.

      Если суд в резолютивной части решения укажет: признать незаконным решение (действия) администрации и обязать утвердить схему и вынести постановление о предварительном согласовании, то в этом случае аукционный сценарий отпадает.

  • добрый день! подскажите, между двумя разными снт граница-сетка рабица, на территории моего снт и на тер. моего участка 9,2 кв.м. если смотреть по кадастровой карте появилась муниципальная земля(28кв.м), подали заявление в адм о присоединении данного куска к нашему участку (путем перераспределения), но соседи с другого снт тоже хотят забрать этот участок. На кадастровой карте этот зем.уч. проходит в кадастровом квартале нашего снт и вдоль моего участка.. у кого преимущество при оформлении данного участка земли в собственность у соседей или у меня тк участок у нас в нашем квартале? там получается тогда нарушение границ снт, и они залезут на нашу тер, изломанность границы….

    • Здравствуйте, Елена.

      В земельном кодексе и других нормативных актах мне не встречались какие-либо преференции для кого бы то ни было.

      Если юридически прирезка возможна для двух собственников соседних участков, то на мой взгляд, приоритет будет у того, кто первый запустит процедуру прирезки.

  • Здравствуйте!
    Вы говорите и уже неоднократно в различных статьях: «Если вам утверждают схему, то аукцион не проводится и вы имеет исключительное право в течение 2-лет получить данный участок без торгов». это относится к любому утверждению схемы или только к утверждению схемы через предварительное согласование предоставления ЗУ? Можно пожалуйста с ссылками на нормативно-правовые акты

  • Дмитрий, здравствуйте! Постановление получено, на кадастр участок поставлен, объявили аукцион и оценку независимого оценщика. С оценкой категорически несогласна, т.к какой же участок по соседству отдали в аренду намного дешевле. Были на личном приеме у главы района, с отчетом ознакомиться не дают, ссылаясь на юристов и персональные данные. Деньги на аукцион переводила картой, не пришли, а аукцион признали несостоявшимся, предлагают пока не прошло 2года снова аукцион на тех же условиях.помогите три года жизни, деньги кадастровым инженерам жалко дарить какие пути?

    • Здравствуйте, Жанна.

      Не уверен, что до конца понимаю правовую ситуацию, в которой вы находитесь.

      Основная причина состоит в том, что непонятно: какое постановление вы получили.

      Если это постановление о предварительном согласовании, то тогда совсем непонятно почему был объявлен аукцион, потому что положительное постановление о предварительном согласовании является основанием получения участка без торгов.
      Иными словами, в таком случае аукцион не должен проводиться.

      Если это какое-то другое постановление, то тогда нужно полнее описывать его содержание, чтобы можно было давать какие-то советы.

  • Здравствуйте Дмитрий, скажите пожалуйста что делать дальше после утверждения схемы? Земля федеральная (большой участок) выделили из него 2 участка (на них находятся наши объекты недвижимости), схемы согласовали, куда дальше идти? Спасибо.

    • Здравствуйте, Светлана.

      Из содержания вашего вопроса невозможно дать ответ потому что:
      — неизвестна цель и правовое основание утверждения схемы (было ли это с целью предварительного согласования (если да, то по какому основанию), либо это перераспределение земли (если да, то по какому основанию), или другая цель и основание),
      — ответ на вопрос куда идти дальше? как правило, по своему объему и степени проработки вариантов, тянет на отдельную пошаговую инструкцию, и соответственно выходит за рамки единичного ответа в комментариях.

      • Здравствуйте, сельсовет указал на свободную землю, заказал схему в кадастровом бюро, сделали, отдал на утверждение, отказали, схемы уже месяцем ранее были сделаны самой администрацией, межевания нет, на публичном плане синим цветом, ни сельсовет ни кадастр были не вкурсе, правомерен ли отказ? Семья многодетная.

      • Добрый день, Евгений.

        Насколько я помню, наличие ранее утвержденной схемы на земельный участок, является основанием для отказа в утверждении схем, поданных позже.

        Проверить законность отказа, в большинстве случаев можно только через суд, потому что в суде чиновники должны доказывать, что они отказали законно.

