Перевод категории земель из одной в другую может увеличить ценность участка в десятки раз.
Особенно если участок переходит в городскую черту.
Поэтому собственники наделов, прилегающих к городам, мечтают перевести участки в категорию земель населенных пунктов.
Земельные участки из категории земель городов и поселков имеют высокую ликвидность.
Их привлекательность на рынке возрастает.
Например.
Перевод категории земель сельхоз назначения в земли населенных пунктов открывает возможность для ИЖС
Перед вчерашним фермером, чей участок перевели в категорию земель населенных пунктов, распахиваются новые перспективы.
Одна из них: сменить ВРИ (вид разрешенного использования) участка.
Например, ВРИ – растениеводство, сменить на ЛПХ.
Для справки.
На земельных участках под ЛПХ в границах населенного пункта можно строить жилые дома.
На подобных участках за пределами населенного пункта, по общему правилу, дом строить нельзя.
Обратите внимание, что речь идёт о строительстве индивидуальных жилых домов.
Затем поделить большой участок на несколько от 6 до 10 соток и распродать под ИЖС.
Выглядит весьма заманчиво.
Однако на практике
смена категории земель с переводом в городскую черту не самая простая задача
Существует масса законодательных ограничений.
Например, есть закон N 172-ФЗ от 21.12.04.
Он определяет условия и процедуру смены категории земли.
В 4-ой статье 172-ФЗ есть 3 пункта с основаниями для отказа.
Казалось бы всего 3 ограничения. Это очень мало.
Однако видимость обманчива. Самое первое основание имеет отсылочный характер.
Это означает, что запреты могут устанавливать любыми другими законами.
По сути, в любой кодекс или закон можно вставить ограничение на смену категории земель.
Кроме законодательных запретов на пути возникают различные сюрпризы и уловки.
Как правило, «нежданчики» исходят от местных администраций.
Обычно они определяют:
- какие земли попадут в городскую (поселковую) черту,
- а какие участки останутся за забором.
В этом вопросе любопытно одно судебное дело Первого кассационного суда.
В частности, определение от 27.10.2023 № 88а-31201/2023 показывает,
как изменение Генерального плана ломает перевод из категории земель с/х назначения в земли населенных пунктов
Давайте рассмотрим этот кейс подробнее.
В судебном деле видна определенная хитрость, к которой прибегла администрация.
Краткое описание ситуации.
Истец – гражданин, собственник большого сельскохозяйственного участка, площадь 140020 кв.м.
Ответчик – Росреестр по Московской области.
Судебное дело возникло из административного иска.
Росреестр отклонил заявление о переводе участка в категорию земель населенных пунктов.
Суды встали на сторону ответчика.
Истец проиграл.
По крайней мере, на момент написания статьи судебные акты не обжаловались.
Почему перевод из категории с/х земель в категорию населенных пунктов провалился?
Следует отметить, что истец хорошо подготовился.
Его позиция подтверждалась весомыми доказательствами:
- Генеральным планом г. Ступино от 08.06.2020 года,
- заключением эксперта по результатам судебной землеустроительной экспертизы,
- выпиской из ЕГРН о границе муниципального образования.
В совокупности эти документы свидетельствовали, что участок лежит в границах городского округа Ступино.
Однако суды приняли во внимание совсем другие доказательства.
Хитрость отказа перевода участка из одной категории земель в другую легко понять на основе хронологии событий
Напомню, спор возник из-за участка в Московской области (Ступино).
— 8 июня 2020 года в г. Ступино утвердили Генеральный план
Согласно плану спорная земля попала в границы населенного пункта.
Участок относился к функциональной зоне Ж-2.
— 9 декабря 2021 года истец приобрел спорный участок
Земля была куплена им по договору продажи.
— 6 апреля 2022 года новый собственник подал заявление в Росреестр
Цель заявления: перевести участок в категорию земель населенных пунктов.
Так же установить ВРИ участка согласно зоне Ж-2.
— 12 июля 2022 года Росреестр МО выдал отказ
Мы не знаем точную дату, когда истец обратился в суд.
Однако можно предположить, что подача иска состоялась не позднее 12 октября 2022 года.
Данное предположение основано на следующем.
Срок для подачи административного иска ограничен 3 месяцами.
Следовательно, обращение в суд могло состояться в период с даты отказа (12.07.2022) до 12.10.2022.
— 27 января 2023 года Совет депутатов г. Ступино утверждает изменения в Генеральный план
Согласно данным изменениям спорный участок оказался за пределами населенного пункта.
— 23 марта 2023 года Ступинский городской суд отказывает собственнику в удовлетворении иска
Определяющим для суда стало решение Совета депутатов от 27.01.2023.
Именно это решение внесло изменения в Генеральный план городского округа.
Новая редакция Генплана изменила границы и функциональные зоны
В результате, по новому плану спорный участок выпал из границ населенного пункта.
По хронологии хорошо видно, что на момент отказа Росреестра и подачи иска действовала старая редакция плана.
Значимые изменения внесли только в 2023 году.
Иными словами, генплан изменили после подачи иска, за 2 месяца до принятия судебного акта.
Если бы их не приняли, то истец с высокой вероятностью выиграл бы дело.
Не знаю, будет ли истец подавать жалобу в Верховный Суд, чтобы
отменить решения судов и перевести участок из одной категории земель другую
Как бы он не поступил, желаю ему добиться успеха.
Однако полагаю в такой ситуации это сделать не просто.
Подведём итоги.
По всей видимости, гражданин приобретал участок с целью перевода его в земли населенных пунктов.
Если сделка была реальная (по рыночной цене), то покупатель изрядно заплатил за участок такой площади.
Напомню, размеры спорного участка составили 140020 кв.м.
В пересчете на привычные сотки, площадь равна примерно 1400 соток.
Исходя из нормативных документов (Генплан) и собранных доказательств (экспертиза и выписка из ЕГРН),
имелись правовые основания для перевода участка из категории с/х земель в земли населенных пунктов
Однако, уже после возникновения спора, органы местной власти (самоуправления) изменили нормативные документы.
Утвержденные изменения в Генплан перевернули юридическую картину всего дела.
Это стало основанием для отказа в иске.
Какие выводы можно сделать из данного кейса?
Земельные споры одни из труднопредсказуемых по результату.
Изначальные условия, будь то:
- нормативные документы,
- контуры участков,
- и даже границы муниципальных образований,
могут неожиданно поменяться в ходе судебного процесса.
Изменение правил «по ходу игры», безусловно, добавляет интриги в судебные дела.
Однако подобная практика едва ли повышает доверие к институциям.
Из личного опыта.
В 2016 году получил отказ в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Причина отказа: якобы схема залезла на соседний участок.
Так как моя схема никуда не залазила, я подал иск.
Администрация, чтобы отбиться от моих требований, изменила координаты соседнего участка.
По новым координатам получалось, что моя схема стала накладываться на соседний участок.
В итоге суд в иске отказал.
PS
В судебном процессе, в качестве молчаливого слушателя сидела одна женщина с напряженно испуганным лицом.
Позже узнал, что она кадастровый инженер.
По всей видимости, именно она произвела работы по изменению границ и передала результаты в Росреестр.
Именно эти «уточнения» стали причиной для отказа в иске.
Что она делала в судебном процессе, который её не касался?
Почему у неё был настороженно испуганный вид?
Об этом можно только догадываться.
Данный судебный случай наглядно показывает высокую рискованность бизнеса в сфере земельных отношений.
Можно нанять высоко квалицированных:
- юристов по земельным вопросам,
- экспертов по землеустройству,
- кадастровых инженеров.
Они сто раз перепроверят ПЗЗ, Генпланы и другую нормативную документацию.
В результате выберут безопасный участок для покупки или получения.
Однако внеочередное собрание Совета депутатов может в один миг перевернуть всю юридическую конструкцию.
По итогу, привлекательный актив в виде 1400 соток земли в городе, превратиться в «тыкву».
На тыквах тоже можно зарабатывать, но не столько как продаже участков под ИЖС.
Как бы то ни было,
желаю успешно перевести участок из одной категории земель в другую
Поделитесь своими мыслями в комментариях.
