Аренда участка из состава муниципальной или государственной земли имеет свои особенности.
Если знать эти нюансы, то аренда участка станет более понятной и достижимой.
В этой статье рассмотрим некоторые особенности аренды муниципального участка.
Аренда участка, находящегося в государственной собственности, имеет такие же нюансы, как и аренда муниципального участка.
1-ая особенность.
Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта.
Особенность аренды участка в пределах береговой полосы водного объекта состоит в следующем.
Разберемся в этом нюансе подробнее.
Для этого рассмотрим, что такое береговая полоса, береговая линия и водный объект.
Что такое береговая полоса водного объекта?
Береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.
Береговая линия — это граница водного объекта.
Иными словами, береговая полоса представляет полосу земли от границы водного объекта.
С обывательской точки зрения, береговая линия проходит по кромке воды.
Однако, для разных видов водных объектов береговая линия определяется по-разному.
Например,
- береговую линию или границу водного объекта для моря определяют по постоянному уровню воды. В случаях периодического изменения уровня воды, границу моря определяют по линии максимального отлива;
- для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера, береговую линию определяют по среднемноголетнему уровню вод. Береговую линию определяют в период, когда они не покрыты льдом;
- береговая линия пруда, водохранилища проходит по нормальному подпорному уровню воды;
- болото имеет береговую линию по границе залежи торфа на нулевой глубине.
Таким образом, береговая линия по-разному определяется для разных водных объектов.
Поэтому береговая полоса тоже имеет разное расположение, в зависимости от береговой линии.
Для справки.
Береговая полоса для болот не устанавливается.
Аренда участка зависит от ширины береговой линии.
По общему правилу, для водных объектов общего пользования ширина береговой полосы составляет – 20 метров.
Исключение составляют каналы, реки и ручьи, протяженностью не больше 10 км.
Протяженность определяют от истока до устья.
Если протяженность канала, реки, ручья меньше десяти километров, то ширина береговой линии – 5 метров.
Таким образом,
аренда участка, попадающего в 20- или 5-метровую ширину береговой полосы,
возможна, при обеспечении свободного доступа граждан:
- к водному объекту общего пользования,
- и к береговой полосе водного объекта.
Подведем итог по 1-ой особенности.
Если аренда участка затрагивает береговую полосу, то договор заключат только при обеспечении свободного доступа.
Иными словами, свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе нельзя перекрывать.
Примечание.
В сети публикуют расследования о препятствиях в доступе к водным объектам.
«Борзость» отдельных персонажей, перекрывающих доступ к воде объектов общего пользования, возмущает.
Однако, она не служит примером правомерного поведения.
2-ая особенность.
Аренда участка подлежит продлению, если установлен публичный сервитут.
Данная особенность касается случаев со следующими условиями:
- заключен договор аренды муниципального или государственного земельного участка,
- после заключения договора аренды участка установлен публичный сервитут.
Кратко рассмотрим публичный сервитут, чтобы понимать, когда продляют аренду участка.
Что такое публичный сервитут на земельный участок?
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Есть 2 способа установления сервитута:
- соглашение,
- акт органа власти.
Публичный сервитут устанавливают актом органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Цель публичного сервитута — обеспечение государственных или муниципальных нужд. А также нужд местного населения.
Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.
Иными словами, власть может установить публичный сервитут на земельный участок, который сдан в аренду.
Наличие публичного сервитута создает неудобства арендатору.
Он испытывает сложности с использованием земельного участка.
В качестве компенсации неудобств арендатор вправе продлить договор аренды земельного участка.
Мысли вслух.
Удивительна «щедрость» законодателей.
Арендатор муниципальной или государственной земли платит арендную плату в бюджет.
Ему власть ограничивает возможность использования участка, установив публичный сервитут.
При этом в качестве компенсации арендатору предоставляют только право продления аренды участка.
О снижении арендных платежей речь не идет.
Иными словами, аренду плати весь срок действия публичного сервитута.
На какой срок может быть продлена аренда участка?
Срок продления аренды участка определяется соглашением об осуществлении сервитута.
Не путайте соглашение об осуществлении сервитута с соглашением об установлении сервитута.
Это два разных вида соглашений.
Детально их рассматривать не будем. Потому что тема статьи касается особенностей аренды участка, а не применения сервитутов.
Продление аренды участка возможно, если публичный сервитут установлен согласно главе V.7 земельного кодекса.
Иными словами, не каждый публичный сервитут дает право на продление аренды участка.
В статье 39.37 главы V.7 земельного кодекса перечислены 5 целей установления публичного сервитута.
Арендатор имеет право на продление аренды, если публичный сервитут установлен по одной из 5 целей.
Кроме этого, для продления аренды участка нужно доказать невозможность или существенную затрудненность использования участка. Причина трудностей — публичный сервитут.
Другими словами, власть установила компенсирующую возможность. Однако, по «заведенной традиции» обставила ее реализацию массой уточняющих условий.
3-я особенность.
Аренда участка в охранной зоне линейного объекта.
В земельном кодексе выделяют несколько видов охранных зон линейных объектов.
Например, охранная зона:
- объектов электроэнергетики, в частности, объектов электросетевого хозяйства;
- трубопроводов, в том числе, газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, а также аммиакопроводов;
- линий и сооружений связи.
Каждый вид охранной зоны линейного объекта имеет свои критерии и порядок установления.
Суть 3-ей особенности состоит в следующем.
Если участок попадает в охранную зону линейного объекта, то в договор аренды добавляют особые положения.
Достаточно даже частичного попадания участка в охранную зону.
Дополнительные положения договора определяют условия допуска к линейному объекту.
Иными словами, договор аренды участка должен определять порядок допуска к линейному объекту.
Речь идет о доступе собственника или обслуживающей организации.
Целью доступа к линейному объекту является обеспечение его безопасности.
Таким образом. Если участок в охранной зоне линейного объекта, то в договор включат условия о доступе.
Речь идет о доступе к линейному объекту.
4-ая особенность.
Запрещено возлагать на арендатора выполнение работ или оказание услуг, не связанных с арендой участка.
Аренда участка предполагает заключение договора с местной администрацией или органом государственной власти.
Чиновники не вправе включать в договор аренды участка дополнительные обязанности для арендатора.
Какие дополнительные обязанности нельзя включать в договор аренды земельного участка?
Нельзя устанавливать требования по выполнению работ и оказанию услуг, которые:
- влекут дополнительные расходы арендатора,
- не связаны с предметом договора аренды участка.
Таким образом, чиновники не вправе «втулить» в договор аренды условия о выполнении «левых» работ и услуг.
Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?
В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.
1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.
Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.
При этом, в остальной части договор останется действующим.
Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.
2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.
Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.
5-ая особенность.
Аренда участка не дает право на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Данная особенность касается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
По общему правилу (статья 621 ГК), арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды.
Однако, аренда земельного участка исключает преимущественное право арендатора на заключение нового договора.
Арендатор муниципальной и государственной земли не имеет преимущественного права на новую аренду участка.
Если арендовали участок у администрации, то преимущественного права на заключение нового договора у вас нет.
Проще говоря, аренда участка не дает привилегий на заключение нового договора после истечения срока старого.
Отсутствие преимущественного права на аренду участка является общим правилом.
Однако, из общего правила есть исключения.
Рассмотрим данные исключения, потому что они дают ответы на вопросы:
- кто имеет право на заключение нового договора аренды участка без торгов,
- при каких условиях арендатор получает в аренду участок на новый срок без аукциона.
В каких случаях возможна аренда участка на новый срок без торгов?
Арендатор может получить участок в аренду на новый срок в 2-х случаях.
1-ый случай: земельный участок изначально предоставлен в аренду без торгов,
2-ой случай: земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.
Таким образом.
Если первоначально аренда участка оформлена без торгов, то возможно заключение нового договора без аукциона.
Кроме этого. Если участок первоначально получен на торгах. Цель получения участка — ведение садоводства. Это также дает право на новую аренду без торгов.
При каких условиях возможна аренда участка на новый срок без аукциона?
Земельный кодекс установил 4 условия, при которых 2 вышеуказанных случая могут быть реализованы.
Иными словами, существует 4 условия. При выполнении этих условий возможна аренда участка на новый срок без торгов.
1-ое условие: заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка.
Проще говоря. Если хотите заключить договор аренды участка на новый срок, то не ждите окончания договора.
Подавайте заявление на новую аренду участка до истечения срока действия старого договора аренды.
Если срок аренды участка истек, то 1-ое условие не исполнено.
Следовательно, аренда участка на новый срок без торгов станет невозможна.
2-ое условие: иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка.
Например,
если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.
Следовательно. При невыполнении второго условия, арендатор не может рассчитывать на новый срок аренды участка. Безусловно, речь идет об аренде участка без торгов.
Пример исключительного права на приобретение участка. Наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.
Проще говоря. Если 3-е лицо собственник здания на участке, то он имеет преимущественное право на приобретение участка.
В такой ситуации, арендатор не имеет права на получение участка в аренду на новый срок без торгов.
3-е условие: договор аренды земельного участка не был расторгнут с арендатором.
Суть данного условия состоит в следующем.
Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.
Иными словами, для соблюдения 3-го условия важно сохранение действия предыдущего договора аренды.
4-ое условие: у арендатора имеются основания для получения земельного участка в аренду без торгов.
Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит основания, по которым аренда участка возможна без торгов.
На момент заключения нового договора, арендатор должен иметь право на аренду участка без торгов. Основания аренды участка без торгов смотрите в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Иными словами. Если арендатор не имеет оснований для заключения нового договора без торгов, то 4-ое условие не выполняется.
Следовательно, арендатор не получит в аренду участок на новый срок.
Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.
Другими словами. Для аренды участка на новый срок все 4 условия должны быть в наличии вместе.
Невыполнение, хотя бы одного из условий, исключает аренду участка на новый срок без торгов.
6-ая особенность.
Аренда участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд.
Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, могут быть сданы в аренду.
Если зарезервированный муниципальный или государственный участок сдан в аренду, то договор должен содержать особые условия.
Аренда участка, зарезервированного для муниципальных или государственных нужд, может быть расторгнута.
Уведомление о расторжении направляют за 1 год до предстоящего расторжения договора.
Шестая особенность заключается в следующем. Договор аренды зарезервированного участка содержит возможность досрочного расторжения.
Иными словами, аренда участка, всегда находится в состоянии возможного досрочного расторжения.
7-ая особенность.
Изменение вида разрешенного участка, сданного в аренду по результатам аукциона.
По результатам аукциона, с арендатором заключается договор аренды участка.
Данный договор, в том числе, содержит вид разрешенного использования участка.
Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?
Ответ: нет, нельзя.
Изменять договор аренды участка, заключенный по результатам аукциона, в части изменения ВРИ, не допускается.
Таким образом. Изменить разрешенное использование участка, полученного на торгах, арендатор и арендодатель не могут.
Данное правило, также распространяется на аукционы, признанные несостоявшимися.
Бывают ситуации, когда на аукцион подана 1 (одна) заявка. Либо подали несколько заявок, но только 1 (одного) заявителя допустили до аукциона.
В таких ситуациях аукцион признают несостоявшимся. Но договор аренды земли заключают с единственным участником.
С таким участником договор аренды заключают фактически без торгов.
Тем не менее,
единственный участник аукциона, заключивший договор аренды участка, не имеет право изменять вид разрешенного использования.
Иными словами. Заключение договора аренды по результатам несостоявшегося аукциона, не позволяет изменять договор, в части смены ВРИ.
На этом пока всё.
Выводы, изложенные в материале: Аренда участка, можете проверить в следующих источниках:
— статья 39.8 Земельного кодекса РФ (особенности аренды муниципального и государственного участка),
— пункт 6 статьи 6 Водного кодекса РФ (береговая полоса),
— статья 621 ГК РФ (преимущественное право аренды),
— пункт 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов),
— пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1. Обзор утвердил Президиум Верховного Суда РФ 28.03.2018 (случаи заключения нового договора аренды).
Желаю легкого получения земельного участка для достойной жизни.