Продление аренды земельного участка в 2018 году

  Автор:
  8486
продление договора аренды земельного участка

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

  • кто может продлить аренду земли,
  • при каких условиях продлевается аренда,
  • как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

Обратите внимание!

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

  • в собственность бесплатно                       —   9 оснований;
  • обственность за плату                               — 10 оснований;
  • в аренду                                                      — 16 оснований;
  • в безвозмездное пользование                  — 14 оснований;
  • в постоянное (бессрочное) пользование —   4 основания.

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Загрузка таймера

Что вам дает интеллект-карта:

  • видение всех оснований получения земли без аукциона;
  • кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
  • вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Быстро получить разрешение на строительство поможет пошаговая инструкция.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

счет ИП

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.



Продление аренды земельного участка в 2018 году

   13 голосов
Средняя оценка: 5 из 5
Комментарии на Блог
25 комментариев
  1. Дмитрий

    Дмитрий добрый день. Читаю ваши статьи взахлёб. Спасибо.

    Очень много дела и без воды. Правда.

    Назреваю на покупку инструкций, как проштудирую всю информацию от вас.

    В этой теме есть битая ссылка
    //paruslex.ru/razreshenie-na-stroitelstvo-poshagovaya-instrukciya-s-obrazcami-dokumentov/

    Ссылка на страницу //paruslex.ru/15/
    Исправьте пожалуйста

  2. Игорь Владимирович

    Дмитрий доброго времени суток!
    Почти 8 месяцев назад по Вашему ранее мною у вас приобретенному курсу «почти» приобрел два земельных участка, на жену и себя в собственность.

    Администрация выложила его в СМИ. И вдруг нашелся еще один претендент, на мои участки и администрация устроила аукцион. Мне вчера позвонили и сказали что аукцион будет проведен 13 октября, я честно уже забыл про него.

    Так вот, зашел в аукционный лист, стоят мои два участка, сумма за аренду за год 540 т.р. я в шоке, там продаются участки по 450- 500 т.р. Хотя в заявлении писал на предоставлении з/у в собственность!

    У меня вопрос?

    Я так думаю что вряд ли найдется покупатель. И что будет с моими участками если их никто не приобретет?

    • Добрый день Игорь Владимирович.

      Если участки никто не приобретет на аукционе, то они останутся в собственности муниципального образования.

      У администрации не будет правового основания передать эти участки вам, потому что перед аукционом они должны были отказать вам в предварительном согласовании, поскольку нашелся претендент желающий участвовать в аукционе.

      В вашей ситуации непонятно только почему администрация вместо выставления участков на продажу, проводит аукцион по аренде.

      С экономической точки зрения вполне понятно почему чиновники так делают. Но с точки зрения законодательства это вызывает вопросы.

      Я бы запустил прокурорскую проверку по данному факту, пока аукцион не состоялся.

      Желаю успеха

  3. Наталья

    Добрый день Дмитрий. Подскажите пожалуйста почему когда я на публичной кадастровой карте ставлю курсор на пустой участок что бы получить информацию, то мне выдает «ничего не найдено». Это проблемы на сайте, или действительно нет никакой информации по данному участку. Подскажите пожалуйста как быть в данной ситуации

    • Здравствуйте Наталья.

      На вашем скриншоте видно, что в поисковой строке (верхний левый угол) в качестве объектов выбраны «Участки».

      Если вы кликает в область ПКК, где нет сформированных участков, то вполне логично, что система выдает вам ответ «ничего не найдено».

      Если в поисковой строке вы поменяете объект на «Квартал», то при клике на ту же область получите сведения о кадастровых кварталах.

      Иными словами, какой объект выбран в поисковой строке, такую информацию и отображает карта при клике на разные области. Все просто.

  4. Ольга

    Здравствуйте, Дмитрий. Так получилось, что приобрели участок в СНТ по садовой книжке , когда хотели оформить право собственности выяснилось,что земельные участки относятся к Лесному фонду. Участки раздавали в 1988 году под ЛЭП, теперь хотим оформить аренду у Комитета лесного хозяйства. Что вы посоветуете? Спасибо.

  5. Наталья

    Добрый день. Подскажите пожалуйста кто попадает под льготную категорию граждан для аренды без проведения торгов? Пенсионер является льготной категорией?

    • Здравствуйте Наталья.

