Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

  Автор:
  2796
аукцион земельных участков

Некоторые чиновники хитро используют земельный аукцион, чтобы:

  1. отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
  2. либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.

Как манипулируют земельными аукционами в ущерб нашим правам?

Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.

Каждый из нас имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.

Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.

Прописка тоже значения не имеет.

Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе (кроме городов федерального значения).

Если участок, который вы решили попробовать получить без торгов, не сформирован, то вам достаточно составить Схему участка и подать заявление о предварительном согласовании.

Обратите внимание.

Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.

В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.

Иными словами, вы сами определяете, на каком праве вы хотели бы получить земельный участок: в аренду или в собственность.

Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают процессы, которые следует понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность муниципальных служащих из местной администрации.

Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий:

  • администрация публикует извещение о возможности проведения аукциона,
  • если ни кто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны утвердить вашу Схему участка и вынести постановление о предварительном согласовании предоставления участка.Это означает, что вы имеет право получить данный участок без торгов в аренду или собственность (в зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право вы можете реализовать в течение 2 лет.
  • если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны отказать в утверждении Схемы и перейти в режим аукциона.

В чем состоит манипулирование земельными аукционами?

Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.

Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.

Другими словами, в администрации подменяют запрашиваемую заявителем аренду на собственность.

Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:

  • нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
  • желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
  • намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
  • и т.д.

Цели и мотивы чиновников не столь важны.

Важно другое:

  • почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
  • чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.

Начнем с первого вопроса.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка, но при этом ни слова о том, что эта информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа), но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который вы указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона, но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.

Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.

Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.

Для сведения.

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

  • в собственность бесплатно                       —   9 оснований;
  • обственность за плату                               — 10 оснований;
  • в аренду                                                      — 16 оснований;
  • в безвозмездное пользование                  — 14 оснований;
  • в постоянное (бессрочное) пользование —   4 основания.

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Загрузка таймера

Что вам дает интеллект-карта:

  • видение всех оснований получения земли без аукциона;
  • кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
  • вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

4 обстоятельства помогут противостоять чиновникам.

Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.

1. Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение.

Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.

В этой статье говорится:

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.

(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.

Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.

Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.

2. Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц.

Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.

После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.

Допустим, вы подали заявление на аренду, а чиновники опубликовали извещение о возможности проведения аукциона не по аренде, а по продаже.

Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду, потому что он просил именно аренду.

Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц, которые не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.

Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.

3. Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации.

Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.

В таких аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).

Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.

Другое дело, когда чиновники получают от вас Схему участка и заявление о предварительном согласовании.

Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников.

При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.

Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.

4. Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в этом вопросе.

Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).

Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:

В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.

По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.

Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.

Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.

Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.

Выводы.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.

Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.

При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:

  • если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
  • если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.

На этом все.

Пошаговая Инструкция

Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.

PS. от 25 мая 2018 года.

Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.

Могу вас понять.

Я бы и сам хотел, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.

Однако, глядя на новое Правительство РФ и его главу, понимаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, так легко не сдастся.


Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

   13 голосов
Средняя оценка: 5 из 5
Комментарии на Блог
30 комментариев
  1. Вопросы задавайте в комментариях, по возможности помогу.

    • Андрей

      Здрасьте. Почему «покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.»? Пасибо

    • Анастасия

      Добрый день! У меня такая ситуация: составила схему на предварительное согласование земельного участка в аренду, все по Вашему примеру, отправила в администрацию, через 10 дней прислали ответ-отказ на основании ст.11.9, п.6, ст.11.10 п.16,пп.1,3(проверила по ЗК РФ, по-моему мнению правильно, ), кратко сам текст в ответе постановлении:-прилагаемая схема зем. участка по виду, содерж-ю не соответствует действующ. законодательству,-зем.участок, в границах которого расположен испрашиваемый зем. участок,находится в частн. собств-ти.Составляла схему в арго,единственное, что брала две точки соседнего участка,две новые, участок крайний прямоугольный,так у всех они вплотную поставлены.Посоветуйте,пожалуйста, как дальше поступить,возможно и у меня где-то ошибка. Огромное спасибо за Ваш труд!

      • Добрый день.

        Полная инструкция по составлению схемы земельного участка опубликована в закрытом разделе сайте.
        В случае отказа нужно оценивать мотивировку на предмет законность, и исходя из этой оценки принимать решение: обжаловать отказ или нет.

    • иван

      Как с Вами можно связаться для консультаций по конкретным вопросам?

  2. Евгений

    Дмитрий здравствуйте, с получением земли под ижс всё ясно, а как получить под строительство магазина или нестационарного торгового объекта?

    • Добрый день.

      Под коммерческие цели можно:
      1. искать готовые участки, выставленные на аукцион,
      2. или обеспечивать проведение аукциона по заявлению заинтересованного лица (в пошаговой инструкции есть раздел по данному способу получения земли).

      • Евгений

        Спасибо, тоесть самому схему составить нет возможности под коммерцию? Инструкцию ещё не дочитал.

        • Предварительное согласование (получение участка без торгов через Схему) применяется для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, КФХ, дачное хозяйство (до 01.01.2019 года) и садоводство.

  3. Елена

    Дмитрий, здравствуйте подскажите как оформить земельный участок в аренду под садоводство, бесплатно администрация муниципального района отказывает так как границы СНТ не утверждены, заранее спасибо

  4. Александр

    Добрый день!
    Где мне найти заявление на предоставление участка в аренду? У вас в архиве только заявление на предоставление участка в собственность. Или можете сказать на какую статью закона ссылаться в заявлении по аренде участка? Заранее спасибо.

    • Добрый день Александр.

      Для аренды я указываю основание: пп. 15 п. 2 статьи 39.6 и статья 39.18 Земельного Кодекса РФ.
      В тексте шаблона «собственность» меняем на «аренда».

  5. Александр

    Доброго дня вам!
    Сходил, попытался подать заявление и схему участка на аренду в то сельское поселение к которому относится нужный мне участок.

    Сказали в отделе землепользования, что нужно подавать не нам, а непосредственно в администрацию муниципального района. Видимо понесу туда.
    Вопрос: Если бы даже я подал документы в сельском поселении, то мое заявление все-равно будет рассматривать районный центр? Где то у вас читал, что рассматривает мои бумаги, не районный центр, а сельское поселение…А то я сразу хотел на 2 участка подать в 2 соседних поселениях что бы хоть что то выгорело. Но если это будет рассматривать районный центр, то ему сразу на стол 2 моих заявления положат?

    Также сказали, что согласно приказу 762 от 27 ноября 2014 года мои документы не подходят. Но почитав приказ ничего особенного не нашел.
    Вопрос: меня скорее всего вводят в заблуждение?

    Также сказали, что данная земля уже занята (хотя на кадастровой карте нет ничего и там полесок).
    Вопрос: о принадлежности земли кому то можно узнать только у градостроителей по запросу?

    Благодарю!

    • Добрый день Александр.

      1. По законодательству, вопросы предварительного согласования передали на самый низ муниципальной структуры. Однако у муниципалов есть право на основе договоров или других юридических механизмов делегировать эти полномочия.
      Мелкие муниципальные образования, которые не имеют ресурсов для содержания работоспособных земельных отделов могут так поступать, передавая эту функцию в вышестоящее муниципальное образование (вернее сказать вышестоящая (районная) администрация, как правило, сама иницирует оформление передачи таких полномочий).

      Если муниципальные образования, в которых вы хотите получить участки передали свои функции в район, то получается, что ваши заявления будут рассматриваться в одном месте.

      2. Относительно несоответствия приказу.
      В таких вопросах значение имеет не мнение, а обоснование.
      Если чиновник устно заявляет, что документ чему-то не соответствует, но при этом не обосновывает свое утверждение, то юридически его слова имеют значение не больше, чем общеизвестные надписи на заборах.

      3. По общему правилу, факт принадлежности земли узнается в Росреестре.
      Однако, поскольку еще не все землевладельцы, которые получали участки в лохматые годы, провели межевание и зарегистрировали свои права, то могут вылезать в архивах администрации документы о принадлежности земли кому-либо.

      Когда такое случается, целесообразно прогонять отказ через прокуратуру и суд, потому что за «пыльными» документами столетней давности суд не всегда признает права на землю. А чиновникам главное чем-то прикрыться, хоть документами подписаными императором Николаем II.

      Направлять запрос градостроителям? Можете попробовать. Но я так не делаю.
      Зачем тратить время на ожидание ответа? Целесообразнее подать заявление о предварительном согласовании и получить ответ, который можно обжаловать, чем ждать 30 дней ответ на запрос, который обжалованию не подлежит, и доверять которому по этой причине, мало оснований.

  6. Жанна

    Здравствуйте Дмитрий. Подскажите пожалуйста- мой отец с огромными препятствиями от администрации, в течении полутора лет, получил сертификат на приобретение жилья(квартиры) для ветеранов ВОВ в 2010 году(он был без жилья). В этом году 2018 он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка, как инвалид первой группы, но ему отказывает имущественный отдел администрации, ссылаясь на то, что когда-то ему была оказана помощь в приобретении квартиры. Возможно ли по законодательства в данном случае получить земельный участок отцу?

    • Добрый день.

      Я не прорабатывал вопросы получения земли инвалидами и участникам ВОВ, поэтому прямого ответа давать не берусь.

      Важно, чтобы имущественный отдел администрации, который отказывает, изложил свой ответ официально, на бланке администрации с подписью уполномоченного лица.

      Данный отказ можно попробовать прокачать через бесплатный юр. сервис, и при наличии признаков незаконности или необоснованности отказа, следует пойти по пути прокурорского и/или судебного обжалования.

      Наша правоохранительная и судебная система пока низкоэффективна, но другого пути все равно нет.

  7. Евгений

    Такой вопрос. Вот допустим получил я от администрации Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Следующий шаг — я должен обратиться к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого плана и постановки новообразованного земельного участка на кадастровый учет. Вы писали ,что это Постановление действительно 2 года и земля зарезервирована за МНОЙ . То есть я теперь не спеша ставлю участок на кадастровый учет в течении 2 лет ? или я ошибаюсь и есть другой срок ?

    • Постановление действительно 2 года, то есть в течение этого времени у лица есть возможность провести все кадастровые работы, поставить участок на учет и оформить на том праве, которое указано в постановлении.
      Юридически участок не считается зарезервированым, потому самого участка еще не существует.

      По поводу — не спеша.
      По одному участку, по которому я получил постановление о предварительном согласовании осенью 2016 года, через 1 год с небольшим я обнаружил, что на ПКК какой-то кадастровый инженер лихо изобразил границы другого участка, который заведомо пересекается с границами участка, на который я получил согласование.

      Если бы я еще имел заинтересованность в оформлении той земли, то мне пришлось бы начинать судебно-прокурорскую процедуру в целях отстаивания своих прав на 2-летний срок по постановлению о предварительном согласовании.

      Вывод: если вы по настоящему заинтересованы в участке, не нужно тянуть, потому что «лихих» кадастровых инженеров много бродит по родной земле.

  8. Владимир

    Дмитрий скажите в Крыму и Севастополе работает Ваша программа, техническая часть.

    • Добрый день, Владимир.
      Если ваш вопрос касается программы по подготовке схемы расположения земельного участка (АРГО 7), то
      1. нужно понимать, что программа не моя, я не могу присваивать себе авторство.
      Я использую сам и помогаю другим использовать ознакомительную (бесплатную) версию программы для составления схемы расположения земельного участка.
      2. попробовал подгрузить один из кадастровых кварталов Крыма, в частности, Бахчисарайский район, кадастровый квартал 90:01:010301, программа без проблем отображает квартал.
      Бахчисарайский район, кадастровый квартал 90:01:010301
      Из этого могу сделать вывод, что техническая часть программы работает с кадастровыми кварталами Крымского кадастрового округа, значит есть основания полагать, что схему через программу сделать можно.

  9. Юрий Алексеевич

    Добрый день Дмитрий. Пришел отказ по предварительному согласованию схемы , по 2 причинам
    1.не корректное оформление схемы
    2.по градостроительному плану предпологаемый участок находится на земле «зона дачного строительства » , а в заявлении я просил под ИЖС.
    С первым пунктом все понятно , а вот с вторым нет. Есть у Вас опыт работы с «зоной дачного строительства » ? достаточно ли будет переписать в заявлении ИЖС на дачное строительство?

    • Здравствуйте Юрий Алексеевич.

      Под дачное строительство участки никогда не получал, только под ИЖС.
      На текущий момент особенности предоставления участков под ИЖС и дачное хозяйство одинаковы (см. статья 39.18 ЗК РФ).

      Однако, с 01 января 2019 года вступят в силу изменения в Земельный кодекс, согласно которым словосочетание «дачное хозяйство» исчезнет из многих (если не из всех) статей кодекса. Данную тему еще глубоко не прокачивал, поэтому подробнее объяснить не смогу.

      В вашей ситуации нужно понимать: есть проект планировки территории, на которой вы формировали участок, или нет.

      Если есть, то смысла туда идти со схемой нет, будет отказ. Для схемы нужно искать территории, где чиновники не залезли с проектами планировки территории.

  10. Юрий

    Спасибо за оперативный ответ.
    Очень сильно сомневаюсь что на данный участок чиновники что то планируют.
    Правильно или я понял ЗК и Вас? Меняю в заявлении ИЖС на дачное строительство , корректно оформляю схему и захожу снова.
    Если схему согласовывают, дальнейшие действия по заключению договора аренды и выкупу из оной схожи или одинаковы с шагами описанных в инструкции ?

  11. Владимир

    Дмитрий скажите, а АГРО 7, продадут физическому лицу, или только ИП, когда они просят заполнить заявку, там нужно указать только ИП ?

    • Добрый день, Владимир.

      Я никогда не покупал программу Арго 7.

      Для моих целей хватает функционала ознакомительной версии, поэтому определено ответить на ваш вопрос не могу.
      Проще напрямую задать вопрос в тех. поддержку разработчика.

      Полагаю, что они вряд ли стали бы устанавливать особые требования к статусу покупателей, потому как данный шаг снижает продажи. Хотя у нас в стране всякие бредовые чудеса могут случаться.

  12. Владимир

    Дмитрий значит не надо будет покупать дополнительных программ типа агро 7, чтобы получить землю?

Оставьте ваш комментарий или вопрос