Меню

На земельный вопрос бесплатный совет

Земельный вопросЭта страница из категории земельный вопрос — ответ.

Обладая некоторым опытом, могу дать земельный совет, тем кто в этом нуждается.

Любой земельный юрист консультирует платно.

Однако, на этой странице только бесплатные консультации.

Свой земельный вопрос задавайте в комментариях.

Понятность и логичность описания ситуации ускорит ответ.

Срок ответа зависит от степени сложности земельной проблемы.

На какой земельный вопрос могу дать совет?

Вопросы земельных отношений имеют обширную тематику.

Не претендую на роль «всезнающего».

Поэтому обозначу основные категории земельных вопросов, в которых лучше разбираюсь.

Первая категория земельных вопросов.

Получение земельного участка под ИЖС, ЛПХ и садоводство в собственность.

В чем преимущество получения земли под ИЖС, ЛПХ (в границах населенного пункта), садоводство?

Преимущество состоит в возможности приобретения участка без торгов.

Без аукциона такие участки получают через предварительное согласование.

Для предварительного согласования нужно несколько шагов.

1. Найти свободную землю.

2. Составить Схему земельного участка.

3. Подать заявление о предварительном согласовании.

Если участок уже сформирован, то схему делать необязательно.

Предварительное согласование не всегда дает положительный результат.

Иными словами, не каждый участок удается получить без торгов.

Однако, подобный способ следует использовать, по одной простой причине.

Даже при отказе остается шанс забрать участок на аукционе без повышения цены.

Вторая категория вопросов земельных отношений.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В материале Изменение разрешенного использования показаны 2 способа как изменить ВРИ.

Изменение разрешенного использования земли хороший инструмент для повышения ценности участков.

Например, получив участок под огород, собственник может поменять ВРИ на ИЖС.

Такой сценарий возможен если территориальная зона содержит ИЖС как основной ВРИ.

Данная манипуляция расширяет возможности использвания некоторых участков.

Третья категория земельных вопросов.

Аренда земельного участка без торгов или на аукционе.

В отдельных случаях, выгоднее получать участок сначала в аренду, а потом переводить в собственность.

Классическим примером являются земельные участки под ИЖС.

В некоторых муниципальных образованиях выгоднее не покупать муниципальную землю под ИЖС, а арендовать.

После постройки дома выкупать участок из аренды в собственность.

Выгода состоит в том, что цена выкупа земли ИЖС часто ниже цены пустого участка.

Четвертая категория вопросов.

Уведомление о начале строительства.

С 04 августа 2018 года нет необходимости получать разрешение на строительство объекта ИЖС.

Такое же послабление касается и строительства садового дома.

Важно чтобы дом не превышал 3-х надземных этажей.

Вместо получения разрешения достаточно подать Уведомление о планируемом строительстве.

Подготовить Уведомление за 3 минуты и получить пошаговую инструкцию доступно через онлайн сервис.

Сервис содержит готовые подсказки.

Получить консультацию по Уведомлению о начале строительства можно и в комментариях.

Комментарии 26

  • Здравствуйте. Меня интересует могу ли я получить участок под комерцию без торгов. Мы многодетные.

  • Дмитрий, добрый день!
    У меня в собственности есть участок под ИЖС в черте города ( на нем планируем строиться),а за забором данного участка есть земля, которую хотим взять в аренду с последующим выкупом.

    Направила запрос на предварительное согласование предоставления вновь образуемого земельного участка. Землю просили под садоводство (выбрали данный вид использования земля в целях экономии при последующем выкупе). Получила от администрации отказ.

    Основание — «В соответствии с ИСОГД Московской области, «Лесной кодекс Российской Федерации»
    от 04.12.2006 N 200-ФЗ земельный участок имеет пересечение с иными лесничествами или лесопарками (сведения подлежат уточнению).»

    Отправила запрос в Комитет лесного хозяйства МО и получила ответ, что границы земельного участка НЕ имеют наложений на земли лесного фонда. Отправила повторно запрос на предварительное согласование, приложив ответ от Комитета лесного хозяйства. И опять получила отказ от администрации.

    Основание — «В соответствии с ИСОГД Московской области, «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ пересечение с иными лесничествами или лесопарками (сведения подлежат уточнению).

    Согласно Генерального плана городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области, утвержденный решением Совета депутатов Щёлковского муниципального района Московской области от 26.12.2017 № 668/68-171-НПА и в соответствии с требованиями СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» полностью расположен, в санитарно защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов (Сведения подлежат уточнению)».

    Действительно, напротив земельного участка через автомобильную дорогу есть огромный ГСК. На сайте администрации в ПЗЗ отмечена эта санитарно-защитная зона, в которую попадает запрашиваемый участок и даже пару метров и нашего земельного участка.

    Данный земельный участок представляет для нас большой интерес! Мы готовы за него побороться!

    Вопросы:

    1. Правомерен ли отказ ? Если я не ошибаюсь СЗЗ устанавливает Роспотребнадзор с главным санитарным врачом, а никак ни совет депутатов. Или что-то поменялось сейчас?

    2. Пересечения с лесными хозяйствами, я уточнила в Комитете лесного хозяйства, а по поводу СЗЗ у кого уточнять сведения, куда отправлять запрос ?

    3. Если действительно СЗЗ установлен, возможно ли вообще взять такой участок в аренду с последующим выкупом? И тогда какую цель использования писать (ижс, лпх, садоводство) ?

    Заранее благодарю!

    • Здравствуйте, Мария.

      Вопрос по санитарно-защитным зонам не приходилось детально прорабатывать, в отличие от зон санитарной охраны.

      По этой причине готовые и исчерпывающие ответы на ваши земельные вопросы едва ли смогу дать.

      Разбираясь с зонами санитарной охраны и обжалуя отказ в суде, пришел к выводу, что по зонам с особыми условиями использования территорий, в том числе, ЗСО, и полагаю СЗЗ, творится откровенная анархия.

      1. По поводу правомерности отказа, судить не берусь, потому что недостаточно глубоко разбирался в СЗЗ.
      Соглашусь с вами в том, что решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимает Роспотребнадзор или его территориальные органы.
      (статья 12 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а также пункт 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. N 222).

      2. Полагаю, что запрос нужно отправлять либо в головной офис Роспотребнадзора либо в его территориальное подразделение.

      В зависимости от класса опасности, решение об установлении СЗЗ принимает Роспотребнадзор или территориальная структура.

      3. В статьей 27 ЗК РФ я не нашел СЗЗ, поэтому говорить об ограниченности в обороте таких земельных участков, оснований нет, в отличие от ЗСО.

      Однако, в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. N 222, указано следующее:

      «5. В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
      а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства

      Исходя из данной нормы, полагаю ИЖС и садоводство на таком земельном участке развить не удастся.

      Я вам оставляю ссылку на скачивание указанного Постановления Правительства.

      Возможно вы изучите его более тщательно и найдете для себя проходное решение земельного вопроса.

  • Дмитрий, добрый день!

    Прошу Вас пояснить: Могут ли отказать в регистрации дома после окончания строительства, если заявленные Сведения об отступах от границ земельного участка в Уведомлении о начале строительства (3; 3; 5; 20) будут отличаться от окончательных в Уведомлении об окончании строительства (3;3;5;15), т.е. будут меньше или больше, но не противоречат установленным нормам.

    • Добрый день, Татьяна.

      Все основания отказа в согласовании строительства

      изложены в статье: Согласование строительства ИЖС или садового дома.

      Исходя из содержания оснований отказа, могу сделать вывод, что критическим является соблюдение минимальных параметров отступов.

      Расхождение размеров отступов, не нарушающие минимальных параметров, на мой взгляд, не может являться основанием для отказа (при условии, что не нарушены другие параметры).

      В вашем случае, изменение отступа с 20 до 15 метров может свидетельствовать об увеличении площади застройки, потому что разница в 5 метров едва ли является нормальным отклонением в пределах погрешности.

      • Дмитрий, изменение отступа не связано с увеличением площади застройки. Просто при строительстве может просто поменяться место расположение дома ( точка застройки). На момент заполнения данного Уведомления ещё точно не определились.

  • Дмитрий, добрый день!

    Подскажите, пожалуйста, заполняю

    Уведомление о начале строительства на портале Госуслуг Московской обл.

    (uslugi.mosreg.ru/services).

    Требуется заполнить пункты:
    1)Площадь застройки (кв.м)
    2) Общая площадь застройки(кв.м).
    Не понимаю в чем разница? Что нужно указать в моём случае?

    Дом общая площадь=135кв.м ( фундамент 9*8,7).

    Как я поняла надо указать по п.1=78,3 по п.2=135 ??? Убедительно прошу Вас пояснить.

    • Добрый день, Татьяна.

      Признаюсь, я тоже не очень понимаю, какой смысл разработчики портала mosreg вложили в эти 2 понятия.

      В утвержденной форме уведомления о планируемом строительстве есть всего 1 пункт, касающийся площади застройки.

      Этот пункт (3.3.4) называется Площадь застройки.

      Такого параметра как Общая площадь застройки в уведомлении нет.

      Могу только сделать предположение.

      Уведомление заполняется не только при строительстве, но и при реконструкции объекта.

      Полагаю Площадь застройки, по замыслу разработчика mosreg это площадь, занимаямая вновь возводимыми объектами.

      Тогда можно считать, что Общая площадь застройки — это площадь занимаемая имевшимися на участке строениями и вновь возводимыми объектами.

      Мой вывод основан на том, что параметры в Уведомлении не должны превышать предельные размеры плаощади застройки, установленные в ПЗЗ.

      Вероятнее всего, mosreg решил разделить площадь застройки на 2 параметра, чтобы видеть площадь вновь возводимых объектов и окончательную площадь с учетом ранее построенных объектов.

      Обращаю внимание, что это только мое предположение.

      Я могу ручаться только за свой сервис по заполнению уведомления о начале строительства.

      Объяснить логику и порядок заполнения чужого сервиса со 100% уверенностью не в моих силах.

      • Дмитрий, спасибо! Буду разбираться. Причем, буквально месяц назад п.2 не было. При рас печатании данного документа п.2 нет, видно он носит какой то информационный характер.

  • Здравствуйте, Дмитрий! Подскажите, пожалуйста, как изменить ВРИ земельного участка «для с/х использования» (код 1.0) на «Ведение садоводства» (код 13.2), если категория земель — с/х земли, т.е градостроительный регламент не установлен (участок за чертой населённого пункта, 800 м от деревни)?

    • Здравствуйте, Анастасия.

      Земельный вопрос —

      Изменение разрешенного использования земель с/х назначения

      детально еще не изучал.

      Знаю только, что для такой категории земель порядок изменения разрешенного использования устанавливается отдельными законами.

  • Здравствуйте, Дмитрий. У меня вот такая ситуация. Имеется земельный участок с таким видом разрешенного использования, как » Под индивидуальную одноэтажную застройку», такой ВРИ был установлен в 2008 году. На данный момент был построен двухэтажный дом, были попытки получить разрешение на строительство, в чем администрацией было отказано ввиду того, что дом находится на зоне Ж-3 ( ВРИ — многоквартирные многоэтажные дома , начиная с 9 этажа), также в условно разрешенных в этой зоне Ж-3 ИЖС не предусмотрена. Возможно ли каким-то образом изменить вид разрешенного использования или узаконить постройку двухэтажную?

    • Добрый день, Влад.

      На ваш земельный вопрос могу сообщить следующее.

      Изменить ВРИ можно только на виды использования, которые прописаны для территориальной зоны в ПЗЗ.

      Порядок изменения вида разрешенного использования

      изложен в статье: Изменение ВРИ 2 способами.

      Если в зоне Ж-3 нет вида использования для ИЖС, то вероятность изменить ВРИ на ИЖС практически равна нулю.

      Насколько помню, когда необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом (ПЗЗ), то нужно обращаться в специальную комиссию при местной администрации для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

      Процедуру внесения изменений в ПЗЗ я не прокачивал, поэтому детально описать этот процесс пока не могу.

  • Здравствуйте! С помощью учебного курса направил в местную администрацию заявление о предварительном согласовании земельного участка с приложением в виде схемы. В последующем чиновники мне прислали отказ мотивируя тем, что дословно — «В районе запрашиваемого участка в 2017 году были сформированы шесть земельных участков для организации и проведения аукционов. Дополнительно сообщаем, что данные участки формировались на основании заключения Технического совета. Учитывая то, что по запрашиваемому земельному участку проложены электрические кабели, было решено оставить данную территорию для использования ее в целях прокладки инженерных коммуникаций».

    В последующем я съездил и посмотрел своими глазами есть ли воздушные линии эл. передачи, по результатам осмотра их на этом участке нет.

    В ходе общения с чиновниками они мне пояснили что раз их нет то значит они проходят под землей….и потом…когда нибудь они там будут прокладывать иные коммуникации….

    Подскажите пожалуйста как грамотно поступить в данной ситуации? Пора идти в суд, т.к. чиновники отказали не ссылаясь на конкретные пункты Земельного кодекса РФ?

    • Добрый день, Роман Геннадьевич.

      Отказ по причине воможного размещения коммуникаций «звучит» не очень убедительно, и имеет признаки необоснованности.

      Вдоль линии электропередачи устанавливаются охранные зоны.

      Чиновники точно должны знать, где у них проложены кабели, иначе как они выдают разрешения на проведение землянных работ.

      Обычно, я во всех ситуациях, где имеются сомнения в законности и обоснованности отказа, иду по пути судебного обжалования.

      Затраты на госпошлину всего 300 рублей.

      Но есть шанс выяснить на самом ли деле по конкретному участку имеются препятствия к получению земли.

      Даже при отрицательном результате, в ходе судебного процесса можно узнать много интересного из деятельности администрации, что может облегчить получение других земельных участков.

      Желаю успеха

  • Добрый вечер. Приобрели земельный участок. Все документы в порядке. Участок в собственности. Имеется выписка из ЕГРН, в которой указано — Категория земель: земли населенных пунктов;
    виды разрешенного использования: жилое строение (или дом), садовые и дачные дома;
    Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано. Подали уведомление о начале строительства индивидуального жилого дома в местную администрацию. Пришел отказ по следующим основаниям:
    В соответствии с картой градостроительного зонирования входящей в состав Правил землепользования и застройки Южно-Кубанского сельского поселения Динского района, утвержденными решением Совета Южно-Кубанского сельского поселения от 30.09.2013 №51( в редакции решений от 29.08.2014…….. и далее перечисление дат. последняя от 26.06.2019) земельный участок расположенный по адресу……. находится в территориальной зоне ИТ-3 «Зона земель общего пользования». Строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства данной территориальной зоной не предусматривается. Что предпринять в данной ситуации?

    • Добрый день.

      Целесообразно проверить отказ, то есть поднять карту зонирования и посмотреть на самом ли деле участок попал в эту зону.

      Исходя из результатов проверки, для окончательного выяснения можно обжаловать отказ в суде.

      Важно, чтобы с даты отказа не прошло более 3-х месяцев.

      • Добрый вечер.

        Спасибо большое за ответ.

        Но я так понимаю, самостоятельно проверить мы это не сможем. Попыталась найти информацию в интернете, но увы.. ничего не нашла. Куда обратиться по данному вопросу подскажите. И что, если не успеем разобраться за 3 месяца?

      • Добрый день.

        Попробуйте задать вопрос через юридический сервис.

        Наверняка найдутся специалисты, кто готов вам помочь проверить отказ.

        Истечение 3-месячного срока лишает возможности обжалования в судебном порядке.

  • Дмитрий, спасибо!

  • Добрый вечер.
    У нас в городе очень много заброшенных домов и участков. Стоят годами, все зарастает. Есть мысль купить что-то мобильное, типа контейнера или т.п. и пользоваться. Есть какие-то варианты подключения этого к коммуникациям на не своих участках? Все в черте города, на оформление земли, наверное, не надеяться… Хозяева умерли. Только моей улице 3 таких дома, точнее, их остатки и заросшие участки.
    И хотелось бы какой-то мануал для идиотов, чтобы по пошагово, как что оформляется. Земли. Людям далеким очень сложно все это…
    Спасибо.

    • Добрый день, Ольга.

      Без оформленных прав на земельный участок подключить контейнер к коммуникациям, в частности, к электросетям не получится.

      Если хозяева умерли без наследников, то участки должны перейти в муниципальную собственность в качестве выморочного имущества.

      А по получению муниципальной земли, в том числе без торгов, есть готовый мануал

      Кстати, в этом мануале есть пошаговая инструкция по подключению участка к эл. сетям.

      • Дмитрий, добрый день.

        Подскажите, пожалуйста, какую площадь указывать в пункте 3.3.4 Уведомления о начале строительства, если дом двухэтажный.

        Общую на весь дом? Или только площадь, которую занимает первый этаж, т.е. указать непосредственно какой участок по размеру и местонахождению будет занимать предполагаемая постройка?

        Например, дом 10х10, но двухэтажный, пишем в графе 100 кв.м, а не 200?

      • Добрый день, Мария.

        В уведомлении о начале строительства указывают площадь застройки

        Площадь застройки, как правило, равна площади, занимаемой фундаментом дома и примыкающими к нему строениями без фундамента.

        Другими словами, в пункте 3.3.4 уведомления о планируемом строительстве площадь второго и третьего этажа дома не учитывается.

  • Земельные вопросы задавайте в комментариях.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *