Меню

2 хитрости чиновников с зонами санитарной охраны и как их обойти

Зона санитарной охраныЗона санитарной охраны водных объектов ограничивает в обороте земельные участки, которые в нее попали.

Участок, ограниченный в обороте не может передаваться в частную собственность[1].

Иными словами, владельцы участков в зоне санитарной охраны, НЕ могут:

  • выкупить землю в собственность, даже если на участке есть их недвижимость,
  • прирезать к своему участку прилегающую территорию,
  • другим способом получить участок в собственность.

Любые ограничения раздражают.

Однако у них есть и положительная сторона.

Например, более низкая кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость участка в зоне санитарной охраны должна быть ниже.

Другими словами,  земля в зоне сан охраны дешевле, чем за пределами ЗСО.

Снижение кадастровой стоимости автоматически влечет уменьшение платы за землю.

Проще говоря, владельцы участков в зоне санитарной охраны должны платить меньший земельный налог или арендную плату.

Однако, некоторые региональные власти не хотят терять часть платежей за землю и начинают хитрить.

Рассмотрим 2 хитрости чиновников, а также способы, как владельцам участков обратить их себе на пользу.

Липовая зона санитарной охраны источников водоснабжения. 

Уловка состоит в том, что власти применяют режим зон санитарной охраны, но при этом юридически их не оформляют.

Разберемся в этой хитрости, чтобы понимать, как из этого извлечь выгоду.

Как устанавливаются ЗСО?

В отношении водных объектов (рек, озер, водохранилищ и т.д.), которые используются для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны[2].

Порядок установления ЗСО определяется законом.

Суть порядка[3] сводиться к 2-ум аспектам:

  • наличие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам;
  • утверждение таких зон органами исполнительной власти субъекта РФ.

Другими словами, зоны санитарной охраны водных объектов питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждаются органами региональной власти при наличии санитарно-эпидемиологического заключения.

Обратите внимание: ЗСО утверждаются не органами местного самоуправления, а органами исполнительной власти субъекта РФ, то есть региональной властью.

Для справки.

Как правило, зоны санитарной охраны в населенных пунктах включаются в Правила землепользования и застройки.

На этом основании, чиновники считают, что ЗСО установлены.

Однако, это лукавство, потому что Правила землепользования застройки принимают органы местного самоуправления.

А зоны сан. охраны утверждает региональная власть, а не местная.

Безусловно, муниципалитеты должны отражать в Правилах землепользования и застройки зоны санитарной охраны.

Но должны это делать на основании правовых актов министерств (управлений) региональных правительств или администраций.

Вывод: наличие в ПЗЗ сведений о зонах санитарной охраны не доказывает, что ЗСО установлены законно.

С этим разобрались, двигаемся дальше.

Почему чиновники юридически не оформляют утверждение ЗСО?

Наверняка, вы уже поняли, что дело в деньгах.

Не берусь со 100-процентной уверенностью утверждать, что дело именно в финансовой стороне вопроса.

Однако, анализ законодательства в этой области свидетельствует именно об этом.

Объясню подробнее.

Любые органы власти обязаны[4] направлять в Росреестр документы и сведения, в случае принятия решений об установлении зоны с особыми условиями использования территорий.

Для сведения.

Зона санитарной охраны является одним из видов[5] зон с особыми условиями использования территорий.

Иными словами, в случае принятия региональной властью решения об утверждении ЗСО, данное решение и сведения из него должны быть переданы в Росреестр.

Решение передается в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

При этом, Росреестр, получив такое решение, вносит в ЕГРН сведения об ограничении земельного участка в виде зоны санитарной охраны.

Идем дальше.

Одним из ценообразующих[6] факторов, который учитывается при определении кадастровой стоимости, является наличие обременений (ограничений), зарегистрированных в ЕГРН.

Зоны санитарной охраны ограничивают права на земельный участок.

Я не очень разбираюсь в методике расчета кадастровой стоимости.

Но что-то мне подсказывает, что ограничение не может увеличивать стоимость участка.

Наоборот, должно её  уменьшать.

Таким образом, юридическое оформление региональной властью решения об установлении зоны санитарной охраны приведёт к появдению в ЕГРН информации об ограничении земельных участков, попавших в ЗСО.

Чтобы эта информация не появилась в ЕГРН и не учитывалась при определении кадастровой стоимости, чиновники просто не оформляют решение в виде правового акта (приказа, постановления и т.д.).

