Меню

Продать ипотеку за 6 месяцев самостоятельно. Проект закона 2020 года.

продать ипотекуПод термином продать ипотеку подразумеваем продажу ипотечной квартиры, дома и другой недвижимости.

С февраля 2020 года в Госдуме рассматривают законопроект № 907072-7 о внесении изменений в закон об ипотеке.

Принятие закона даст заемщику право самостоятельно продать ипотеку.

Безусловно, нет гарантии, что законопроект примут и позволят должникам продавать ипотеку самостоятельно.

Первое чтение депутаты планировали в апреле 2020 года.

Но коронавирус обломал «таинство» законотворчества.

При этом, закон о дистанционном голосовании приняли за 1 день во всех чтениях. Могут ведь, когда им надо.

Тем не менее, рассчитываю, что данный закон примут.

Стремительное падение платежеспособности граждан потянет за собой просрочки по ипотечным кредитам.

Судебные приставы и организаторы публичных торгов утонут в потоке продаж ипотечных квартир и домов.

Не радужная экономическая перспектива вселяет уверенность, что

должникам позволят продать ипотеку самостоятельно по закону, а не по доброте банка.

Рассмотрим законопроект, чтобы заранее понимать порядок самостоятельной продажи ипотеки.

Законопроект взят с сайта Госдумы.

Содержания проекта актуально на дату написания статьи.

Основные 3 условия, чтобы самостоятельно продать ипотеку.

Не любую ипотечную квартиру или дом можно будет продавать самостоятельно.

Необходимо соблюдение 3-х условий.

1-ое условие.

Стороной кредитного договора может выступать только физическое лицо.

Данное условие может показаться само собой разумеющимся.

Однако нужно понимать, что юридические лица тоже могут заключать кредитные договоры (займы) под залог недвижимости.

2-ое условие.

Физическое лицо заключило кредитный договор в целях, не связанных с бизнесом.

Иными словами, полученный кредит не связан с предпринимательской деятельностью.

Обычно ипотеку берут для покупки квартиры с целью проживания.

Однако не редки случаи, особенно в Москве и Московской области, покупки жилья для сдачи.

Проще говоря, ипотеку брали, чтобы купить квартиру или дом для сдачи в наем.

С такой целью продать ипотеку самостоятельно едва ли дадут.

3-е условие.

Размер кредита для продажи ипотеки не превышает 15 млн. рублей.

Максимальная сумма значительна, поэтому многие должники попадают под это условие.

Другими словами, для большинства должников размер кредита не станет препятствием, чтобы самостоятельно продать ипотеку.

Порядок продажи ипотечной квартиры или дома.

Для продажи ипотечной квартиры следует направить в банк заявление.

Полное название документа – Заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества.

Возможно, власти утвердят образец заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.

В заявлении обязательно указывают кредитный договор (номер и дата), который обеспечен ипотекой.

Если заявление отправляете по почте, то обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Заявление можно подать лично под расписку сотрудника банка.

Подавать заявление можно только после возникновения оснований для обращения взыскания на ипотечную квартиру или дом.

Основания для обращения взыскания, как правило, возникают при неисполнении кредитного договора.

Иными словами, при просрочке оплаты кредита возникают основания для обращения взыскания.

Вслед за этим возникает право подачи заявления на самостоятельную продажу ипотечной квартиры.

Проще говоря, заемщику дают право, не дожидаясь обращения взыскания на квартиру, самостоятельно ее продать.

Цель такой продажи состоит, в первую очередь, в полном погашении кредитной задолженности.

Что делает банк, получив заявление о самостоятельной продаже ипотечной квартиры или дома?

Получив заявление, банк обязан направить заемщику Уведомление.

В уведомлении банк сообщает заемщику общую сумму требований по кредитному договору.

В состав суммы требований входят:

  • сумма основного долга,
  • проценты за пользование кредитом,
  • сведения о размере неустойки.

Следует обратить внимание на следующее.

Уведомление должно содержать расчет процентов за пользование кредитом.

При этом, проценты в уведомлении рассчитывают на 6 месяцев вперед.

Иными словами, уведомление содержит сумму процентов рассчитанных на будущее время.

Почему проценты рассчитывают на 6 месяцев вперед?

