Начало строительства без уведомления распространенная практика.
Владельцы участков спешат начать стройку дома.
Поэтому забывают подать уведомление о начале строительства.
Либо откладывают подачу на потом.
За начало строительства без уведомления нет прямой ответственности в виде штрафов.
Однако
начало строительства без подачи уведомления может осложнить оформление прав:
- на объект ИЖС,
- или на садовый дом.
Здесь покажу 1 любопытный судебный случай.
Владелец земли, начавший стройку без подачи уведомления, выиграл суд у администрации города Сочи.
Источник:
Судебное дело N 2а-767/2023.
4-й кассационный суд.
Определение N 88а-34024/2023 от 26.10.2023.
Хозяин участка запустил начало строительства без уведомления и едва не лишился дома.
Администрация г. Сочи отказала ему в согласовании, посчитав начатое строительство самовольной постройкой
К счастью собственник земельного участка выиграл суд.
По крайней мере, на дату написания статьи у дела положительный исход.
Как ему удалось отменить решение Сочинской администрации и защитить начатую стройку?
Начало строительства: ничто не предвещало проблем
Собственник имеет земельный участок площадью 5 соток.
Вид разрешенного использования: для ИЖС.
Хозяин участка:
- запустил начало строительства индивидуального жилого дома,
- выполнил значимую часть работ.
После этого он подал в администрацию Сочи уведомление о начале строительства.
Департамент архитектуры города-курорта вместо согласования стройки выдал уведомление о несоответствии.
По сути это был отказ.
Администрация мотивировала своё решение тем, что на участке есть самовольная постройка.
Под самовольной постройкой чиновники департамента имели в виду дом, начало строительства которого, запустил собственник
Застройщик подал административный иск против администрации г. Сочи.
Напомню.
Административное исковое заявление подают в течение 3-х месяцев.
Если администрация не согласовала ИЖС или строительство садового дома, то есть 3 месяца для обращения в суд.
Трехмесячный срок начинает течение с даты, когда заявитель узнал об отказе.
Как правило, это дата получения уведомления о несоответствии или другой отказ.
Хостинский районный суд встал на сторону собственника участка.
Своё решение суд мотивировал следующим.
Начало строительства объекта ИЖС не может являться единственным основанием для выдачи уведомления о несоответствии
Иными словами, районный суд пришел к следующему выводу.
Сам по себе начало строительства до подачи уведомления не является основанием для отказа в согласовании.
Однако
апелляционный суд посчитал, что начало строительства без уведомления незаконно
Другими словами, апелляция встала на сторону администрации Сочи.
Собственник 5 соток земли не остановился и подал кассационную жалобу.
Четвертый кассационный суд 26 октября 2023 года вынес определение
Данным определением N 88а-34024/2023 апелляция отменена, решение Хостинского суда оставили в силе.
Проще говоря, кассация встала на сторону собственника участка, начавшего строительство дома.
Пока нельзя с полной уверенностью говорить, что дело выиграно и закрыто.
У ответчика ещё есть процессуальная возможность попытать счастье в Верховном Суде.
Как бы то ни было.
Подведём некоторые итоги.
Какие 2 полезных вывода следуют из судебного дела?
Первое.
Само по себе начало строительства до подачи уведомления не влечет автоматический отказ в согласовании.
Для выдачи уведомления о несоответствии у администрации должны быть доказательства нарушения строительных требований.
Какие нарушения повлекут отказ?
Например:
- нарушение отступов от границ земельного участка,
- несоответствующий вид разрешенного использования земельного участка,
- нарушение требований к этажности дома (не более 3 этажей),
- превышение допустимой площади застройки,
- и другие.
Если строительные требования не нарушены, то начало строительства до подачи уведомления не влечет автоматический отказ
Кроме этого, следует помнить один нюанс.
Закон, которым введен уведомительный порядок для ИЖС, вступил в силу 04 августа 2018 года.
Владельцы участков, начавшие строительство домов до 04.08.2018 получили право подать уведомление о начале строительства до 1 марта 2031 года.
(источник: 340-ФЗ, 16-ая статья, п. 5)
Другими словами, закон прямо допускает случаи начала строительства до подачи уведомления.
Обратите внимание.Срок – 1 марта 2031 года установлен недавно.
До этого, поочередно были даты со следующими годами: 2019, 2021 и 2026.
Не исключено, что две тысячи тридцать первый год тоже не последняя дата.
Вполне возможно, что конечную дату перенесут ещё раз
Так, например, неоднократно продлевали приватизацию жилья.
Второе.
Всегда обжалуйте отказ в согласовании строительства.
Даже если считаете, что шансы минимальны, и у администрации «всё схвачено».
Никто заранее не знает исход дела.
Даже Генрих Павлович Падва «не в курсе» к каким выводам придут судьи 1-ой, апелляционной и кассационной инстанций.
Кроме этих инстанций есть ещё Судебные коллегии Верховного Суда.
Если администрация г. Сочи подаст жалобу в ВС, надеюсь, собственник участка отстоит своё право на дом.
Желаю легко запустить начало строительства и успешно оформить права на дом