С их точки зрения, всё до безобразия просто: нет документа об утверждении ЗСО, следовательно, нет записи в ЕГРН об ограничении участков.

Как следствие, нет факторов, снижающих кадастровую стоимость земли.

При этом, в государственных информационных системах (ГИС) и Правилах землепользования застройки (ПЗЗ) сведения о зонах санитарной охраны, каким-то волшебным образом появляются.

А поскольку сведения о зонах содержаться в ГИС и ПЗЗ, то чиновники направо и налево «лепят» отказы:

  • в выкупе земельных участков из аренды под объектами ИЖС и другой недвижимостью,
  • отказы в перераспределении (прирезке) участков,
  • отказы по другим процедурам, предусматривающим передачу участков в частную собственность граждан и организаций.

Согласитесь, хитрый подход: плата за землю не снижается, но ограничение на практике применяется. Очень «удобно».

Что с этим делать и как использовать с выгодой для себя, расскажу ниже.

А пока рассмотрим 2-ую хитрость, к которой прибегают власти.

Зоны санитарной охраны относятся к «сведениям» государственной тайны.

Иногда органы власти могут идти на такую уловку.

Сообщают, что нормативный акт об утверждении (установлении границ) зоны санитарной охраны принят, но не опубликован, потому что якобы сведения о ЗСО относятся к сведениям государственной тайны.

Подобные утверждения не имеют ничего общего с действительностью, потому что ни Указом[7] Президента РФ, ни законом[8], зоны санитарной охраны не отнесены к сведениям государственной тайны.

Как использовать зоны сан охраны для своей выгоды?

Должен предупредить о следующем: у меня нет информации, что абсолютно во всех регионах РФ власти применяют вышеописанные хитрости с зонами санитарной охраны.

По этой причине, целесообразно предварительно проверить: хитрят ли власти в вашем регионе с установлением зон санитарной охраны или действуют законно.

Как проверить законность утверждения ЗСО?

Проверку следует начать с получения выписки из ЕГРН.

Обратите внимание.

Изначально исходим из того, что земельный участок расположен поблизости от водоема и/или уже был получен отказ по причине наличия зоны санитарной охраны.

Получить выписку можно в Росреестре или через онлайн сервис.

В полученном документе нас интересует строка – «Особые отметки».

Если в этой строке отсутствуют сведения о зоне санитарной охраны, то это может означать одно из 2-х:

  • зона не устанавливалась, и соответственно нет правовых оснований передавать сведения в Росреестр,
  • зона фактически установлена, но власти не передали сведения в Росреестр.

В первом случае, когда ЗСО не устанавливалась, то есть вы не испытываете никаких ограничений в виде отказов в выкупе участка, прирезке дополнительной земли и т.д.,  следует вывод, что все законно.

Во втором случае, когда зона фактически установлена, то есть вам отказали в выкупе участка, в прирезке земли или в ином способе получения участка в собственность по причине наличия ЗСО, то данное обстоятельство 1-ый признак того, что власти хитрят в этом вопросе.

Следующим шагом целесообразно проверить сайты органов региональной власти на предмет опубликованного приказа (постановления) об утверждении зон санитарной охраны.

Особое внимание уделите сайту министерства (управления) ЖКХ вашего региона, потому что чаще всего утверждение ЗСО передают в компетенцию данного органа.

Проверку сайта можно проводить следующим образом.

В разделе «Поиск по сайту» вводите поочередно следующие запросы:

  • зона санитарной охраны,
  • утверждение зоны санитарной охраны,
  • ЗСО,

полученные результаты проверяйте на наличие правовых актов об утверждении ЗСО.

Не лишним будет направить письменный запрос на имя главы региона (губернатору) с просьбой сообщить – утверждался ли проект либо границы зоны санитарной охраны.

Примерный вариант запроса может быть таким.

Правительство Тьмутараканской области

Губернатору Пыжикову Соломону Альбертовичу

от

Иванова Ивана Ивановича,

проживающего: Тьмутараканская область,

Беспросветный район,

с. Прощайнадежденское,  ул. Пустая дом 5.

 Уважаемый Соломон Альбертович!

           Прошу сообщить, утверждались ли проект и/или границы зоны санитарной охраны для с. Прощайнадежденское.

            В случае, если зоны санитарной охраны утверждались, прошу сообщить:

  • номер, дату и наименование нормативного правового акта, которым были утверждены зоны санитарной охраны,
  • источник официальной публикации указанного нормативного правового акта, в том числе, наименование источника, номер и дата периодического издания официальной публикации.

Кроме этого, прошу сообщить, по какой причине сведения об утвержденных зонах санитарной охраны до сих пор в порядке межведомственного информационного взаимодействия не переданы в Росреестр.

 Дата. подпись.

Результаты проведенной проверки могут быть разными.

Но условно их можно свести к 2 знаменателям:

  1. зоны фактически установлены и есть нормативный акт региональной власти об установлении зон.
    Данный акт официально опубликован, вступил в силу и с полным текстом можно ознакомиться, чтобы проверить в самом ли деле ваш участок находится в пределах ЗСО.
  2. зоны фактически установлены, но нет нормативного акта об их установлении.
    Чиновники могут говорить, что такой акт есть, но найти его не возможно. Текст нигде не опубликован.

Второй вариант уже более убедительно свидетельствует о том, что власти хитрят в вопросе юридического оформления зон санитарной охраны.

Что можно сделать в такой ситуации?

Ответ во многом зависит от ваших целей.

Первый вариант.

Если вы хотели выкупить участок либо прирезать прилегающую землю или иным способом перевести участок в частную собственность, но получили отказ по причине наличия зоны санитарной охраны, то можно обжаловать данный отказ в суде.

Основание для обжалование — зона санитарной охраны не была утверждена в установленном законом порядке.

По данному вопросу есть положительная судебная[9] практика, которую следует использовать, чтобы обжаловать отказ и добиться перевода земли в собственность.

Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства, на основании статей[10] Кодекса административного судопроизводства.

Важно учитывать, что срок на подачу административного иска составляет 3 месяца с момента получения отказа.

Если вы пропустили 3-х месячный срок, то это не страшно, потому что можно снова обратиться в орган, который вам выдал отказ, с повторным заявлением.

На данное заявление вы получите новый отказ, который будет датирован новой датой, и его вы сможете обжаловать, не пропустив 3-месячный срок.

Второй вариант.

Требовать снижения кадастровой стоимости, с целью уменьшить плату за земельный участок, если такая плата зависит от размера кадастровой стоимости.

Мне не приходилось реализовывать на практике данный вариант.

Но для его практической реализации я бы действовал по следующему алгоритму.

  • направил в региональную прокуратуру заявление о проведении проверки законности фактического установления зоны санитарной охраны, без принятого в законном порядке нормативного акта органа исполнительной власти субъекта РФ.
  • оценил бы перспективы снижения кадастровой стоимости, установленной без учета фактически существующего ограничения в виде зоны санитарной охраны.

Судебный или иной конфликт с органами власти не имеет заведомо положительного исхода.

Тем не менее, позволять «дурить» себя, не самый лучший выбор.

Желаю хорошего дня и успешного обхода зон санитарной охраны.

Полное правовое обоснование, в том числе:

  • ссылки на пункты и статьи законов, указов, приказов и т.д.,
  • судебные решения из положительной судебной практики,
  • образец административного искового заявления.

находятся в стадии завершающего оформления.

 




Комментарии 2

  • — Во-первых, серьезно нарушены ограничения для 2-го пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения города Москвы, — рассказывает Татьяна, активистка движения в защиту реки Липки.

    — Решением областного министерства экологии часть реки предоставлена в частное пользование строительной фирме, в результате они собираются сбрасывать сточные воды в реку. А это категорически запрещено Водным кодексом (ст. 44).

    Во-вторых, окрестные торфяные болота — уникальный природный объект, накопитель вод поверхностного и подземного стоков, они гарантируют сохранность окружающих еловых лесов.

    Поэтому засыпать их просто глиной, без всякой оглядки на окружающую среду, по-моему, настоящее варварство. И, наконец, в-третьих, пойма реки Липки — это излюбленное место отдыха жителей Красногорска.

    Здесь всегда сидели с удочками рыбаки, люди загорали, купались, а теперь даже подойти к реке проблема. По данным ОНФ, площадь водного объекта в результате таких преобразований уменьшится в 2,5 раза.

    Зато площадь застройки жилого комплекса увеличится на целых 5 га! Вот и получается, что и коренных жителей, и реку обокрали ради коммерческой выгоды одной отдельной фирмы.

  • Вопросы задавайте в комментариях.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *