Умение быстро узнать стоимость земельного участка позволяет отсеивать участки, которые заведомо будут иметь высокую цену.
Занимаясь получением земли, обнаружил, что трудно предсказать какая будет стоимость земельного участка, который понравился.
Бывает, находишь хороший участок и начинаешь гадать: за сколько администрация его продаст или сдаст в аренду.
Цена земли всегда имеет значение.
Поэтому неопределенность со стоимостью земельного участка мешает принять взвешенное решение.
В таких ситуациях возникает вопрос: есть ли смысл заниматься получением выбранного участка или нет?
В этой статье я поделюсь способом, который поможет
узнать стоимость земельного участка за 7 минут, используя 2 бесплатных инструмента.
Для начала небольшое отступление, чтобы вы понимали в каких ситуациях можно применять данный способ.
Как известно, земельный участок можно купить или получить в аренду 2-мя способами:
- на аукционе,
- без торгов.
Приобретение участка на аукционе (в собственность или в аренду) возможно по одной из 2-х цен:
1. цена по результатам аукциона,
2. начальная цена.
Рассматривать цену по результатам аукциона нет никакого смысла, потому что ее размер зависит исключительно от участников аукциона.
Чем дольше будут бороться участники аукциона, тем выше будет стоимость земельного участка по результатам.
Совсем другое дело — начальная цена.
Заранее знать какова может быть начальная цена земельного участка очень полезно, потому что:
- завышенная начальная цена косвенно свидетельствует о неадекватности местных чиновников.
Чем выше начальная цена земельного участка, тем больше причин отказаться от получения этой земли.
- многие земельные участки, выставленные на аукцион, фактически продаются по начальной цене.
Продажа земли на аукционе по начальной цене случается, когда подана только 1 заявка, либо подано несколько заявок, но к аукциону допущен только один участник.
По закону, единственный участник получает земельный участок по начальной цене.
- начальная цена очень часто по своему размеру сопоставима с ценой, по которой участок продают или сдают в аренду без торгов.
Сопоставимость размера начальной цены для аукциона и стоимости, по которой участок предоставляется без торгов, дает примерный ориентир стоимости участка, получаемого без торгов.
По общему правилу, стоимость земельного участка, который продается или сдается в аренду без торгов, устанавливает собственник земли.
- Если земля федеральная, то стоимость участка определяет Правительство РФ.
- Когда земля не разграничена или принадлежит региону, то стоимость участка устанавливает власть субъекта РФ.
- Если земля находиться в муниципальной собственности, то стоимость участка устанавливает местная администрация.
Самые востребованные участки под ИЖС, ЛПХ, дачу, сад, огород, как правило, предоставляются местными администрациями из муниципальных земель.
Местных администраций в России бессчетное количество.
Многие администрации до сих пор не научились публиковать свои постановления.
Найти постановление какой-нибудь сельской или районной администрации, в котором определены цены земельных участков, предоставляемых без торгов, бывает очень проблематично.
Поэтому сопоставимость размера начальной цены для аукциона и размера цены, которая используется при предоставлении участков без торгов, поможет определить примерную стоимость участка, получаемого по процедуре – без торгов.
Осталось только узнать, как находить информацию о начальной цене земельного участка.
Сейчас этим и займемся.
Как узнать стоимость земельного участка при продаже?
На первом шаге воспользуемся информацией с портала torgi.gov.ru
1. Вы должны попасть в раздел: Аренда и продажа земельных участков.
2. Перейти в режим: Расширенный поиск.
Наша цель: найти последние аукционы по продаже земельных участков, расположенных в интересующем вас муниципальном районе (поселке, городе, районе и т.д.).
Желательно, чтобы эти участки, находились максимально близко к вашему участку, который вы планируете получить.
Для этого, в разделе поиска «Параметры участка» выберем 5 показателей.
1. Вид договора.
В первом поле система предлагает выбрать «Договор аренды» или «Договор купли-продажи».
Выбираем Договор купли-продажи, потому что мы хотим узнать стоимость продажи земельного участка.
О том, как рассчитать Стоимость аренды земли я напишу отдельную статью, если данная статья наберет хороший рейтинг и положительные отзывы в комментариях.
2. Тип извещения.
В данном поле необходимо выбрать первый показатель: «Извещение о проведении торгов».
Второй показатель: «Извещение о приеме заявлений граждан и КХФ о намерении участвовать в аукционе», выбирать не нужно, потому что он не содержит информацию о начальной цене земельных участков.
3. Страна размещения.
В третьем поле без вариантов выбираем – Россия.
4. Местоположение.
Выбор местоположения начинается с региона (край, область и т.д.).
После субъекта РФ выбираете муниципальный район и/или населенный пункт.
Напомню, что наша цель состоит в следующем.
Отсортировать аукционы в муниципальном образовании, где планируем узнать стоимость земельного участка.
Может так получиться, что система не выдаст ни одного аукциона по вашему муниципальному образованию.
В таком случае, можно поискать аукционы в разделе Архив.
5. Вид разрешенного использования.
В пятом поле из выпадающего списка выбираем ВРИ (вид разрешенного использования).
Это важный параметр, потому что стоимость земельных участков с разными видами разрешенного использования может существенно различаться.
В моем примере выбран один из самых востребованных видов разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства.
После клика на Поиск, система выдаст аукционы с заданными параметрами.
Как я уже упоминал, в случае если система не найдет аукционы, то нужно повторить поиск в Архиве по тем же параметрам.
Если и в Архиве не найдете информации, то из этого следует 2 вывода:
чиновники администрации ничего не хотят делать, в том числе, заниматься предоставлением земельных участков.
Лень — диагноз тяжелый, как лечить такую болезнь не знаю.
извещения об аукционах публикуются на сайте местной администрации.
Нужно найти официальный сайт администрации и перелопатить его на предмет поиска интересующих аукционов.
Полученную информацию использовать для определения стоимости земельных участков, как будет показано ниже.
Для примера я взял пгт Мостовской в Мостовском районе Краснодарского края.
Система отыскала 40 аукционов. По опыту могу сказать, что это приличное количество. Не многие администрации поселков радуют таким количеством аукционов.
В таблице нам потребуется 3 элемента:
1. Быстрый просмотр.
С помощью значка в виде лупы 
получим доступ к дополнительной информации по аукциону.
Из этой дополнительной информации нас интересует только кадастровый номер земельного участка.
Скопируйте кадастровый номер земельного участка и вставьте в поисковую строку на Публичной кадастровой карте (https://pkk5.rosreestr.ru)
В итоге: карта отобразит границы участка.
В разделе «Информация» вы найдете его кадастровую стоимость, которая нам понадобиться для определения стоимости вашего участка.
2. Площадь земельного участка.
3. Начальная цена.
В результате у вас будут 3 важных показателя:
- кадастровая стоимость участка — 234 648,00 руб.
- площадь земельного участка — 800,00 кв.м.
- начальная цена земельного участка — 104 400,00 руб.
Цифры, которые я указал, взяты из моего примера. У вас будут свои значения.
Чтобы рассчитать стоимость вашего участка, нужно знать, как администрация должна действовать при определении начальной цены (часть 12 статьи 39.11 ЗК РФ).
У чиновников есть только 2 варианта для определения начальной цены земельного участка:
установить начальную цену в размере рыночной цены земельного участка.
Рыночную цену определяет независимый оценщик, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».
Если администрация заказывала такую оценку и у нее есть заключение оценщика, то чиновники могут начальную цену установить в размере рыночной цены.
установить начальную цену в размере кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки.
Чиновники могут установить начальную цену в размере кадастровой стоимости, если результатам государственной кадастровой оценки не больше 5 лет.
Как правило, кадастровая оценка периодически обновляется.
Что нам дает понимание правила определения начальной цены?
Зная правило определения начальной цены, мы можем приблизительно, но быстро рассчитать стоимость земельного участка, который мы хотим получить, и который еще даже не сформирован.
Расчет стоимости земельного участка
Возможны 2 сценария расчета стоимости земельного участка.
1-ый сценарий:
Начальная цена равна кадастровой стоимости земельного участка.
Это означает, что администрация не стала заморачиваться с проведением оценки своих земель, с целью определения их рыночной стоимости.
Либо, администрация провела оценку, но все равно решила использовать кадастровую стоимость для определения начальной цены.
Данный подход администрации дает нам основания полагать, что по другим участкам будет использована кадастровая стоимость.
При таком подходе, достаточно узнать примерную кадастровую стоимость земельного участка, который хотим сформировать и получить.
Для этого, на публичной кадастровой карте находим ближайший участок, который располагается рядом с нашим участком, и имеет такой же вид разрешенного использования.
Разделим кадастровую стоимость участка на его площадь и получим кадастровую стоимость 1 кв.м.
Зная, какой площади участок хотим сформировать для себя, просто умножаем полученную кадастровую стоимость 1 кв.м. на площадь участка.
В результате получаем приблизительную стоимость, которую установит администрация.
2-ой сценарий:
Начальная цена не равна кадастровой стоимости.
В моем примере на скриншотах, именно такой случай, начальная цена более чем в 2 раза меньше кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость участка — 234 648,00 руб.
Начальная цена земельного участка — 104 400,00 руб.
Какой из этого можно сделать вывод?
Если чиновники действовали в соответствии с законом, не нарушая часть 12 статьи 39.11 ЗК РФ, то значит, что начальная цена определена в размере рыночной цены на основании заключения оценщика.
Разделим начальную цену земельного участка на его площадь и определим стоимость 1 кв.м. земли.
В моем примере это будет: 104 400 рублей : 800 кв.м. = 130,5 руб/кв.м.
Обычно стоимость 1 кв.м. земли указывается в информации, которая открывается через Быстрый просмотр.
Поэтому можно не производить расчеты, а взять готовый результат.
Зная стоимость 1 кв.м. вы можете умножить ее на площадь вашего земельного участка и получить его примерную стоимость.
Допустим, вы по соседству с рассматриваемым участком присмотрели себе кусочек земли.
Рассчитав рыночную стоимость 1 кв.м. соседнего участка и зная желаемую площадь участка, который хотите получить, путем умножения этих показателей определите приблизительную стоимость своего участка.
Как за 7 минут узнать стоимость земельного участка? Часть 1-ая
Безусловно, предлагаемые 2 сценария расчета стоимости земельного участка не дают 100% точности.
Однако, данный способ позволяет быстро определить потенциально возможную стоимость земельного участка, который еще даже не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Если данная статья наберет хороший рейтинг и положительные отзывы в комментариях, то я подготовлю новую статью и видео: Как рассчитать стоимость аренды земли?
Как узнать стоимость земельного участка? часть 2-ая.
Используйте пошаговую инструкцию: Как получить земельный участок без специальных знаний?
Желаю достойной жизни!
Дмитрий здравствуйте.Подскажите пожалуйста по этой схеме
«Начальная цена равна кадастровой стоимости земельного участка.
Это означает, что администрация не стала заморачиваться с проведением оценки своих земель, с целью определения их рыночной стоимости.
Либо, администрация провела оценку, но все равно решила использовать кадастровую стоимость для определения начальной цены.
Данный подход администрации дает нам основания полагать, что по другим участкам будет использована кадастровая стоимость.
При таком подходе, достаточно узнать примерную кадастровую стоимость земельного участка, который хотим сформировать и получить.
Для этого, на публичной кадастровой карте находим ближайший участок, который располагается рядом с нашим участком, и имеет такой же вид разрешенного использования.
Разделим кадастровую стоимость участка на его площадь и получим кадастровую стоимость 1 кв.м.
Зная, какой площади участок хотим сформировать для себя, просто умножаем полученную кадастровую стоимость 1 кв.м. на площадь участка.
В результате получаем приблизительную стоимость, которую установит администрация.» Я могу расчитать рыночную стоимость своего участка.Зная кадастровую стоимость и площадь участка? И подскажите ,если владеете информацией-коммуникации на участке как отражаются на рыночную стоимость и то что это спальный район? Буду признательна вам за пояснение.С уважением Людмила Витальевна.
Добрый день.
Описанный мною подход для определения ориентировочной цены, по которой участок могут выставить власти, не предназначен для определения рыночной цены.
Более того, рыночную цену могут определять специально обученные граждане — оценщики, которые имеют соответствующие допуски (лицензии или членство в СРО).
Мой подход не имеет ничего общего с деятельностью оценщиков. Он только помогает путем сравнения понять — какая может быть цена у соседней земли.
Дмитрий, у меня в регионе начальная цена в 3! раза выше кадастровой стоимости. Почему так, или я что-то не понял… И еще, как проверить нальную стоимость аренды? К сожалению, ролика у вас не нашел..
Добрый день.
В статье над комментариями я описал принцип определения начальной цены при продаже земельного участка на аукционе.
У чиновников есть только 2 варианта для определения начальной цены продаж земельного участка на аукционе:
— установить начальную цену в размере рыночной цены земельного участка.
— установить начальную цену в размере кадастровой стоимости.
Если власти в вашем регионе поступили по закону, значит они использовали рыночную цену, которая оказалась в 3 раза выше кадастровой.
Материал про определение начальной цены аренды земельного не готовил, потому что слишком трудно подвести все регионы под один знаменатель.
Есть постановление Правительства, которое определяет основные принципы определения арендной платы.
Посмотрите этот документ, возможно он прояснит для вас некоторые вопросы.
Добрый день Дмитрий. Спасибо вам за конструктивные ответы. Мой вопрос: Как можно получить землю у государства если на Кадастровом плане территории действует проект межевания территории. Данный участок не размежован, на кадастровом учете не стоит, кадастрового номера не имеет. Никаких ограничений, обременений нет, санитарных зон нет. На проекте межевания отмечен как участок под ИЖС. Категория земель ИЖС, Ж-4. Находится в населенном пункте. Через Схему расположения ЗУ не получится согласно пп,5 п 16 ст.11,10. А как тогда быть?? Скажите пожалуйста есть варианты?? Спасибо большое!!!!!
Добрый день, Артем.
Алгоритм действий по получению земельных участков, в том числе, под ИЖС изложен в пошаговой инструкции.
Дмитрий, добрый день!
Спасибо за пояснения.
Согласование получено на схему ЗУ. Только после этой процедуры КУМИГ опубликовал в СМИ объявление о том, что любой желающий может претендовать на этот участок. Вместе со схемой я писал заявление на предоставление мне данного участка для ИЖС без проведения торгов, но получил отказ.
По словам представителя власти образование ЗУ отдано в не государственную компанию РИЦ и на момент передачи моего дела в этой компании были ещё не отработаны заявки 3-х летней давности.
Стоит ли мне на прямую обратиться в РИЦ и как либо начать решать эту проблему, либо остаётся только ждать их действий?
Добрый день, Алексей.
Теперь относительно понятно, что предварительного согласования не было.
Стоит ли вам обращаться в компанию РИЦ?
Ответ простой — я не знаю, потому что:
1. мне не ясен правовой статус этого субъекта.
2. я даже не знаю, что обозначает аббревиатура — РИЦ.
В любом случае, если вы будете обращаться в этот РИЦ, нужно понимать «правила игры», то есть совокупность прав и обязанностей органов власти, на которые возложены функции по предоставлению земли.
Ссылки я уже давал.
Без понимания этих правил невозможно установить ответственных лиц.
Муниципальные и государственные органы могут передавать часть своих функций, но это не означает, что они перестают нести ответственность за выполнение своих обязанностей.
Не понимая расклад законодательно установленных прав, обязанностей и функций, можно долго блуждать между кабинетами и организациями, доверчиво выслушивая объяснения и оправдания бездействия.
Дмитрий, добрый день!
Ситуация следующая, я присмотрел участок в черте города, он не образован.
Я за свой счёт сделал схему ЗУ и через МФЦ получил согласование.
Так же писал заявление на предоставление мне в аренду этого ЗУ, но при публикации в СМИ появился один желающий на этот ЗУ.
Теперь по словам представителя этого отдела документы переданы в районный информационный центр и я должен ждать пока они образуют ЗУ и выставят его на торги.
Так же этот же представитель сообщил, что минимум на это уйдёт 3 года.
Подскажите, пожалуйста, каким образом возможно ускорить образование ЗУ и есть ли какие либо варианты получить эту землю именно мне?
Здравствуйте, Алексей.
В вашем описании есть противоречие, причина которого мне непонятна.
Либо вы используете неверные формулировки при описании ситуации, либо чиновники морочат вам голову.
Вы указываете, что получили согласование.
Если вы имеете ввиду, что получили предварительное согласование предоставления земельного участка (под ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, ведение садоводства либо КФХ), то не понятно о каком аукционе идет речь, потому что наличие предварительного согласования предоставления участка исключает проведение аукциона в течение срока пока действует постановление о предварительном согласовании.
Если вы что-то другое имели ввиду, то тогда нужно точнее описывать ситуацию.
Относительно минимум 3-летнего срока.
Что на это сказать? Хорошо устроились слуги народа.
Три года образовать земельный участок, не каждому под силу, потому что такую работу без спешки можно сделать за 1 месяц.
Некоторые ушлые чиновники иногда специально говорят откровенную ложь и смотрят как реагирует человек.
Если человек не понимает процедуру получения земли, то чиновник сразу это увидит, и смекает, что такого просителя можно динамить сколь угодно долго, а потом по «душевной доброте» и «большому секрету» предложить обратиться в хорошую компанию (обычно это присоска аффилированная с органами власти), через которую вся процедура будет сделана гораздо быстрее.
В подобных ситуациях каждый человек сам решает для себя, что важнее: позволять себя грабить или заставлять чиновничьий аппарат работать по закону.
Ответы на вопросы, как ускорить образование участка и какие есть варианты получения земли, детально изложены в инструкциях.
Там же есть Готовые решения — как противостоять чиновничьему бездействию.
Успехов в получении земли.
Дмитрий, добрый день! Вопрос по стоимости аренды земельного участка под ИЖС. У нас в городе он составляет 30%в год от кадастровой стоимости. Это законно? И можно ли это оспорить?
Добрый день, Александр.
Для оценки законности размера арендной платы необходимо изучать нормативные документы, которыми такой уровень аренды установлен.
Сам по себе размер в 30% нельзя заведомо считать незаконным, потому что нужно проверять основания, по которым он установлен.
Как минимум, нормативный документ, определяющий указанный размер арендной платы, должен соответствовать статье 39.7 Земельного кодекса и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 21.12.2018) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Иными словами, нужно проводить юридическую оценку, и только на ее основе можно сделать вывод о наличии или отсутствии признаков незаконности.
Если признаки незаконности будут выявлены, то можно обжаловать его в суд в рамках главы 21 Кодекса административного судопроизводства.
Добрый день, присмотрела землю в днп, земля в аренде, хочу оформить переуступки прав аренды, участок под ижс, но физ. Лицо арендатель не заклбчал договор аренды с днт, сейчас мне как действовать, это правомерно что с ней не было договора, я с кем и на основании чего буду оформлять договор на переуступки прав аренды
Добрый день.
Отсутствие договора аренды создает неопределенную юридическую ситуацию.
Не уверен, что уступка будет закона по обязательству, которое не выражено в виде договора.
Добрый вечер Дмитрий.
Я посмотрел ЗУ через сайт публичный кадастровый карта. Там даже нет кадастровый номер, я понял ЗУ не чея. Обращался администрации и спросил в аренду и через какое-то время в собственности, хотел открыть производство. Сказали (купить в аукционе) обратиться кадастровый инженер и рисовать схему и заявление администрации. Дмитрий скажите пожалуйста если купить ЗУ в аукционе будет конкуренция? Ваш совет, пожалуйста.
Добрый день Михаил.
Этого никто не знает.
Если участок хороший, то наверняка появятся конкуренты.
Здравствуйте Димитрий! Нужна ваша личная помощь,в приобретении участка.не могли бы вы отправить мне ваши контакты,куда можно писать,звонить
Здравствуйте, Илья.
Извините за задержку с ответом (меня неожиданно призвали на военные сборы).
Писать вы можете в коментариях или на эл. почту (см. внизу страницы).
Личный телефон не даю, потому что при ежедневном посещении блога минимум 500 человек в день, отвечать на телефонные звонки с разных часовых поясов было бы убийственно для психики.
Добрый день!
Дмитрий подскажите пожалуйста в форме заявке на аукцион сумма прописью обязательно надо писать просто там мало место и сумма прописью не умещается.
Добрый день.
До конца не уверен, что понимаю о какой конкретно форме заявки вы ведете речь.
Но в любом случае, для безопасности лучше суммы прописывать цифрами и дублировать словами.
В этом случае вы минимизируете риск, что кто-то добавит к вашей сумме дополнительную цифру и изменит значение, которое вы указали.
здравствуйте, хотим расширить участок(в собственности ижс) я так понял его бесплатно не дадут , у нас в поселке рыночная стоимость 15т.руб за сотку, по кадастру примерно 19 т.руб, но у нас за участком овраг его и хотим взять 4 сотки, сам овраг занимает около 100 соток, вопрос такой овраг по рыночной стоимости стоит как минимум в два раза дешевле, можно ли как-то в связи с этим снизить цену и купить у администрации дешевле т.к. его еще облагораживать придется. Спасибо.
Добрый день.
Мне известен только способ снижения кадастровой стоимости земли.
Дмитрий добрый день! очень ценю ваш труд. встал перед вопросом я, по приобретению земельного участка по предварительному согласованию. По правилам землепользования данный квартал где хочется приобрести землю относится к категории (П-3)-Зона производственно коммунальных объектов 3 класса. могу ли я её без торгов приобрести для производства? либо как приобрести под что можно? участок на кадастровой карте не образован и не имеет кадастрового номера. (Заранее спасибо огромное за ответ)знаю ваш совет будет дельным!
Добрый день.
Мне неизвестны основания получения земли через предварительное согласование в производственных территориальных зонах.
Полагаю, что такой путь не имеет правового основания.
В инструкции есть раздел по получению земли под коммерческое использование.
Возможно он вам поможет.
Дмитрий добрый день.
Выбираю участок для ижс, смотрю карты зонирования, смотрю границы нас. пункта, публичную кадастровую карту и заметил такую закономерность: в границах нас. пункта зоны под ижс очень часто совпадают с уже занятыми участками, свободная земля относится к другим категориям, чаще всего зона лесов. Подскажите если в границах нас. пункта присматривать участок соседствующий с участком под ижс, но относится к другой зоне например: лес. как поступать? просить землю под ижс или нужно рассматривать другие варианты? спасибо
Добрый день Александр.
Если вам нужен участок под ИЖС, то искать свободную землю на территориальных зонах, которые не имеют вид разрешенного использования — под ИЖС, бесперспективно.
У чиновников будут законные основания отказывать в предоставлении таких участков.
Дмитрий, здравствуйте! А если цена на кадастровой карте стоит 400 000 а на сайте торгов (https://torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?notificationId=24489762&lotId=24490355&prevPageN=0 ) — 1 106 000 руб. Что это значит? Смотрел на примере данного участка. 47:03:0219002:124.
Добрый день Николай.
Если чиновники действовали в соответствии с законодательством, то значит, что была проведена оценка и определена рыночная стоимость участка, которая оказалась выше кадастровой стоимости.
Администрация для этого аукциона выбрала рыночную стоимость.
Очень все подробно, но я не нашел ни одного участка в ногинском р-не московской обл. С нетерпением жду видео о расчете стоимости аренды земли! спасибо.
Спасибо! Очень подробно. А вот если в сведениях кадастра стоит форма собственности «Государственная федеральная», то стоимость выкупа определяет Правительство РФ? Документы на этот участок подавать всё равно в местную администрацию или он просто для гос.нужд?
Да, стоимость федеральной земли определяет Правительство РФ.
Подведомственность подачи документов по федеральным землям не прокачивал, поэтому готового ответа нет.