Потому что максимальный срок, в течение которого заемщик может продавать ипотеку, составляет 6 месяцев.

Общая сумма требований, указанных в уведомлении банка, составляет минимальную цену продажи ипотечной квартиры.

Проще говоря, заемщик вправе самостоятельно продать ипотеку по цене не ниже, указанной в уведомлении банка.

Все что сверху минимальной цены, принадлежит заемщику.

Если ипотечная квартира продана раньше 6-тимесячного срока, то банк обязан пересчитать проценты.

Банк направляет вышеуказанное уведомление в течение 10 рабочих дней.

С момента получения заявления о продаже ипотеки банк не вправе обратить взыскание на имущество в судебном порядке.

Данная норма гарантирует заемщику возможность самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Иными словами, в этот период нельзя наложить арест на квартиру или запрет на отчуждение.

Соответственно ни суды, ни судебные приставы в указанный срок не могут вмешиваться в самостоятельную продажу ипотеки.

Продажу ипотечной квартиры или дома оформляют 3-х сторонней сделкой.

Сторонами договора купли-продажи выступают:

  • заемщик (залогодатель),
  • банк (залогодержатель),
  • покупатель.

Как упоминал выше, цена договора не может быть меньше суммы, указанной в уведомлении банка.

Все расчеты производят через банк.

Сумму покупки квартиры зачисляют на счет, указанный в кредитном договоре.

Банк оставляет себе сумму долга по кредитному договору.

Разницу банк возвращает заемщику.

Срок возврата составляет не более 5 дней с момента зачисления средств покупателя на счет.

Другими словами, заемщик получает остаток от продажи не позднее пятидневного срока.

На этом обязанности банка не заканчиваются.

Банк направляет документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Запись об ипотеке содержится в ЕГРН.

Данная запись препятствует регистрации права собственности покупателя на недвижимость.

Поэтому банк обязан не позднее одного рабочего дня направить в ЕГРН документы для снятия ипотеки.

Таким образом, если сегодня поступили деньги, то на следующий рабочий день банк подает документы для снятия ипотеки.

Другие нюансы продажи ипотечной квартиры.

6-ти месячный срок для самостоятельной продажи могут продлить.

Данный срок продлевают по соглашению между заемщиком и банком.

Продолжительность нового срока для продажи определяют стороны по обоюдному согласию.

Самостоятельно продать ипотеку нельзя в 4-х случаях.

Продажу ипотечной квартиры или дома не допускают в следующих случаях.

1. Имущество заложено нескольким созалогодержателям.

Обычно при выдаче ипотеки, банк является единственным залогодержателем.

Однако, возможны ситуации, когда залогодержателей несколько.

Например, под залог одной дорогой квартиры, получены 2 кредита в разных банках.

2. Недвижимость является предметом предшествующей и последующей ипотек.

Пример, заемщик погашает одну ипотеку и сразу берет вторую под этот же объект.

3. Заемщик воспользовался правом на ипотечные каникулы.

Часть 1 статьи 6.1-1 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» позволяет получать каникулы по платежам.

В период действия ипотечных каникул самостоятельно продать ипотеку нельзя.

По истечении ипотечных каникул, право на самостоятельную реализацию заложенной квартиры действует.

4. Банк обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Если банк подал иск об обращении взыскания на ипотеку, то заемщик не вправе подавать заявления о самостоятельной продаже.

Иными словами, если банк опередил заемщика, то самостоятельная продажа уже не к месту.

И в завершение, рассмотрим вопрос:

Как самостоятельно продавать ипотеку, пока не принят закон?

Пока не рассмотрен законопроект № 907072-7, нужно договариваться с банком.

Либо искать покупателя с «железными яйцами», который готов:

  • погасить ипотеку в счет оплаты за продаваемую квартиру,
  • ждать снятия банком ипотечной записи в ЕГРН,
  • после проводить сделку купли-продажи квартиры свободной от ипотеки.

В любом случае, самостоятельная продажа лучше, потому что не нужно «кормить» пристава.

Кроме этого, организатор торгов не откусит от продажной цены свой процент.

Обратите внимание на: Онлайн сервисы и пошаговые инструкции по получению земли, строительству и другим вопросам.

Желаю достойной жизни и легкого преодоления трудностей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *