Признание садового дома жилым дает возможность прописаться в жилом помещении.
Перевод садового дома в жилой с 01 января 2019 года проводят по новым правилам.
В этой статье рассмотрим интересный вопрос:
Как перевести садовый домик в жилой дом?
С 01.01.2019 года на садовом участке допускается размещение следующих объектов.
- Жилых домов.
- Садовых домов.
- Гаражей и хозяйственных построек.
Новшество открывает возможность не только строительства ИЖС на садовых участках.
Но и возможность перевода построенных садовых домов в жилые дома.
Признание садового дома жилым возможно 2-мя способами.
Данные способы являются не альтернативными, а последовательными.
Иными словами, начинать процедуру признания садового дома жилым необходимо с 1-го способа.
Если 1-ый способ не сработал, то используйте 2-ой.
Итак, приступим.
1-ый способ.
Признание садового дома жилым через местную администрацию.
В постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 прописан регламент признания садового дома жилым.
Данное постановление принято в далеком 2006 году.
Но положения о признании садового дома жилым введены в действие с 2019 года.
Для признания садового дома жилым подаем 4 документа.
Не все из 4-х документов обязательны.
Рассмотрим их по порядку.
Первый документ.
Заявление о признании садового дома жилым домом.
Заявление — обязательный документ.
Правительство не утверждало образец заявления о признании садового дома жилым.
Однако в постановлении перечислены реквизиты, которые должны содержаться в заявлении.
- Кадастровый номер садового дома.
- Почтовый адрес или e-mail заявителя.
- Кадастровый номер земельного участка.
- Способ получения решения.
Сделайте заявление за 3 минуты через онлайн сервис.
Достаточно заполнить простые поля формы и сервис сгенерирует готовое заявление.
Сформированный документ содержит не только введенную информацию.
В заявлении есть ссылки на законы.
Также в заявлении есть юридические формулировки, препятствующие чиновникам нарушать законные права заявителя.
Бонусом к готовому заявлению прилагается инструкция с пошаговым алгоритмом действий.
Второй документ.
Заключение по обследованию технического состояния садового дома.
Данное заключение является обязательным документом для признания садового дома жилым.
В заключении указывают, что садовый дом соответствует требованиям безопасности и надежности.
Требования установлены законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Выдавать заключения вправе только организация или ИП, являющиеся членами СРО.
Саморегулируемая организация (СРО) в области инженерных изысканий.
Обратите внимание.
Ни кадастровые инженеры, ни члены других СРО НЕ вправе выдавать указанные заключения.
Заключение по обследованию технического состояния садового дома получают у члена СРО в области инженерных изысканий.
С растущим спросом на выдачу заключений, высока вероятность злоупотреблений доверием неискушенных собственников садовых домов.
Недобросовестные кадастровые инженеры, а также члены других СРО, начнут предлагать услуги по выдаче заключений.
Собственникам садовых домов нужно быть бдительными в этом вопросе.
Заключение кадастрового инженера и/или не члена СРО в области инженерных изысканий бесполезно.
Такое заключение не поможет перевести садовый дом в жилой.
Если формируете Заявление онлайн, то инструкция поможет выбрать исполнителя для подготовки заключения.
Третий документ.
Выписка из ЕГРН либо правоустанавливающие документы на садовый дом.
В каком случае предоставляют выписку из ЕГРН?
Выписку прикладывают к Заявлению, когда право собственности на садовый дом зарегистрировано в Росреестре.
Обратите внимание.
Заявитель вправе не прикладывать выписку из ЕГРН.
Администрация обязана сама запросить выписку в порядке межведомственного электронного взаимодействия.
Однако, рекомендую приложить выписку.
Наличие выписки минимизирует риск отказа по причине бестолковости некоторых чиновников.
Тем более, что выписку из ЕГРН можно получить онлайн в течение 20 минут.
В каком случае нужно предоставлять правоустанавливающие документы?
Договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д. — это правоустанавливающие документы.
К заявлению прикладывают правоустанавливающие документы, когда право собственности на садовый дом не зарегистрировано.
Право собственности на садовый дом регистрируют в Росреестре.
Если прикладываете не оригиналы, а копии документов, то копии следует заверить у нотариуса.
Незаверенные ксерокопии не подойдут.
Четвертый документ.
Нотариальное согласие третьих лиц, чьими правами обременен садовый дом.
К третьим лицам относят тех, кто имеет залоговые права на садовый дом.
Например, такими лицами могут быть банки, выдавшие кредит под залог дома.
Организации или физические лица тоже могут быть 3-ми лицами. Допустим, они выдали заем и оформили залог на садовый дом.
Правительство еще не выпускало разъяснений по данному вопросу.
На мой взгляд, к третьим лицам можно отнести сособственников садового дома.
Сособственники — это лица, владеющие домом наряду с заявителем на праве общей собственности.
Общая собственность бывает 2-х видов: совместная или долевая.
Иными словами. Если заявление о признании садового дома жилым подает сособственник, то другие выдают нотариальное согласие.
Особого внимания требует совместная собственность супругов.
Допустим, садовый дом приобретен в браке по возмездной сделке и оформлен на одного супруга.
Второй супруг по закону имеет права на садовый дом.
Проще говоря, садовый дом обременен правами второго супруга.
Таким образом, от второго супруга получаем нотариальное согласие.
Оригинал согласия прикладываем к заявлению о признании садового дома жилым.
Куда подавать заявление на признание садового дома жилым?
Заявление подаем в орган местного самоуправления, на территории которого находится садовый домик.
Другими словами, документы направляем в местную администрацию.
При использовании сервиса, вы получите Заявление, текст которого содержит особую формулировку.
Указанная формулировка обязывает чиновников передать документы в уполномоченный орган в структуре администрации.
Проще говоря, вы застрахованы от попадания заявления к случайному лицу.
Заявление с прилагаемыми документами подают 2 способами.
- Непосредственно в администрацию.
- Через МФЦ.
На мой взгляд, предпочтительней подавать документы непосредственно в администрацию.
Причина в том, что МФЦ это обычный посредник. Чем больше посредников, тем выше риск ошибок и потери документов.
Обычно я рекомендую при подаче документов иметь 2 экземпляра заявления.
Должностное лицо, принимающее документы, поставит входящий штамп на вашем экземпляре заявления.
Однако, в п. 58 Постановления Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года указано, что чиновники обязаны выдать заявителю расписку.
В расписке указывают перечень сданных документов и дату их приема.
Срок рассмотрения заявления о признании дома жилым.
В течение 45 календарных дней администрация принимает одно из следующих решений.
- Решение о признании садового дома жилым.
- Либо решение об отказе.
Если принято решение о признании, то значит цель достигнута.
Иными словами, вы перевели садовый дом в жилой.
Останется только подать в Росреестр данное решение.
Росреестр изменит назначение садового дома с «нежилого» на «жилое».
Если получен отказ, то рассмотриваем 2-ой способ признания садового дома жилым.
О 2-м способе речь пойдет ниже.
А пока рассмотрим причины и основания, по которым чиновники могут отказать.
Отказ в признании садового дома жилым.
Существует 5 оснований, по которым администрация отказывает в признании дома жилым.
Рассмотрим данные основания и способы минимизации риска отказа.
1) Непредставление заявления и/или заключения по обследованию технического состояния<садового дома.
Если заявление не содержит обязательные реквизиты или нет заключения по обследованию дома, то администрация откажет.
Минимизировать риск отказа можно путем подготовки заявления через сервис.
Относительно заключения, следует отметить следующее.
Важно правильно выбирать организацию, которая выдает заключения по обследованию дома.
Напомню, сервис формирует не только готовое заявление, но и пошаговую инструкцию.
В инструкции есть информация, как безошибочно выбирать исполнителя для подготовки заключения.
2) Заявитель не является собственником садового дома.
Данное основание в дополнительных комментариях не нуждается.
Чтобы не получить отказ, заявление о признании садового дома жилым подает собственник.
3) Не представлены правоустанавливающие документы при отсутствии в Росреестре сведений о праве собственности на дом.
Отказ по данному основанию выдают, когда в Росреестре нет сведений о право собственности.
При этом к заявлению не приложены правоустанавливающие документы на садовый дом.
Избежать отказа просто. Приложите документы, подтверждающие право собственности на садовый дом.
Обратите внимание.
У данного основания отказа есть один положительный нюанс.
Допустим, право собственности на дом не зарегистрировано. К заявлению не приложены правоустанавливающие документы на дом.
В этом случае администрация направляет заявителю уведомление о предоставлении недостающих документов.
У заявителя есть 15 каледарных дней предоставить недостающие документы.
Если администрация не получила документы, то чиновники отказывают по указанному основанию.
Иными словами, прежде чем отказать по причине отсутствия документов, администрация дает шанс исправить ситуацию.
Если за 15 дней представлены документы, то оснований для отказа нет.
4) Отсутствие нотариально удостоверенного согласия третьих лиц, правами которых обременен дом.
Выше уже говорилось о том, кто должен давать согласие.
Если такие персонажи присутствуют, то к заявлению прикладываем их нотариальное согласие.
Если садовый дом не обременен правами третьих лиц, то нет причин опасаться. Отказ по данному основанию невозможен.
5) Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение жилого дома.
В качестве примера приведу следующую ситуацию.
Допустим, построили или купили садовый дом на участке с видом разрешенного использования – огородничество.
Администрация откажет, потому что размещать садовые и/или жилые дома на участках под огородничество нельзя.
Один из путей выхода заключается в изменении вида разрешенного использования.
Другими словами. Прежде чем подавать заявление о признании садового дома жилым, измените вид разрешенного использования.
Порядок изменения ВРИ смотрите в статье: Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами.
Подведем предварительный итог.
Выполнение вышеописанных условий снижает риск отказа в признании садового домика жилым домом.
Если администрация отказала, то проверяем мотивировку отказа.
Если отказ обоснован, то следует исправить допущенные ошибки или ограничения. Затем повторно подаем заявление.
При наличии признаков незаконности отказа, используйте 2-й способ.
К нему непосредственно переходим.
2-ой способ.
Судебное признание садового дома жилым.
Признание дома жилым на садовом участке через суд было достаточно распространенным способом решения вопроса.
Причина распространенности состояла в следующем. До 2019 года не было процедуры признания через местную администрацию.
Сейчас судебное признание садового дома жилым применяется как способ обжалования отказа администрации.
Для реализации данного способа готовим административное исковое заявление.
Административный иск обжалует отказ в признании садового дома жилым.
Если затрудняетесь подготовить административный иск самостоятельно, то используйте юридический сервис.
Откладывать обжалование «в долгий ящик» не нужно.
Срок подачи административного иска составляет всего 3 месяца.
3-месячный срок исчисляется со дня, когда вы узнали об отказе.
Добрый день. В садовом доме отсутствует централизованное холодное водоснабжение и нет своей скважины. В техническом заключении указано следующее: холодное водоснабжение — привозное, бутилированное. В данном случае могут ли отказать в признании садового дома жилым?
Заранее благодарю за обратную связь.
Добрый день. Садовый дом расположен в границах населенных пунктов, на вид разрешенного использования — для садоводства. Согласно 217-ФЗ на садоводстве допустимо размещение жилых домов. Могут ли отказать по пп. «д» п. 61?
Добрый день.
Да, могут.
В текушей правоприменительной практике такой пустяк как отсутствие законных оснований не является сдерживающим фактором.
Спасибо за обратную связь
Добрый день. В садовом доме нет центрального водоснабжения и нет своей скважины. В техническом заключении указано: холодное водоснабжение привозное, бутилированное. Возможно ли в таком случае признать этот дом жилым?
Правомерен ли отказ Администрации признать зарегистрированный в 2002 году садовый дом (построенный в 1996 г), имеющий в современной выписке назначение нежилое, по причине отступа от границы участка 2,3 м вместо 3 м согласно местному строительному регламенту, принятому в 2021 г?
Добрый день!
В Москве ситуация сложилась следующим образом:
Получить услугу можно через МФЦ или непосредственно префектуру, однако, в МФЦ по Москве такую услугу не оказывают, ее даже невозможно выбрать из списка услуг.
Здравствуйте. Если площадь садового дома согласно выписке из ЕГРН намного меньше, чем указано в техническом заключении о состоянии основных несущих строительных конструкций и возможности эксплуатации садового дома в качестве жилого дома, выданном организацией, имеющей выписку из членства СРО на инженерные изыскания, признает ли администрация его жилым?
Здравствуйте.
Насколько помню, в установленном порядке признания садового дома жилым нет прямого указания на то, что расхождение площади является основанием для отказа.
Однако, поскольку при принятии решения будет проверяться наличие права собственности на садовый дом, то расхождение (особенно существенное) в характеристиках объекта, право собственности на которое проверяется, может запросто быть расценено как недостоверность сведений.
Как правило, документ или информация, содержащие недостоверные сведения, считаются непредоставленными.
В свою очередь, это может повлечь отказ по пункту 3 изложенному в статье над комментариями.
Безусловно, мои умозаключения, не претендуют на истину в последней инстанции.
К тому же следует помнить, что частенько несовершенная бюрократическая машина «заворчивает» идеальные документы, и правоту приходится доказывать в суде.
При этом, других случаях могут пропустить спорные документы без всяких проблем.
Здравствуйте.Подскажите п. 13.2 классификатора может применятся в разных зонах таких как СХ-2 и Ж-1, но с разными формулировками? Ж-1 соответствует п. 13.2 а вот СХ-2 оставлено в старой редакции. Такое возможно?
Добрый день.
Вопрос корректного и точного использования в ПЗЗ формулировок из описания ВРИ я детально не прорабатывал, потому категорично утверждать не могу.
Для поиска ответа на ваш вопрос могу только подсказать следующее:
1. Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения (п. 11 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
2. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.(п. 2 статьи 23 того же закона).
Из этого можно сделать предположение, что если участок с ВРИ 13.2 (ведение садоводства) расположен на землях, для которых не утверждены градостроительные регламенты (таковыми вполне могут быть сельхозные земли), то возводить на таком участке объекты капитального строительства (садовый или жилой дом) нельзя.
Соответственно, в подобных случаях, реализовать всё, что изложено в формулировках описания вида ВРИ с кодом 13.2, очевидно не получается.
Здравствуйте. Проблема с переводом садового дома в жилой. В Ставропольском крае, а в частности г. Пятигорск свои градостроительные карты. Мой участок принадлежит к землям для садоводства. Вопрос такого характера, разве закон эти земли не рассматривает, как место для ПМЖ? И что делать с отказом в администрации?
Добрый день, Наталья.
Насколько я помню, ни один закон не рассматривает земли как место для ПМЖ (постоянное место жительства).
Земельный участок и ПМЖ, как 2 юридические категории, не имеют точек пересечения.
Относительно садоводства.
Следует различать 2 вида разрешенного использования участков:
У них разный правовой статус.
Отличия показаны в видео.
Относительно отказа.
Любой отказ админстрации можно обжаловать путем подачи административного искового заявления.
В большинстве случаев это полезно делать, поскольку истцу не надо доказывать незаконность отказа.
При этом, администрация должна доказать в суде, что ее отказ законен.
Спасибо за представляемую информацию!
Имеет ли право местная администрация изменять трактовку, не дописывать что то в ПЗЗ в ОРВИ п. 13.2. На сайте местной администрации одно… В приказе Минэкономразвития об утверждении классификатора ВРИ земельных участков совершенно другое.
Не уверен, что изменение содержания ВРИ, установленных в Классификаторе, является законным при разработке ПЗЗ.
Добрый день, получили ответ от администрации, что в зоне дачных и садовых участков решением Совета депутатов от 2013 г. предусмотрено только размещение дачных домов и не предусмотрено размещение жилых домой, далее ссылаются что отказывают в связи с тем, что виды разрешенного использования земли не подходят под размещение жилых домов. Садовый дом стоит на землях сельхоз назначения и назначением для ведения садоводства. Насколько правомерно/актуально решение Совета депутатов от 2013? и в какой суд подавать? (Районный/ мировому судье и по месту регистрации моему или Администрации лучше?)
Добрый день.
Определить правомерность решения Совета депутатов от 2013 года невозможно без изучения этого нормативного документа.
Обжаловать отказ, путем подачи административного иска, следует в районный суд по месту нахождения административного ответчика.
Между тем, в Москве постановлением правительства г. Москвы — решение вопроса по признанию садового дома жилым отнесено к компетенции префектур (районов). При этом, в префектурах не утверждён регламент по проведению данной процедуры. Каким образом получить отказ)))) это уже не административный иск а скорее заявление об установлении факта имеющего юридическое значение!
Здравствуйте! Обратился в АМС с заявлением о переводе садового дома в жилой. АМС ответили, что на данный момент не сформировало комиссию по разрешению данного вопроса! Спустя 3 месяца повторил обращение. Ответ был такой же! Какое заявление писать в суд административное исковое или?
Добрый день.
Поскольку предполагается обжалование бездействия органа, то подавать нужно административное исковое заявление, в соответствии с требованиями КАС РФ.
Вопросы задавайте в комментариях. Чем смогу помогу.
Здравствуйте, администрация отказывается признавать садовый дом жилым находящимся на садовом участке (земли поселений) Назначение земли для сада, строение зарегистрированному как нежилое (садовый дом)
В отказе написали «земля не соответствует разрешенному использованию) устно пояснили, что земля должна быть ИЖС. На какие нормативные документы можно сослаться, для обращения в прокуратуру? И как возможно наказать чиновника, например проверкой на соответствие с занимаемой должностью?
Добрый день.
Одним из оснований отказа в признании садового дома жилым является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка.
В подпункте «д» пункта 61 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» дословно указано следующее:
Решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом принимается в следующих случаях:
д) размещение садового дома или жилого дома на земельном участке, виды разрешенного использования которого, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, не предусматривают такого размещения.
Таким образом, предварительно нужно проверить — какие виды разрешенного использования допускаются на земельном участке.
Исходя из полученного ответа, можно принимать решение об обжаловании.
Обжаловать лучше в суд, потому что:
— срок на обжалования в суд всего 3 месяца, а в прокуратуру можно подать жалобы в любое время,
— обжалование в суд процессуально запускает рассмотрение дела и проверку законности отказа, а по жалобе в прокуратуру возможен отказ в проведении проверки.