      Все основания получения земли без торгов я изложил в интерактивной карте, которой пока можно пользоваться бесплатно.
      Просмотрите данную карту и вы наверняка сможете подыскать для себя основание для получения земли.

  6. Светлана

    Боюсь сделать фундаментальные ошибки в начале.
    Очень прошу помочь ответить хотя бы на некоторые из накопившихся!
    Планирую получить бесплатно с/х землю под фермерское хозяйство, что само по себе как я поняла не предполагает аукциона.. и вроде я не обязана подавать заявление как ип а могу как физ лицо?

    Могу ли я претендовать на 300-500 га под фх? как вариант возможно ли такие объёмы земель выкупить но снизив кадастровую стоимость взяв земли уже заросшие на 30% , какова процедура снижения кадастровой если земли заросшие ? возможен Перевод Ее в 4ую категорию (заросшую на 30%) сх земель?

    Я приглядела участок 360 га сформированный но над ним есть линии электро передач, что это значит? Чем чревато? Просто под ними строить нельзя? Земли категория не определена .. могут ли такую выделить под фермерское хозяйство питомник (деревьев)Получив землю сх по фермерство на первые 5 лет я освобождаюсь от налогов потом посадив лес из краснокнижных пород зарегистрировав его в итоге по истечении 5 лет как частный дендрарий,
    есть ли у меня риски его лишиться? при каких обстоятельствах это возможно?

    или нарваться на излишние требования по уходу отчетам или чего то прочего.. есть некое требование которое пишут органы — очистка от поросли.. не выполнив которое можно лишиться земли , понятно что ценные породы порослью не назовёшь но вот изгородь живую в виде боярышника и шиповника можно.. как тут быть? Могу ли я в собственном дендрарии строить дом? Или только без фундамента…?

    Могу ли я в итоге если вдруг возникнут какие то форс мажорные обстоятельства переезд/болезнь отказаться от данного участка обратно в пользу государство повысив заранее кадастровую стоимость за счет улучшения земли и ее насаждений.. (как это сделать?) возможно ли это? смогу ли я вернуть себе вложенные деньги отчуждая обратно государству этот участок ?

    Выплачивают ли они ? как быстро а то может лет 10 Ждать скажут нет в бюджете средств? В общем хочу как то подстраховаться на крайний случай чтоб понимать и спокойно работать что у разбитого корыта при любом раскладе не останусь или как минимум оценивать риски!

    продажа/наследство другим физ лицам дендрариев возможна?

    • Здравствуйте Светлана.

      Количество заданных вами вопросов, их объемность и разнонаправленность, требует их проработки не одним человеком, а командой специалистов.

      Ответы на вопросы относительно размеров участка, зависят во многом от местного регулирования. Иными словами, нужно прокачивать
      законодательство вашего края и муниципальных образований, где вы планируете получить участок.
      Поэтому эффективнее искать местных специалистов, которые уже разбираются в региональном законодательстве.

      По поводу бесплатности получения земли.
      В статье 53 основания дают право на земельный участок без торгов есть интерактивная карта, в которой перечислены случаи предоставления земли бесплатно.
      Признаюсь, из вашего описания, я не увидел оснований для получения вами земли бесплатно.

      По поводу возможности строительства.
      Строить дома на землях с/х назначения нельзя.

      По снижению кадастровой стоимости.
      Есть статья Кадастровая стоимость: как узнать и как снизить? Онлайн сервис и готовое заключение юристов.
      Думаю, она вам поможет составить правильные представления в этом вопросе.

      Ни в одном из кодексов не дано юридическое определение дендрариям, поэтому сделки (продажа, наследование) с ними регулируются общими правилами: продавать и передавать по наследству можно то имущество (землю например), которое находится в собственности.

      Поскольку я не пониманию правовой статус дендрариев, на остальные вопросы, к сожалению, готовых ответов у меня нет.

  7. Катя

    Земельный участок на основании постановления администрации 2009 года и договора аренды был предоставлен мне в аренду сроком на 9 лет до 2018 года для строительства объекта: «индивидуальный жилой дом». Мне за период времени действующего договора аренды не представилось возможным выстроить жилой дом. До вступления в силу нового ФЗ преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок было предусмотрено как законом, так и п.п. договора аренды земельного участка. Договор аренды (не расторгнут) попадает под Земельный кодекс, действующий на момент заключения договора, который не ограничивает меня в сроке аренды и не обязывает предоставлять какие-либо дополнительные документы для продления договора (заключения нового договора на новый срок) в силу ст. 4 ГК РФ, п.2 ст. 422 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ???
    И если мы заключили договор аренды в 2009 году и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ. Тогда что может нам грозить?
    Мы тут с юристами голову ломаем… Буду очень признательна за помощь!

    • Решение вашего вопроса выходит далеко за рамки бесплатной консультации, которую можно дать в комментарии.

      Ваш вопрос нужно изучать по документам, начиная с момента предоставления участка.

      Без этой предварительной аналитической работы, любые мои советы и рекомендации будут необоснованы.

  8. Катя

    Дополню, желаем продлить срок аренды на срок более чем 3 года… на 11 лет, или на 20…есть шансы?

  9. Катя

    И еще, не знаю имеет ли это значение. Ранее (до аренды) участок не был сформирован ( не было: межевание, кадастровый паспорт, строительного). Короче будет сказать ничего не было… Все работы были проведены мной и за мой счет.

  10. Олеся

    Дмитрий, уже голову сломала над своим вопросом, может поможете)))
    В июне 2016г. ТСН (собственник НСО, регистрация ПС — 04.2016г.) получает в аренду З/У для достройки НСО (под.10 п.2.и п.5. ст.39.6.) в марте 2019г. срок договора истекает (фактические отношения с марта 2016г.), ВОПРОС — если ТСН до истечения договора подаст заявление на новый срок, и в течение 6 мес. известные нам обстоятельства не произойдут или не будут иметь успеха, по истечении 6 мес. ТСН возымеет право требовать заключения на новый срок или нет — по причине регистрации ПС до марта 2015г.?????
    Буду очень признательна за ответ, мой мозг уже взорвался.

  11. Алёна

    Добрый день, Дмитрий!
    Мы получили по переуступке прав в аренду земельный участок ИЖС в ноябре 2017г. Основной договор заключен в июне 2008 года на 10 лет через аукцион. Пока мы получали документы для разрешения на строительство (получилось долго из-за археозоны), в мае нам отказали в разрешении из-за того что срок аренды истекает. Строений на участке нет. Аренду продлять не хотят, отправляют либо на новый аукцион либо в суд. Как выгоднее поступить?

    • Добрый день, Алена.

      Выгоднее отдать ваш вопрос на проработку юристам бесплатного онлайн сервиса, чтобы специалисты на основе изучения исходных данных и документов, выдали возможные сценарии развития ситуации.
      Исходя из этого понимания, можно будет предпринимать конкрентные выгодные вам шаги.

  12. Вячеслав

    Здравствуйте, Дмитрий. В 2015 году закончился договор аренды земли (3 года), дом уже практически достроен (можно уже заселяться и жить), сегодня позвонили из администрации и сказали, что выставят землю вновь на аукцион из-за того, что я вовремя не продлил. И они тогда не предупредили и я совсем забыл о продлении. Подскажите пожалуйста, что мне сейчас делать?

    • Добрый день.
      Если вы не зарегистрировали право собственности на построенный дом, то наймите толкового юриста, с целью детального изучения документов и поиска
      возможного основания для блокировки проведения аукциона. Но при этом начните морально и финансово готовится к торгам.
      Все мы допускаем ошибки, которые имеют свою цену.

  13. Лилия

    Здравствуйте, Дмитрий! Наконец-то, достроили частный дом. К сожалению, срок дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка был до 21 июня 2018 года, НО разрешение на строительство — до 5 июля 2020 года. Получается, оформить право собственности на достроенный дом не успела, так как в марте 2018 года произошли сильные сбои со здоровьем. Чего мне ожидать от нашей «дорогой» администрации? Опять аукцион?

    • Добрый день Лилия.

      Надеюсь вы понимаете, что я не экстрасенс, и поэтому не могу предвидеть действий администрации.

      Кроме этого, нужно изучать юридические нюансы вашей ситуации на предмет наличия оснований для продления аренды земельного участка (основания описаны в статье над комментариями).
      Исходя из анализа этих нюансов можно будет делать предположения: чего вам стоит ждать от чиновников? имеете ли вы право на продление аренды? или чиновники имеют право выставить участок на аукцион?.

Оставьте ваш комментарий или вопрос