        Самостоятельно определить наличие признаков незаконности отказа, можно только после полного ознакомления со всем пакетом поданных документов и официальным отказом.

  • Здравствуйте!

    Через неделю после подачи документов на сайте uslugi.mosreg.ru на предварительное согласование земельного участка позвонили, сказали что из администрации и попросили сделать фотографии участка и выслать на электронную почту. Адрес выслали с сотового телефона.
    Вопрос: для чего им это нужно и требуется ли делать фотографии и их высылать?
    Спасибо.

    • Добрый день, Анастасия.

      Для чего это нужно, может ответить только тот, кто запросил у вас эти фотографии.

      По закону никакие фотографии вы предоставлять необязаны.

      Если чиновники хотят, что-то проверить на участке, то им просто нужно поднять пятую точку и сделать выезд для осмотра.
      По всей видимости, они этого делать не хотят, поэтому «напрягают» вас (это мое субъективное предположение, которое не претендует на истинность).

  • Добрый вечер. Занимаемся поиском свободной земли в Севастополе. Самое интересное, что тут еще не утвержден Генплан, ПЗЗ. Нашли участок в СНТ. В качестве эксперимента подали Схему через сайт Росреестра. Только вот не пойму, при подаче схемы никакого заявления не предлагалось создать, это я чего-то не заполнила или так и есть?

    • Здравствуйте, Маргарита.

      Могу конечно ошибаться, но полагаю без заявления комплект документов будет не полным, потому что без заявления не понятно, что вы хотите: получить землю в аренду или собственность? по какому основанию? и т.д.

  • Здравствуйте Дмитрий, возможно вас нанять для содействия в получении участка под КФХ?

  • Добрый день, Дмитрий,
    При межевании кад. инженер не учла заборов и строений на двух участках и размежевала земельные участки в садоводстве не в соответствии с утвержденной схемой организации и застройки территории. На кад. учете в координатах стоят уч-ки :445, :408 и :417 — ЗОП.
    Схема этой ситуации наглядна видна на картинке
    Я придумала вариант решения вопроса без признания кадастровой ошибки (которых нужно будет делать 2, т.к. участка 2), а через межевой план по перераспределению.
    Т.е. мы от :445 и :408 отрезаем и отдаем в ЗОП, и ровно столько же отрезаем от ЗОП, для прирезки к :408. При этом немного меняется схема организации и застройки садоводства.
    Соответственно вопросы: надо ли оформлять и утверждать в администрации схему расположения ЗУ на КПТ, когда участки :445 и :408 находятся в частной собственности, а :417 ЗОП находится в обще-долевой собственности? Или для этого только схема расположения, которую подписывают садовод и председатель садоводства?
    К схеме расположения в Администрацию надо ли сдавать соглашение о перераспределении с садоводством или это только в межевой план вкладываем?
    Не требуют ли у вас в таких случаях внесение изменений в Схему организации и застройки садоводства (а с учетом, нововведений и отмен проектов организации и застройки -только проектов планировки и межевания).
    И еще вопрос уч-к 417 ЗОП состоит из 3 контуров — частей земельного участка, образованных из-за прибрежной и водоохранной зон реки. У меня образуется новый участок ЗОП с измененной конфигурацией границ. Каким образом в схеме я должна отображать части этого земельного участка, которые я не меняю, т.к. не затрагиваю.

    • Добрый день.

      Не уверен, что могу давать вам какие-то ответы, потому что на практике с такими случаями не сталкивался.
      По вопросам и условиям перераспределения земли см. статью Пререзка земельного участка.

      Если я правильно вас понял, для территории утвержден проект межевания.

      Соответственно, границы и площади участков должны соответствовать утвержденному проекту межевания.
      Законных оснований для отступления от проекта, в том числе, в целях устранения кадастровой ошибки, исходя из вашего описания, не видно.

  • Дмитрий, добрый день!
    Меня заинтересовал один земельный участок. Его расположение в СНТ на берегу озера. Раньше не было даже и мысли пробовать оформлять участок на берегу (думал что это невозможно — водоохранная зона и т.п.), но дело в том, что в 2018 году появилось 4 похожих участка в публичной кадастровой карте и их владельцы благополучно построили дома. Причем их новые участки на карте расположены наполовину в озере (они отсыпали участки).
    Мои вопросы:
    Какие мои действия для получения подобного участка?
    Есть ли какие то нормы по выделению участка в СНТ?
    Есть ли какие то нормы по выделению участка на берегу озера?
    Какие могут возникнуть причины для отказа у чиновников?

    • Добрый день, Дмитрий.

      Наличие 4 похожих участков на ПКК еще не свидетельствует о том, что для такого получения и/или использования земли есть законные основания.
      Не секрет, что все граждане РФ равны перед законом, но есть прослойка, которая более «ровнее», чем все остальные.

      В статье 65 Водного кодекса изложены основные ограничения, действующие для воохранных зон и прибрежных защитных полос.
      Я детально не занимался «прокачкой» данной темы, потому что для интересующих меня участков, водоохранные и иные зоны с особыми условиями использования, не самый лучший выбор.

      Тем не менее, относительно получения земли в СНТ, следует понимать, что если земля муниципальная, то участок можно получать способами изложеными в инструкциях.
      Там же изложены основания, по которым чиновники могут отказать в предоставлении земли, и способы как минимизировать риск отказов.

  • Отказ в утверждении схемы расположения земельного участка на КПТ В ноябре 2018 г. я обратился с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для ведения личного подсобного хозяйства в управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги.

    В обоснование заявления указал, что прошу утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 3000 кв. м по адресу: г. Калуга, ХХХХХХХХХХХХХХХХХ для ведения личного подсобного хозяйства.

    Основанием для обращения являются следующие документы:

    • Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства» г. Калуги от 29 июня 2012 г. N 210-п;

    • Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» Приложение к решению Городской Думы г. Калуги от 24.01.2018 N 12;

    • Земельный кодекс РФ;

    • Генеральный план городского округа «Город Калуга» Приложение к решению Городской Думы г. Калуги от 26.04.2017 N 64;

    • Приложение к постановлению Городской Управы города Калуги от 26.06.2014 № 7902-пи. В декабре 2018 г. был получен ответ, в котором мне отказали в утверждении схемы расположения земельного участка по следующим причинам:

    Текст письма: «Рассмотрев Ваше заявление с просьбой утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории ориентировочной площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: г Калуга, ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, сообщаем следующее.

    Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги предоставляет земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, а также на основании Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (далее — Правила), Генерального плана городского округа «Город Калуга» (далее — Генеральный план), утвержденных решениями Городской Думы города Калуги, и других нормативных правовых актов.

    В соответствии с Генеральным планом, испрашиваемый Вами земельный участок расположен в пределах территории, на которую распространяются требования по соблюдению мероприятий по новому строительству.

    Согласно пп.7 п.1 ст.14 Правил, в случае освоения территорий нового строительства, отраженных в Генеральном плане необходима подготовка документации по планировке территории В соответствии со ст. 13 Правил, планировка территории осуществляется посредством разработки документации по планировке территории.

    В виду отсутствия утвержденного для данной территории проекта планировки территории определить вид разрешенного использования земельного участка и другие характеристики земельного участка не представляется возможным. Кроме того, согласно утвержденным Правилам испрашиваемый Вами земельный участок попадает в санитарно-защитную зону предприятий.

    В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденными Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ 25 сентября 2007 № 74, в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, а также садово-огородные земельные участки.

    Кроме того, в непосредственной близости от испрашиваемого Вами земельного участка расположен питьевой колодец.

    В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.11.2002 № 40 «О введении в действие санитарных правил «Гигиенические требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения.

    Санитарная охрана источников СанПиН 2.1.4.1175-02» в радиусе ближе 20 м от колодцев не допускается осуществление видов деятельности, способствующих загрязнению воды.

    В соответствии со ст.11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами.

    На основании вышеизложенного, руководствуясь пп.3 п 16 ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, удовлетворить Вашу просьбу, к сожалению, не представляется возможным.
    Приложение:
    1). Схема расположения земельного участка на 2 л. в 1 экз.

    Привожу свои доводы в неправомерности отказа:

    1. Согласно ПЗЗ участок располагается в зоне Ж-5 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами коттеджного типа);

    2. Образуемый земельный участок располагается на землях неразграниченной государственной собственности на территории населенного пункта;

    3. Образуемый земельный участок попадает в санитарно-защитную зону молочно-товарной фермы согласно ПЗЗ утратившей своё существование в начале 2000 годов, где на её месте остались только развалины;

    4. В непосредственной близости от участка нет никаких питьевых колодцев, а согласно «Приложение к постановлению Городской Управы города Калуги от 26.06.2014 № 7902-пи» в населенном пункте упоминается только про 1 родник, и тот находится на другом конце населенного пункта;

    5. Схема земельного участка нарисована в программе Арго 7 (Узкоспециализированное программное решение, которое помогает кадастровым инженерам подготавливать технические планы и проекты межевания);

    6. Кадастровый план территории получен путем приобретения выписки с сайта Росреестра;

    7. Образуемый земельный участок не имеет острых углов, не пересекает границы населенного пункта, соседнего кадастрового квартала, существующие земельные участки, не пересекает ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории), имеет подъезд с трёх сторон/

    Прошу прокомментировать данный отказ с правовой точки зрения.

    Вопросы:

    • Какие действия нужно мне предпринять в случае досудебного (внесудебного) обжалования решения и действий (бездействия) управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, его должностных лиц либо муниципальных служащих;

    • Какие необходимо запросить документы, подтверждающие законность обоснования данного отказа, и как можно это сделать.

    • Здравствуйте.

      Вопрос: Какие действия нужно мне предпринять в случае досудебного (внесудебного) обжалования решения и действий (бездействия) управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги, его должностных лиц либо муниципальных служащих?

      Ответ: Судебное обжалование решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка (и соответственно отказа в утверждении схемы) не предполагает обязательного досудебного (внесудебного) обжалования данного решения.

      В связи с этим, юридической необходимости проходить досудебную (внесудебную) процедуру по данной категории дел нет.

      Если вы все таки хотите начать с обжалования во внесудебном порядке, то можно обратиться (обжаловать отказ):
      — в прокуратуру,
      — или вышестоящему должностному лицу (органу).

      Однако нужно учитывать, что срок на судебное обжалование составляет 3 месяца с момента, когда вы получили отказ.

      Учитывая, что отказ был вынесен в ноябре 2018 года, то вероятнее всего срок уже истек, или истечет до конца февраля 2019 года.

      Поэтой причине, если срок на судебное обжалование еще не истек, то нецелесообразно тратить время на досудебное обжалование.

      Вопрос: Какие необходимо запросить документы, подтверждающие законность обоснования данного отказа, и как можно это сделать?

      Ответ: Управление архитектуры обосновало свой отказ ссылками на нормативные документы (ПЗЗ, ген план, СанПиН), которые находятся в публичном доступе.

      Насколько я правильно понял суть вашего изложения, чиновники не ссылались на документы и обстоятельства, имеющие закрытый характер.

      Поэтой причине на текущем этапе невозможно определить круг документов, необходимость запроса которых могла бы возникнуть.

      Кроме этого, необходимо понимать, что в рамках судебного обжалования, заявителю не нужно доказывать незаконность отказа, потому что обязаннность доказывания законности принятого решения лежит на органе, его принявшем.

      Отблагодарить за помощь

  • Добрый день! Подскажите. Если я готовлю схему на кпт и подаю ее на согласование в амо по результату мне утверждают схему постановлением и я ставлю объект (ижс) на Кадастровый учёт, далее я являюсь единственным претендентом на этот объект? И на каком виде права его предоставляют мне по итогу? Аренда или собственность? Без торгов? И сколько таких действий может сделать один и тот же гражданин ? Есть ограничения по количеству обращений?

    • Здравствуйте, Александр.

      Если вам утверждают схему, то аукцион не проводится и вы имеет исключительное право в течение 2-лет получить данный участок без торгов.

      Вид права (собственность или аренда), на котором вам предоставляют участок вы выбираете сами, и указываете вид права в своем заявлении о предварительном согласовании.

      Количество обращений и количество участков, которое можно получить через предварительное согласование (без льгот) неограничено.

  • Как выглядит утверждение схем в случае земель сельскохозяйственного назначения? У меня лежит десяток схем, подписанных, но публикаций ни по одной не было. По другим ссылаются, что это т.н. паевая земля, но про нее ничего в 11.10 нет. То есть права не оформлены. И не узнать, есть ли у кого вообще такие права.

  • Дмитрий здравствуйте. Залез в архив торги.гов.ру на 20 месяцев назад. увидел более двухсот заявлений на предварительное согласование ЗУ в аренду. И тишина, за эти 20 месяцев только несколько ЗУ (меньше 10) были повторно выставлены на торги, конечно уже с продажей этих ЗУ. Я понимаю, что в законе нет сроков для администрации в подготовке ЗУ к торгам. Хотел сначала узнать были ли действительно заявления на эти двести ЗУ, с помощью которых администрация сделала отказ. Написал в прокуратуру, они переслали в администрацию, те мне ответили, что на мои участки были желающие. Короче я им про Фому он мне про Ерёму, хотя я просил провести прокурорскую проверку, полный егнор. Но меня сейчас больше волнуют сроки,
    Дмитрий подскажите, как действовать по срокам. И вообще как двигаться по такой ситуации с нежеланием прокуратуры разбираться по существу. И я сейчас понимаю, что мои участки вообще могут не выставить на торги и им нечего не будет.

    • Здравствуйте, Владимир.

      Относительно более 200 заявлений на предварительное согласование.
      Первый сценарий.
      Если было подано 200 заявлений на предварительное согласование это не означает, что по всем заявлениям должны быть объявлены торги, потому что по некоторым из этих заявлений могли быть приняты положительные решения.
      Иными словами, из этих двухсот заявлений какая-то часть, наверняка, была удовлетворена, заявители получили утвержденные Схемы, дающие право на получение участков без торгов, и в таком случае по ним аукционы объявляться уже не могут, соответственно информации о проведении торгов на сайте торги.гов по этим участкам не появится.

      Второй сценарий.
      По всем 200 заявлениям о предварительном согласовании было отказано.
      В этом случае, администрация должна организовать и провести аукционы. К сожалению, сроки в течение которых чиновники должны провести аукцион пока в ЗК не установлено. Есть законопроект на эту тему, но когда его примут и в каком виде предсказать сложно.

      Как бороться с тягиванием сроков?
      Вы используете только видео инструкции по составлению Схемы участка.
      Но есть еще пошаговая инструкция по получению земли, где даны рекомендации и способы продавливания чиновничьего бездействия.

      Надо признаться, что готового 100% рецепта решения проблемы чиновничьего бездействия не существует.
      В таких ситуациях скорее поможет системный подход:

      1. не зацикливаться только на одном единственном участке, а подавать заявления на другие участки, потому что увеличение количества действий, увеличивает шансы на достижение результата.
      Безусловно, когда находишь понравившийся участок земли и подаешь заявление, невольно «прикипаешь» к нему, и уже не хочется рассматривать другие варианты.
      С моим первым участком так и было. Я больше года бился за первый найденный участок, но успеха не имел.
      В итоге я достиг результата только тогда, когда стал запускать в работу заявления по другим участкам.
      В итоге я получил землю, и более того, от 2-х участков, по которым были положительные решения мне пришлось отказаться, потому что столько земли одному просто не «переварить».

      2. прогонять все отказы через прокурорскую вертикаль и суды.
      Данная работа не из легких, и очень часто опускаются руки.
      Но здесь только вопрос выбора: сдаться и прогнуться или долбить до достижения цели.

      Мне тоже в 90% случаев приходят отказы и отписки, в том числе, из Генеральной прокуратуры.
      Но если продолжать обжаловать бездействие чиновников, то за сравнительно небольшой промежуток времени накопится документация с явной очевидностью свидетельствующая о невыполнении чиновниками своих обязанностей по организации аукциона, который они обязаны провести.

      Прокурорская номенклатура, как и любая другая, не монолитна. Одни приходят другие уходят, поэтому если один раз отказали, то это не означает что так будет всегда.

      Можно также рассмотреть вопрос решения проблемы через депутатов разных уровней (местных, региональных и т.д.) и губернатора, путем обжалования очевидного, документально подтвержденного бездействия чиновников.

      В совокупности, системный подход чаще всего, рано или поздно приносит плоды.

      Безусловно, хотелось бы получать участки земли без героического пробивания чиновничьих преград. Но, увы, это не всегда возможно.

      Желаю вам получения земли с наименьшими усилиями.

  • Добрый день! Возможно ли на схеме между двумя участками 12 соток (уч1 и уч2), попросить участок на 6 соток (уч3)? не будет ли это основанием для отказа (картинку не знаю как приложить, попробую схематично изобразить):

    лес лес лес лес лес лес
    лес лес лес лес лес лес
    ______ ______
    | | | |
    | уч1 | | уч2 |
    | | | |
    | |______| |
    | | | |
    | | уч3 | |
    | | | |
    |_____|______|______|

    Дорога Дорога Дорога Дорога

    • Здравствуйте, Артем.

      Я получал положительное решение при подготовке схемы между двумя сформированными участками. Проблем не возникало.

      Сам по себе факт формирования участка на свободной земле между двумя сформированными участками, не является основанием отказа.

      Если вы соблюдаете требования, предъявляемые к Схеме, условия изложенные в Правилах землепользования и застройки, и соблюдаете другие условия, указанные в инструкции по получению земли, то шансы на получение участка многократно возрастают.

      Отблагодарить за помощь.

  • Добрый день Дмитрий. Вот Вы пишите что можно подать схему земельного участка на бумажном носителе. А это не противоречит п.9 ст.11.10 ЗК РФ «Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.»
    Из данного пункта вроде бы следует, что на бумажном носителе могут подавать схему лишь те, кто имеет право на ее получение без торгов?

    • Здравствуте, Дмитрий.

      Нет, не противоречит, потому что право на получение земли без торгов имеет любой гражданин.
      В пошаговой инструкции детально показано при каких условиях и как приобрести участок, в том числе, без аукциона.

  • Здравствуйте, Дмитрий! У нас размещают схемы на кадастровой карте. Могу скинуть фото, но не знаю как прикрепить к комментарию.

    • Добрый день, Геннадий.

      Вы можете скинуть ссылку на фрагмент Публичной кадастровой карты с участком, где вы обнаружили отображение схемы.

      Сделать ссылку можно за 5 секунд. Посмотрите как это показано в видео на 4 минуте.


      Буду вам признателен.

  • Здравствуйте, Дмитрий!
    На своё заявление о предварительном согласовании я получила ответ из Администрации (через 21 день после вручения). В нем пишут, что «в настоящее время администрацией МО осуществляется сбор сведений, необходимых для принятия решения о формировании испрашиваемого земельного участка. При положительном заключении о возможности формирования земельного участка… будет опубликовано извещение о предоставлении ЗУ… в газете… и на сайте…, о чем Вы будете письменно оповещены.»
    Я вот в сомнениях — что за сбор сведений? Как Вы думаете — насколько это соответствует закону?

    • Добрый день Анна.

      На самом начальном этапе оценивать законность действий администрации невозможно, потому что это еще не действия, а намерения.

      Что скрывается за словосочетанием «сбор сведений» сказать трудно.

      В любом случае для принятия решения по вашему заявлению администрация должна провести проверку на предмет возможности предоставления участка, установить наличие или отсутствие оснований для отказа.

      Можно предположить, что чиновник имел ввиду под собром сведений именно эти действия.

      • Спасибо, Дмитрий!
        А всё-таки через сколько дней после вручения заявления наступает со стороны администрации нарушение сроков ? В их регламенте написано 90 дней на рассмотрение и вынесение решение об отказе или согласовании соответственно.

      • Добрый день, Анна.

        Я не знаком с регламентом, который вы упоминаете, но полагаю речь идет об Административном регламенте предоставления услуг.

        90-дневный срок мне представляется несколько завышенным, потому что насколько мне известно в ЗК РФ процедура предварительного согласования имеет следующие сроки:
        — 30 дней на рассмотрение заявление,
        — 30 дневный срок на прием заявок от лиц, желающих участвовать в аукционе.
        Если сложить эти два срока, то получается 60 дней.

        Почему в регламенте установили 90 дней, судить не берусь.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *