Расторжение аренды: 2 нюанса сельхоз земли

Расторжение аренды сельхоз земли, как и любой недвижимости, возможно при наличии 2-х основных условий:

1. нарушение условий договора,

2. ухудшение имущества.

Преждевременное расторжение аренды также влечёт просрочка по платежам и невыполнение капремонта.

Здесь рассмотрим только 2 первых основания, потому что сельхоз земли имеют свои особенности.

Для примера возьмём судебное дело N 307-ЭС23-4333.

Оно дошло до Верховного Суда и содержит два полезных вывода.

1-ый нюанс.

Расторжение аренды сельхоз земли: Главный критерий – существенное нарушение

Не все нарушения при аренде сельхоз земли носят существенный характер.

При малозначительном несоблюдении расторгнуть аренду земли едва ли выйдет.

Обратите внимание.

Принудительное расторжение аренды земли до срока возможно только через суд.

Если арендатор докажет несущественность нарушения, аренду земли сохранят.

Поэтому целесообразно знать какие нарушения аренды сельхоз земли приводят к расторжению договора.

Собственники и арендаторы сельхоз земли несут 2 обязанности:

На самом деле обязательств гораздо больше.

Но пока нас интересуют только две:

• использование земли по назначению (исключительно целевому),
• избегание опасных способов, приносящих вред.

Как правило, нарушение вышеуказанных обязанностей признают существенными.

Если суд признал нарушение существенным, расторжение аренды сельхоз земли гарантировано

Однако арендаторам не стоит впадать в отчаяние, потому что судебная практика знает исключения.

Одно из таких исключений относится ко второму нюансу.

2-ой нюанс.

Расторжение аренды сельхоз земли отпадает, если арендатор устранил нарушение

К этому же пункту относят устранение последствий.

Чаще всего, само нарушение бывает не устранимо.

Однако его последствия ликвидировать можно.

Поэтому,

если последствия нарушения ликвидированы, то в расторжении аренды суд откажет

Но на этом нюансы не заканчиваются.

Самого по себе устранения нарушений и последствий для сохранения аренды недостаточно.

Необходимым условием является – разумный срок.

Иными словами,

расторжения аренды не будет, если арендатор устранил всё в разумный срок

В разных ситуациях разумный срок будет иметь разную продолжительность.

Степень разумности срока определяет суд.

В одних делах он может составлять 7 дней, а в других месяц и более.

В каждом конкретном случае судья решает насколько скорость устранения нарушений соответствует разумности.

Разброс представлений о разумности может быть весьма велик.

В этом контексте примечательно

дело N 307-ЭС23-4333, где расторжение аренды сельхоз земли зависит от критерия разумности

На момент написания статьи, дело ещё не окончено.

Верховный Суд отправил спор на новое рассмотрение.

Однако для нас ценность имеют выводы суда, потому что они помогут:

• арендаторам предотвращать расторжение аренды,
• арендодателям сельхоз земли – правильно выбирать способ защиты своих прав.

Краткая суть дела.

Договор аренды сельскохозяйственных земель заключен на 5 лет.

Из-за большой площади арендатор не всю использовал по назначению.

Так же им допущены нарушения экологических норм.

Несмотря на букет нарушений, арендатор выиграл несколько судов.

3 судебные инстанции посчитали расторжение аренды неприемлемым последствием

Однако Верховный суд с ними не согласился.

Поэтому дело обратно ушло в 1-ую инстанцию.

Любопытны мотивы сторон и выводы судов.

Арендатор, признавая факт нарушения, давил на то, что он устраняет последствия.

В доказательство он предоставил план рекультивации, который добросовестно исполнял.

Последний (завершающий) этап приведения сельхоз земли в пригодное состояние должен быть выполнен в 2026 году.

Для справки.

Договор аренды заключен в 2020 сроком на пять лет.

Иными словами, аренда завершается в 2025 году.

Три судебные инстанции посчитали это разумным и отказали в расторжении аренды

Однако высшая инстанция не согласилась.

Камнем преткновения стал критерий разумности срока устранения последствий.

Из условий спора видно, что окончательное устранение последствий запланировано на 2026 год.

Однако, пятилетний договор завершит своё действие раньше, в 2025.

На основе этого расхождения, ВС поставил под сомнение соблюдение разумного срока устранения последствий.

Таким образом, иная точка зрения Верховного Суда на разумность срока устранения последствий нарушения

грозит арендатору расторжением аренды сельхоз земли до истечения договора

Иными словами, ВС посчитал, что окончание работ по рекультивации за пределами срока действия аренды ставят под сомнение критерий разумности.

Подведём итог.

Судебное дело из Верховного Суда приводит к 2-м выводам:

1. не сдавайтесь на последнем шаге, даже если проиграли 3 судебные инстанции,
2. расторжение аренды сельхоз земли возможно по причине неразумности срока устранения последствий.

Желаю прекрасного дня и достойной жизни.

Умело защищайтесь, и расторжение аренды не станет проблемой

пошаговая инструкция