Самовольная постройка – кошмар любого землевладельца.
Собственник и арендатор участка с одинаковым успехом могут попасть в ловушку самовольной постройки.
Проблему отягощает периодическое изменение самого понятия – самовольная постройка.
Здесь покажу несколько юридических лазеек, которые помогут:
- предотвратить признание объекта самовольной постройкой,
- избежать сноса объекта.
Все советы основаны на анализе судебной практики.
Ссылки на первоисточники найдете в статье.
Самовольная постройка: на какие вопросы узнаете ответы?
- Запись в ЕГРН не гарантирует право на самовольную постройку.
- Снос самовольной постройки – крайняя мера.
- Как избежать сноса самовольной постройки? Что сказать в суде?
- Признание права на самовольную постройку без разрешения на строительство.
- Исковая давность для самовольной постройки.
Право на самовольную постройку не спасла даже запись в ЕГРН
Рассмотрим проблему на реальном судебном примере.
Арендатор земельного участка построил объект – магазин.
Право собственности на здание зарегистрировал в Росреестре.
В ЕГРН внесли регистрационную запись об объекте.
Иными словами, здание магазина официально признали объектом недвижимости и зарегистрировали права собственности на него.
Казалось бы,
как самовольная постройка может угрожать арендатору?
Росреестр ведь проверил документы и внёс регистрационную запись.
Однако арендатора ждал неприятный сюрприз.
Уполномоченный орган подал иск о сносе самовольной постройки.
Исход дела был не очевиден, потому что:
- суд 1-ой инстанции отказал в иске о признании магазина самовольной постройкой,
- 2-ая инстанция отменила первое решение, признала здание самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Могу представить шоковое состояние владельца магазина, не ожидавшего такого поворота.
Последующая судебная инстанция оставила апелляционное определение в силе.
Другими словами,
магазин признали самовольной постройкой, которая подлежит сносу
Обратим внимание на нюансы дела, чтобы извлечь полезные выводы.
Арендатор-ответчик в суде «давил» на наличие зарегистрированного права собственности.
У него на это были основания: запись в ЕГРН.
Однако истец имел более весомые аргументы, которые суд принял во внимание.
Земельный участок предоставили ответчику в аренду:
- без торгов,
- и без права размещать на арендованной земле объекты недвижимости.
Само по себе предоставление участка без торгов напрямую не запрещает строительство.
Например.
Земельные участки под ИЖС и ЛПХ можно получить без торгов.
Данная процедура предусматривает предварительное согласование.
Если оно пройдено успешно, то землю отдают в аренду или собственность без торгов.
На такой земле (для ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта) можно строить дом.
Однако спорный
договор аренды содержал ограничения, связанные со строительством объектов на участке
Из судебного дела не ясно, какой вид разрешенного использования имел земельный участок.
Можно предположить, что ВРИ участка допускал возведение зданий с назначением под магазин.
Данное предположение основано на том, что Росреестр зарегистрировал право собственности на здание.
Если бы виды разрешенного использования не допускали размещение магазина, то запись в ЕГРН не внесли бы.
Вероятно, сотрудники регистрирующего органа руководствовались наличием допустимого вида использования земли.
Как бы то ни было, вырисовывается следующая картина.
На арендованном участке, полученном без торгов, построено здание магазина.
При этом, в договоре аренды установлен запрет на размещение объектов недвижимости.
Нарушение данного запрета явилось основанием, по которому
статус – самовольная постройка «присвоено» зданию магазина
Источники:
- пункт 1 Обзора судебной практики от 16 ноября 2022,
- пункт 23 Пленум 10/22 от 29.04.2010
Выводы.
Регистрация объекта в Росреестре не гарантирует сохранение недвижимости.
Самовольная постройка может повлечь снос дома, потому что в договоре аренды земли установили запрет на строительство
Следовательно, арендатору участка следует:
- до начала стройки проверить договор на наличие запрещающих условий,
- если подобные ограничения присутствуют, то до начала строительства следует попробовать внести изменения в договор,
- если ограничения остались неизменны, то лучше отказаться от незаконного строительства, потому что оно приведёт к сносу здания.
Обратите внимание, что проверка договора аренды, не единственное условие, которое следует выполнить.
Законом и судебной практикой установлены и иные основания самовольной постройки.
О них читайте далее.
Снос самовольной постройки – это крайняя мера
Анализ статьи 222 ГК РФ оставляет ощущение, что снос – единственная участь для самовольной постройки.
Данное впечатление ошибочно.
Суд принимает решение о сносе самовольной постройки как крайнюю меру.
Иными словами,
когда иного выхода нет, и самовольная постройка не может быть сохранена
Рассмотрим судебный пример с положительным исходом.
Собственник участка построил жилой дом.
По всей видимости, зарегистрировать права в обычном порядке он не смог.
Поэтому владелец участка подал иск к администрации о признании права собственности на дом.
В свою очередь чиновники подали встречный иск о признании дома самовольной постройкой.
Администрация также заявила требование о приведении дома в соответствие с разрешительной документацией.
Какие нарушения допустили при строительстве жилого дома?
В суде установили наличие 2-х пороков:
1-ое: нарушены минимальные отступы от границ земельного участка.
Отступы – это расстояние от границы участка до выступающих частей дома.
Для справки.
При строительстве индивидуальных жилых домов необходимо соблюдать отступы.
Обычно, минимальную ширину отступа устанавливают:
- 3 метра до границы смежных участков,
- 5 метров до границы с красной линией.
Обратите внимание.
Указанные размеры в разных населенных пунктах могут отличаться.
Точные параметры отступов смотрите в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) населенного пункта.
Эти Правила утверждают органы местного самоуправления.
2-ое: превышена максимальная площадь застройки участка на 4 кв.м.
Правила землепользования помимо отступов устанавливают максимальную площадь застройки.
Этот параметр ограничивает территорию, которую можно занять строениями.
Иными словами, заполнить участок строениями сверх меры не получится.
Каждый надел земли должен иметь определенный размер площади незанятой строениями.
Итого.
Собственник нарушил отступы и площадь застройки на 4 кв.м. — получилась самовольная постройка
Однако суд встал на сторону владельца участка и признал за ним право собственности.
Администрация проиграла.
Почему суд не стал признавать дом, построенный с нарушениями самовольной постройкой?
Рассмотрим детали подробнее.
Самовольная постройка сохранена судом по 3-м причинам
Совокупность трёх оснований помогла собственнику участка сохранить дом, построенный с нарушениями.
1-ая причина: незначительность нарушений
Суды согласились с администрацией, что собственник нарушил градостроительные правила.
В частности, он сократил отступы и превысил допустимую площадь застройки.
Однако суд оценивал не только факт нарушений, но и их значительность.
Превышение площади застройки на 4 кв.м. и нарушение отступа судья посчитал незначительными.
Иными словами, формального нарушения при строительстве недостаточно.
Для «присвоения» статуса — самовольная постройка – суд проверяет характер допущенных нарушений
Если нарушения незначительны, то появляются шансы сохранить дом.
Однако незначительность «косяков» ещё не гарантирует избежание проблем.
2-ая причина: отсутствует угроза жизни и здоровью граждан
Допущенные собственником нарушения при строительстве по своему характеру не несут угрозу жизни и здоровью.
Превышение максимальной площади на 4 метра, безусловно, формально является нарушением.
Однако оно никому не угрожает.
Например.
Земельный участок площадью 15 соток.
При строительстве дома превышена площадь застройки на 4 кв.м.
В пересчете получаем превышение на 0,04 сотки.
Нарушение на такую величину не только не создаёт угрозы, оно даже не ощутимо.
3-я причина: самовольная постройка не нарушает права третьих лиц
Огрехи, которые допустил владелец участка, никому не мешают.
Интересы, в первую очередь соседей, не затронуты.
Собственники и владельцы смежных участков даже не заметили, что сосед превысил площадь застройки и отступы.
Ни у кого нет причин для недовольства.
Таким образом,
Самовольная постройка сохранена, потому что нарушения незначительны, не угрожают и не затрагивают чужие интересы
В этом деле собственнику повезло.
Он выиграл суд и сохранил дом, построенный с нарушением градостроительных правил.
Уточнение.
Помимо 3 причин для сохранения дома, суд учёл 1 важный нюанс.
Администрация требовала привести самовольную постройку в соответствии с разрешительной документацией.
При этом чиновники не представили доказательств: как привести дом в соответствие без его сноса.
В самом деле:
- как перенести дом от забора, чтобы соблюдались отступы до границ участка,
- каким образом уменьшить периметр дома, чтобы не было превышения площади застройки на 4 кв.м.
Очевидно, что без сноса дома, исправить нарушения невозможно.
Отсутствие доказательств, что дом можно исправить без сноса, также качнуло чашу весов в пользу хозяина участка.
Снос самовольной постройки суд посчитал чрезмерной ответственностью за допущенные нарушения
Подведём итог этого дела.
Сделаем выводы.
Чтобы исключить снос самовольной постройки следует доказать:
- незначительный характер нарушений,
- отсутствие угроз,
- права соседей и других лиц не нарушены,
- снос дома, как мера ответственности, не соответствует характеру нарушения.
Если владелец участка, допустивший самовольную постройку, докажет это, то появится надежда на сохранение дома.
Теперь владельцы самовольных строений знают, что говорить в суде, и что доказывать.
Источник:
1. пункт 7 Обзора судебной практики от 16 ноября 2022.
Самовольная постройка: 3 совета на основе судебного дела
Успех владельца участка создаёт иллюзию легкости сохранения дома, построенного с нарушением.
Из-за этого возникает ощущение, что маленькие «косяки», нарушающие градостроительные правила, допустимы.
Это опасное заблуждение.
Невозможно предсказать: как суд отнесётся к нарушениям.
Посчитают ли их незначительными или существенными?
Поэтому, при строительстве:
- избегайте нарушения отступов, площади застройки, этажности и других параметров,
- для ИЖС подавайте уведомление о начале строительства. Его легко сформировать онлайн за 17 минут.
- нет гарантий, что суд встанет на вашу сторону.
Помните: самовольная постройка может оказаться неразрешимой проблемой.
Её последствия могут привести к сносу здания.
Переходим к другому интересному случаю.
Признание права на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство
На земельном участке построено нежилое здание.
Владелец участка, осуществивший строительство, не позаботился получить разрешение.
Уполномоченный орган подал иск о сносе нежилого строения как самовольной постройки.
Владелец участка предъявил встречный иск.
Его встречные требования: признание права собственности на самовольную постройку
1-ая и 2-ая инстанция встали на сторону истца.
Суды удовлетворили иск.
Принято решение о сносе.
Однако кассационная инстанция отменила все судебные акты.
Источник:
1. пункт 9 Обзора судебной практики от 16 ноября 2022.
Почему решение отменили, а снос самовольной постройки оказался неприемлемым?
В этом деле очень интересны мотивы кассационного суда.
Рассмотрим подробнее.
Итак, первые две инстанции постановили снести нежилое строение.
В качестве единственного аргумента в пользу сноса указали:
самовольная постройка возведена без разрешения на строительства
Другими словами, 1-ый и 2-ой суды ограничились только формальным основанием.
Нет разрешения на строительство, значит постройка самовольная, снести «всё к чёртовой бабушке».
Однако вышестоящий суд с ними не согласился.
Он пришел к выводу, что
отсутствие разрешения на строительство недостаточно для отказа в признании права собственности на самовольный объект
Проще говоря, отсутствие одной бумажки ещё не повод сносить нежилое здание.
Помимо отсутствия разрешения на строительство необходимо проверить:
- угрожает ли нежилое строение жизни и здоровью,
- допущены ли нарушения прав других лиц.
1-ая и 2-ая инстанции не проверили данные обстоятельства.
Они ограничились только констатацией факта отсутствия разрешения на строительство.
Поэтому их решения были отменены.
Из этого судебного случая следует полезный вывод.
Право собственности на самовольную постройку подлежит признанию, если:
- отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самовольной постройки,
- собственник предпринимал надлежащие меры для получения разрешения,
- ничьи права не нарушены, угрозы нет.
Таким образом, отсутствие разрешения на строительство не влечет автоматического отказа в признании права собственности на самовольную постройку.
Резюмируем полезности этого дела.
Суд разъяснил, что
одного отсутствия разрешения недостаточно для отказа в признании права собственности на самовольную постройку
Данный вывод может стать спасительной лазейкой, если нет других признаков самовольной постройки.
Другими словами, если:
- ничьи права не нарушены,
- нет угрозы,
- владелец предпринимал действия для получения разрешения, то
есть шанс, что самовольная постройка будет сохранена с признанием права собственности
Если ваша самовольная постройка соответствует судебному делу, то используйте его для признания права на свой объект.
Обратите внимание.
С августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство при возведении:
- объектов ИЖС,
- садовых домов.
Разрешительную процедуру заменили на уведомительный порядок.
Поэтому, если строите частный или садовый дом, подавайте уведомление о планируемом строительстве.
Его оформить гораздо проще, чем получать разрешение.
Самовольная постройка: исковая давность
Для некоторых хозяев самовольных строений исковая давность может стать спасительной лазейкой.
По общему правилу, срок исковой давности равен 3 годам.
Если срок пропущен, то владелец получает шанс спасти построенный объект от сноса.
Однако не все так безоблачно.
Разберемся в этом вопросе на основе одного судебного дела.
Источники:
1. пункт 14 Обзора судебной практики от 16 ноября 2022.
2. пункт 22 Пленум 10/22 от 29.04.2010
Администрация подала иск о сносе объекта
Основание в исковом заявлении: отсутствие разрешения на реконструкцию.
Для справки.
Проведение работ по реконструкции без разрешительных документов влечет те же последствия, что и самовольное строительство с нуля.
Ответчик заявил ходатайство о применении срока исковой давности.
Первая инстанция отклонила ходатайство и приняла решение о сносе.
Второй суд отменил решение, применил срок исковой давности и отказал в сносе объекта.
Владельцу здания удалось избежать худшего сценария.
Посмотрим, как у него
получилось применить исковую давность к требованию о сносе самовольной постройки
В статье 222 ГК РФ нет никаких исключений и оговорок относительно сроков давности.
Это означает, что к искам о сносе «самоволок» применим общий срок исковой давности.
Однако в 2010 году судебная практика получила объёмные разъяснения Пленумов.
Источники судебной практики указал выше.
Суть разъяснений сводилась к 2-м простым правилам:
1-ое правило.
Исковая давность применяется, если самовольная постройка НЕ создаёт угрозу жизни и здоровья
Суть первого правила проще понять на следующем примере.
На участке возведено здание без разрешения на строительство.
Формально оно является самовольной постройкой.
Однако,
самовольная постройка не создает угроз людям
В случаях, когда незаконно возведенное строение не создаёт угрозы, срок давности действует.
Это означает следующее.
Если администрация заявит иск о сносе по истечении 3-летнего срока давности, то в иске должны отказать.
Другими словами, правовая конструкция очень проста:
- если самовольная постройка не создаёт угрозы,
- и если пропущены 3 года давности,
- то в иске о сносе откажут.
Первое правило – это та самая лазейка, которая помогает избавить строение от принудительного сноса.
Полезное напоминание.
Само по себе истечение срока исковой давности не приводит к автоматическому отказу в иске.
Чтобы суд применил исковую давность и отказал в иске о сносе доме, нужно заявить ходатайство о применении давности.
Если не заявить в суде 1-ой инстанции о применении срока давности, то дело будет рассмотрено.
И в этом случае, самовольную постройку могут снести, несмотря на то, что 3 года истекли.
Поэтому важно правильно и своевременно использовать свои права в суде.
2-ое правило.
Исковая давность не имеет значения, если самовольная постройка угрожает людям
Второе правило тоже легко понять на примере.
Если строение возведено с нарушением и при этом оно опасно для окружающих, то срок давности не действует.
Это означает, что подобное строение снесут, даже если прошло 3 года и более.
Другими словами, наличие угрозы обнуляет для хозяина строения шанс сохранить объект по истечении исковой давности.
Обратите внимание.
3-летний срок давности начинается не с даты, когда самовольная постройка возведена.
Точкой отсчета будет дата, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении прав.
Как правило, истцами по делам о сносе самовольной постройки выступает администрация.
Поэтому, срок давности запустится, когда администрация узнает. Либо, когда чиновники должны были узнать.
Спасибо, познавательно и понятно.