Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

Некоторые чиновники хитро используют земельный аукцион, чтобы:

  1. отказать в предоставлении участка без торгов в аренду,
  2. либо отпугнуть высокой ценой от участия в аукционе по продаже земельного участка.

Как манипулируют земельными аукционами в ущерб нашим правам?

Покажу на примере, а потом рассмотрим 4 обстоятельства, которые помогут противостоять чиновничьим уловкам.

Каждый из нас имеет законную возможность получать земельные участки без торгов в аренду или собственность.

Количество участков, которые можно получить без торгов, и без каких-либо льгот неограниченно.

Прописка тоже значения не имеет.

Земельные участки без торгов можно получать в любом регионе (кроме городов федерального значения).

Если участок, который вы решили попробовать получить без торгов, не сформирован, то вам достаточно составить Схему участка и подать заявление о предварительном согласовании.

Обратите внимание.

Схему участка можно сделать самостоятельно. Кадастровый инженер на этой стадии не нужен.

В заявлении о предварительном согласовании вы указываете о своем желании арендовать или купить земельный участок.

Иными словами, вы сами определяете, на каком праве вы хотели бы получить земельный участок: в аренду или в собственность.

Поданная в администрацию Схема земельного участка и заявление запускают процессы, которые следует понимать, чтобы слепо не полагаться на порядочность муниципальных служащих из местной администрации.

Если кратко, то процедура может проходить несколько стадий:

  • администрация публикует извещение о возможности проведения аукциона,
  • если ни кто не подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны утвердить вашу Схему участка и вынести постановление о предварительном согласовании предоставления участка.Это означает, что вы имеет право получить данный участок без торгов в аренду или собственность (в зависимости от того, какой вид права указали в заявлении). Свое право вы можете реализовать в течение 2 лет.
  • если кто-то подал заявление о желании участвовать в аукционе, то чиновники обязаны отказать в утверждении Схемы и перейти в режим аукциона.

В чем состоит манипулирование земельными аукционами?

Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.

Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.

Другими словами, в администрации подменяют запрашиваемую заявителем аренду на собственность.

Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:

  • нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
  • желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
  • намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
  • и т.д.

Цели и мотивы чиновников не столь важны.

Важно другое:

  • почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
  • чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.

Начнем с первого вопроса.

Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?

Причина проста – дыра в законодательстве.

Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.

В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка, но при этом ни слова о том, что эта информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.

Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа), но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который вы указали в заявлении.

Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.

В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона, но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.

Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.

Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.

Для сведения.

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

  • в собственность бесплатно                       —   9 оснований;
  • обственность за плату                               — 10 оснований;
  • в аренду                                                      — 16 оснований;
  • в безвозмездное пользование                  — 14 оснований;
  • в постоянное (бессрочное) пользование —   4 основания.

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Земельный аукцион или как чиновники меняют аренду на продажу?

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Загрузка таймера

Что вам дает интеллект-карта:

  • видение всех оснований получения земли без аукциона;
  • кликабельные заголовки за 1 секунду раскроют описание любого способа получения земельного участка без торгов;
  • вы за 7 минут подберете выгодные основания получения земельного участка без торгов;

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

4 обстоятельства помогут противостоять чиновникам.

Указанные обстоятельства я перечислю в порядке убывания их значимости.

1. Вид права, указанный в заявлении имеет юридическое значение.

Земельный кодекс содержит одну очень полезную статью.

В этой статье говорится:

В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указывается вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок.

(см. подпункт 7 части 1 статьи 39.15 ЗК РФ).

Иными словами, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, является обязательным параметром заявления.

Без этого параметра чиновники просто отклонят заявление как несоответствующее закону.

Таким образом, вид права, указанный в заявлении является юридически значимым параметром, который чиновники не могут игнорировать.

2. Произвольное изменение вида права вводит в заблуждение неограниченный круг лиц.

Вернемся к стадиям, которые должны проходить чиновники после получения заявления о предварительном согласовании.

После получения Схемы участка и заявления о предварительном согласовании администрация должна опубликовать извещение о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка.

В этом извещении указывается вид права: аренда или собственность.

Допустим, вы подали заявление на аренду, а чиновники опубликовали извещение о возможности проведения аукциона не по аренде, а по продаже.

Если никто не откликнется на это извещение, то по закону администрация должна утвердить Схему и согласовать предоставление участка заявителю в аренду, потому что он просил именно аренду.

Однако, противоречие между видом права, указанным в извещении (собственность), и видом права, по которому заявитель фактически получает участок (аренда) свидетельствует о нарушении прав неограниченного круга лиц, которые не могли изъявить желание участвовать в торгах по аренде, потому что было опубликовано извещение о продаже.

Таким образом, явное нарушение прав неограниченного круга лиц может стать хорошим поводом для прокурора дать оценку действиям чиновников из администрации.

3. Проведение процедур, инициированных гражданами на основании Схемы участка и заявления о предварительном согласовании, является обязанностью, а не правом администрации.

Местные администрации, как собственники муниципальных земель, имеют право по своей инициативе организовывать и проводить земельные аукционы.

В таких аукционах, чиновники вправе сами устанавливать вид права (аренда или собственность).

Иными словами, администрация сама определяет – сдавать участок в аренду или продавать.

Другое дело, когда чиновники получают от вас Схему участка и заявление о предварительном согласовании.

Проведение процедур, инициированных Схемой и заявлением, является не правом, а обязанностью чиновников.

При выполнении этих обязанностей, администрация не имеет такой свободы выбора, как по земельным аукционам, проводимым по ее инициативе.

Таким образом, произвольно менять вид права в процедурах, инициированных по заявлениям граждан, чиновники не могут.

4. Минэкономразвития подготовило проект закона, закрывающий дыру в этом вопросе.

Министерство подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации». (законопроект опубликован на сайте: http://regulation.gov.ru (ID проекта: 02/04/07-17/00069739)).

Законопроект предусматривает добавление в статью 39.18 ЗК РФ дополнительного пункта следующего содержания:

В случае, предусмотренном пунктом 7 настоящей статьи, уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в зависимости от указанного в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в заявлении о предоставлении земельного участка вида права, на котором заявитель, указанный в пункте 1 настоящей статьи, желает приобрести земельный участок.

Из содержания данного пункта следует, что Минэкономразвития ясно указывает, какой вид права должны указывать чиновники при выполнении процедур по земельным аукционам.

По состоянию на май 2018 года данный законопроект еще не принят.

Я надеюсь, что проект закона дойдет до Госдумы и депутаты его примут.

Тем не менее, сам факт наличия данного законопроекта подтверждает правоту тезиса: Чиновники не могут произвольно менять аренду на собственность или наоборот.

Если бы было иначе, то федеральные чиновники из Минэкономразвития не стали бы заморачиваться с данным законопроектом.

Выводы.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда чиновники начинают «мухоморить» с заменой аренды на собственность, смело запускайте «торпеду» в прокуратуру.

Используйте для обоснования жалобы мои выводы, творчески переработав их под свою ситуацию.

При любом результате рассмотрения вашей жалобы вы остаетесь в выигрыше, потому что:

  • если прокурорская проверка выявит нарушения, то ваши права будут защищены и восстановлены;
  • если прокурорская проверка не даст положительный результат, то сам факт ее проведения заставит чиновников с уважительной опаской относиться к вам при последующей подаче документов на получение земельного участка.

На этом все.

Пошаговая Инструкция

Используйте пошаговые инструкции, потому что они помогут обойти подводные камни при получении земельного участка.

PS. от 25 мая 2018 года.

Могу предположить, что все юридические выкладки загнали вас в унылое состояние.

Могу вас понять.

Я бы и сам хотел, чтобы жизнь в целом и особенно отношения с властью стали честнее и справедливей.

Однако, глядя на новое Правительство РФ и его главу, понимаю, что система кормления, возникшая еще до Ивана IV Грозного, так легко не сдастся.

.




Комментарии 64

  • Дмитрий, добрый день. Очень надеюсь на Вашу помощь. Мной было подано заявление о предоставлении в аренду ЗУ без проведения торгов. В ответ администрацией муниц. р-на было опубликовано извещение для граждан, заинтересованных о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды ЗУ. Меня известили, что: — «в связи с поступлением заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе, в предоставлении ЗУ без торгов Вам отказано. Предлагаем принять участие в торгах». И теперь администрация опубликовала на сайте информацию о торгах но в п.п. «право собственности» указывают НЕ в АРЕНДУ, а в СОБСТВЕННОСТЬ. Я где-то встречала информацию, что это незаконно и администрация не имеет права менять формулировку подобным образом, ведь именно мы явились первоочередными инициаторами в приобретении права на данный участок. Как быть? Законно ли это со стороны администрации? И если можете, подскажите, на какой нормативный документ мы можем опираться в данной ситуации. Заранее благодарю.

    • Здравствуйте, Ирина.

      В статье над комментариями я изложил причины, по которым считаю, что подмена аренды на собственность является незаконной.

      В этой же статье я привел 4 обстоятельства, которыми, по моему мнению, можно обосновывать незаконность такой практики.

      Вы вполне можете их использовать для обоснования своей позиции в суде при обжаловании действий администрации.

      Безусловно, я не могу гарантировать, что судья, который будет рассматривать дело, согласится с доводами, по которым я считаю такую практику незаконной.

      Тем не менее, у тех кто имеет намерение противостоять подобной чиновничьей практике, есть возможность опереться на мои выводы, чтобы защищать свои интересы от подобных манипуляций со стороны слуг народа.

  • Дмитрий здравствуйте. Есть ли судебная практика в тех случаях, когда чиновники меняют аренду на продажу? Как раскрыть данные о заявлениях граждан, которые подали заявления на Ваше заявления о предварительном согласовании.

    • Добрый день, Владимир.

      Судебную практику по данному вопросу не отслеживал.
      Можете попробовать поискать в системе КонсультантПлюс или на сайт sudact.ru

      Администрация едва ли раскроет сам персональные данные лиц, которые подали заявление (если таковые вообще их подавали).

      Вскрыть эту информацию можно путем обжалования отказа в судебном порядке или через прокуратуру.

  • Дмитрий, добрый день! Прошу Вас помочь советом. У меня такая ситуация: имея в собственности участок, мы хотим взять в аренду (с последующим выкупом) пустующий участок, находящийся с нами по соседству (участок образован, имеет кадастровый номер, ВРИ-ИЖС). Знаем, что несколькими годами ранее велось уголовное дело с административным служащим по причине мошеннических действий относительно данного участка, затем администрация выставляла участок на продажу через торги (3 раза за последние 3 года) по рыночной стоимости (причём совсем не дёшево), но торги признавались не состоявшимися. Таким образом, у нас возникает некое опасение, что администрация не настроена «легко расстаться» с этим участком за низкую плату. Сейчас мы подали заявление о предоставлении данного участка в аренду без проведения торгов (согл.п.2пп.15ст.39.6 ЗКРФ). В первый раз нам поступил отказ (обоснование-заявленные цели использования не соответствуют разрешенному использованию ЗУ… мы просили под ЛПХ). Переписали заявление, сейчас получили ответ, что принято решение о публикации извещения. Извещение нашли опубликованным на сайте администрации. Теперь не совсем понимаю порядок наших дальнейших действий:
    1) в извещении написано — «… гражданам, заинтересованным в предоставлении данного ЗУ необходимо в указанный срок подать письменное заявление о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды ЗУ…» мой вопрос — необходимо ли нам дополнительно подавать в администрацию заявление в указанный срок? я начала сомневаться, потому что наше первоначальное заявление не относилось к намерению участвовать в аукционе, и может поэтому нам нужно (согласно опубликованного извещения) сейчас подавать новое заявление?
    2) если больше никто не заявится на данный участок как мы узнаем? администрация обязана нас каким-то образом известить об этом? или нам просто нужно самостоятельно звонить/узнавать или отслеживать на сайте торгов наш участок? если же они нам отправят проект договора, то в течение какого времени нам его ждать? потому как они ответы шлют только почтой России, без уведомлений (а дойдёт ли оно до нас в результате никому не известно), и в п.7ст,39.17 указано что заявитель обязан подписать договор в течение 30дней со дня получения.
    Заранее благодарю за Ваш ответ!

    • Добрый день, Ирина.

      Порядок действий в таких ситуациях детально описан в инструкции.

      Вкратце могу посоветовать следующее:

      1. новое заявление вам подавать не нужно.
      Более того, вам выгодно, чтобы вообще никто не подал заявление о намерении участвовать в аукционе, потому что если не будет заявок, вы сможете получить данный участок без торгов.

      2. если никто не заявится на участок, то администрация обязана с вами заключить договор без аукциона.
      Срок такой: ждете 30 дней с момента публикации, плюс 7 дней на подготовку документов + плюс пробег почты.

      По моим участка чиновники никогда не соблюдали сроки.
      В одной администрации вообще решили не направлять мне документы, объяснив это тем, что они ждали, когда я сам за ними приеду.

      В любом случае, по истечении 30 дней можно начать названивать и/или приходить на прием, но верить только официальным документам.

      Отблагодарить за помощь.

  • Дмитрий здравствуйте. Прошу Вашего совета. Получил отказ дословно: Согласно заключению Департамента архитектуры и градостроительства города С., представленная схема расположения ЗУ на кадастровом плане территории не согласована в связи с отсутствием актуальной градостроительной документации. В соответствие с Генеральным планом города С., утвержденным городским Советом от 13.12.2005 № ……, испрашиваемый ЗУ расположен в зоне малоэтажной жилой застройки; в зоне незастроенных территорий.
    Я так и не понял, что они этим хотят сказать и что делать дальше, подскажите пожалуйста.

    • Здравствуйте, Владимир.

      По всей видимости, чиновники этим письмом хотят сказать, что отказывают в утверждении схемы.

      Остается только непонятным, как приведенная в качестве обоснования отказа мотивировка, согласуется с основаниями отказа в утверждении схемы и предварительном согласовании.

      Если бы мне дали такой отказ, не приведя в качестве обоснования ни одной нормы ЗК РФ, на основании которой мне отказано, то я бы обжаловал отказ в суде, и возможно подал бы параллельно жалобу в прокуратуру.

  • Здравствуй Дмитрий. Хочу поделиться своим опытом. Мне отказали с мотивировкой, » участок не сведен с границами другого участка, но другой участок это граница кадастрового квартала с землями с/х назначения. Я выяснил, что не один участок в селе не сведен с границами кадастрового квартала, то есть меня просто имеют.

    Сейчас я повторно подготовил документы и скорректировал точки координат, также написал к ним пояснительную записку с угрозами, что в случае отказа буду обращаться в Генеральную прокуратуру. Посмотрим побоятся они угрозы или им всё побоку.

    Один мой участок уже был на торгах месяц, потом отказ, потому что, кто то ещё на него заявился, звонил им — сказали 5-6 месяцев будут готовить документы на следующие торги по этому участку. Теперь я должен постоянно смотреть торги, чтоб не пропустить свой участок.

    И ещё один сейчас поставили на торги предварительное согласование, я думаю что тоже кто-то заявится. В департаменте сказали, что всегда кто то заявляется.

    Отдельное спасибо Вам Дмитрий, Вы вселяете надежду получить участок, без Вашей помощи я бы сам не смог начать этим заниматься.

  • Здравствуйте, Дмитрий!
    Написал заявление через портал гос-услуг МО, но там написано «Услуга будет оказана не позднее 19.12.2018»
    Почему так много времени, и законно это?
    Разве не 30 дней на рассмотрение у чиновников есть в распоряжении?

    • Добрый день, Виталий.

      Не уверен, что до конца понимаю какое именно вы подали заявление через портал госуслуг Московской области.

      Если речь идет о заявлении на предварительное согласование предоставления земельного участка, то сроки для этой процедуры такие:
      — 30 дней на рассмотрение,
      — 30 дней публикации извещения.
      Итого, максимальный срок не должен превышать 60 дней.

      Кроме этого, нужно понимать, что предварительное согласование через портал госуслуг в МО регулируется Административным регламентом от 21.12.2017 N 13ВР-1906.

      На мой взгляд, данный регламент содержит ряд грубых нарушений, которые противоречат Конституции РФ и федеральным законам.

      По данному вопросу я подготовил статью и заявление в прокуратуру Московской области о нарушении закона.

      Областной прокурор ожидаемо не усмотрел нарушений, поэтому рассмотрение данного вопроса я переадресовал в Генеральную прокуратуру.

      Посмотрим, что ответит Чайка.
      Особых иллюзий не питаю, но и останавливаться пока не планирую.

      • День добрый, Дмитрий!
        Пришел отказ по участку в московской области, я попал на зону Р-2. Но я о другом:
        В вашем видео (инструкция о получении ЗУ в МО) вы акцентируете внимание на один из барьеров со стороны администрации, что надо получать ответ (не важно, положительный или отказ) обязательно в МФЦ. Хочу отметить что ответ пришел и в электронном формате, и написано что отправили ещё и в МФЦ. Так что можно писать заявления по МО, и не обязательно ездить в случае отказа. Понятное дело что за таким ответом я тоже не поеду).
        Пусть пишут люди, может кому и повезёт), а я буду дальше участки искать.

      • Добрый день, Виталий.

        В видео о подаче документов в Московской области:

        я говорил, что в МФЦ нужно получать только положительный ответ.
        Вы можете в этом убедиться, прослушав запись на временном интервале с 03:06 по 03:10.

        Про отрицательный ответ в видео ничего не говорилось.
        Исходя из этого, не вижу оснований, по которым вы пришли к ошибочному выводу относительно данного вопроса.

  • Здравствуйте Дмитрий.
    Имею земельный участок с домом под ИЖС в деревне в МО. Хочу приобрести соседний участок тоже под ИЖС. Этот соседний участок отсутствует в кадастровом учете, хотя знаю точно, что имел собственника и судя по всему он сейчас вымороченный. В открытых торгах он отсутствует, но его пытаются продать через авито уже несколько лет по какой-то «мутной» схеме наверное администрация поселения.
    Прошу подсказать порядок моих действий для приобретения участка. Могу ли я как-то официально заставить администрацию инициировать межевание и постановку участка на кадастровый учет?

    • Добрый день, Василий.

      Один из способов иницировать межевание — запустить процедуру предварительного согласования предоставления земельного участка.
      Подробно вся процедура изложена в 2-х иструкциях: как получить землю, как составить схему.

      Основная цель тех кто использует предварительное согласование — получить участок без торгов.
      Но если в предварительном согласовании отказывают по причине наличия других желающих, то у администрации появляется обязанность провести межевание участка и поставить его на учет.

      Весь порядок действий изложить едва ли возможно, потому что мало исходных данных.
      В любом случае, на первоначальном этапе нужно сделать:

      • запросы в Росреестр и БТИ на предмет выявления записей о владельцах участка и объектов недвижимости, если они были на участке.
      • прокачать сайт администрации на предмет наличия каких либо постановлений, решений, извещений, уведомлений, объявлений и т.д. в отношении интересующего земельного участка и строений, которые на нем были

      Также целесообразно прояснить ситуацию с «мутной» схемой продажи.
      Вполне возможно, что она окажется не такой мутной, либо позволит найти недостающую информацию для определения правового статуса участка (вымороченный или нет).
      Желаю успеха.

  • Дмитрий, здравствуйте!
    Прошу помочь! Обращаюсь к Вам, т.к. думаю, что Вы точно ответите на мои вопросы.
    Подготовил заявления и схемы сразу на несколько ЗУ в аренду (ИЖС и ЛПХ). Подал в администрацию района. Приняли и сразу сказали, что только через торги. Далее жду, мониторю сайт «торги». Появились «мои» участки — извещения о возможности предоставления и приеме заявок на участие в аукционе. Проходит 30 дней. Звоню в земельный отдел. Спрашиваю, мол чего нового по «моим» ЗУ. Отвечают: появились желающие, поэтому будет аукцион; а прежде будем формировать (межевать) эти участки; а поскольку денег в казне на этот год уже нет, то межевать будем в следующем, и не раньше 2-го квартала (т.е., дольше, чем через полгода!!!).
    Ненавязчиво предложили размежевать мне самому (что бы побыстрее…).
    Вопрос 1: как можно узнать, действительно ли имеются претенденты на эти ЗУ и стоит ли узнавать?
    Вопрос 2: есть ли регламент по срокам в подобных ситуациях?
    Вопрос 3: как поступить в такой ситуации?
    Заранее благодарю Вас, Дмитрий!

    • Здравствуйте, Александр.

      Ответы и рекоменданции на заданные вами вопросы содержаться в пошаговой инструкции, о которой вы наверняка находили информацию на этом сайте.

      Поэтому отдельно расписывать в комментариях полностью весь алгоритм действий в подобных ситуациях нецелесообразно.

      Тем не менее, обозначу некоторые моменты, что бы помочь вам с выбором правильного направления.

      На сегодняшний день, текущее состояние законодательства, дает чиновникам лазейки, позволяющие «спихивать» процедуру предварительного согласования в режим аукциона.

      Очень надеюсь, что у депутатов дойдут руки до принятия законопроекта, о котором я писал в статье: 2 новшества ускорят получение земельного участка.

      Если данный законопроект примут, я подготоволю об этом отдельный материал.
      И вопросы подобные вашим будут возникать реже.

      Вопрос 1.
      Чиновники с высокой долей вероятности сами не раскроют информацию о лицах, которые изъявили желание участвовать в аукционе.
      Тем более, если администрация сама причастна к иницированию подобных заявок.
      Выяснить наличие претендентов можно путем иницирования прокурорской проверки (шаблоны жалоб прилагаются к инструкции).

      Я почти всегда рекомендую, при наличии любых сомнений в честности действий администрации, запускать прокурорскую или судебную проверку.
      Потому что только так можно выяснить законность действий чиновников по отказу в утверждении схемы, в том числе по причине появления претендентов.

      Даже если данные действия не приведут к отмене решения об отказе в предварительном согласовании, сам факт прокурорского реагирования наверняка насторожит «слуг народ» и они, наверняка, на новые ваши обращения будут относится с опаской к возможности «лепить горбатого».
      Иными словами, принцип простой — если показываете зубы, то к вам начинают относится с опаской и уважением.

      Вопрос 2.
      Текущее законодательство сроков не устанавливает.
      Если примут законопроект в той редакции, которая сейчас имеет место быть, то срок на принятие решения об организации аукциона составит 3 месяца, срок на образование участка тоже 3 месяца.

      Иными словами, чиновники должны будут закрыть вопрос в течение максимум 6 месяцев. И отсутствием денег в бюджете уже не прикроются.
      Хотя и сейчас я уверен на 80%, что отсутствие денег это чиновничья отговорка.

      Рекомендации как действовать в ситуациях, когда чиновники затягивают с образованием участка, по которому было отказано в предварительном согласовании, с готовыми образцами документов, даны в инструкции.

      Тонкости, изложеные в инструкции рассписывать не буду, но кратенько скажу: в законодательстве и судебной практике есть такое досточно ёмкое понятие — разумный срок (оно обычно применяется к обязательственным отношениям в гражданском праве).
      Тем не менее, его можно по аналогии права применять и к земельным отношениям.

      Это дает, нам налогоплательщикам, возможность «долбить» чиновников, нажимая на правильныые «педали» до тех пор, пока дискомфорт от нашего давления не превысит их желание ничего не делать, находя удобные, но трудно проверяемые отговорки.

      Вопрос 3.
      Если есть малейшие сомнения в законности действий администрации, не оставляйте это без ответной реакции.
      Безусловно, несовершенство механизма прокурорского надзора и судебной защиты, не гарантируют положительный исход.
      Я знаю о чем говорю, потому что неоднократно получал пространственные отписки из прокуратуры и отрицательные судебные решения.
      Тем не менее, в тех ситуациях, когда чиновников брали за «нежное место» в результате проверок, которые я иницировал, отношение резко менялось.

      Искренне желаю вам успеха.

  • Дмитрий, здравствуйте.
    Меня зовут Юрий и я хотел узнать у вас если это возможно,- можно ли подать заявление о предварительном согласовании земельного участка под павильон для мини-кафе? Если да, то какова вероятность положительного ответа? Спасибо, с уважением Юрий.

  • Дмитрий пожалуйста скажите как совместить карту Яндекс или Гугл с рабочим слоем и подложкой. Заранее спасибо за ответ.

    • Добрый день, Владимир.

      Я никогда не совмещал карту Яндекса и/или Гугла с рабочим слоем и подложкой. Поэтому технологическая процедура (если она в принципе возможна), к сожалению, мне неизвестна.

      Для схемы мне всегда хватало рабочего слоя, содержащего границы участков кадастрового квартала и подложки.
      Необходимости в третьем слое в виде карт от поисковых систем не возникало.

  • Дмитрий пожалуйста ответьте на 2 вопроса.
    1. Есть ли разница между испрашиваемым участком и образуемым?
    2. Отказали в предварительном согласование по причине пересечения с земельными участками которых еще нет на кадастровой карте, но которые формируются. Написали что пересечение 135 м2, Как мне скорректировать схему, еще нет координат формирующихся участков, а у них (чиновников) есть мулька рациональное использование земель, в другом случае мне отказали ни за то что я пересек, а за то что не дотянул 7 см. до существующего участка. Заранее спасибо за ответ.

    • Здравствуйте, Владимир.

      1. Испрашиваемый — это участок, на который поданы документы для получения (или предварительного согласования).
      Испрашиваемый участок может быть как сформированный, так и вновь образуемый.
      Если участок сформирован (образован), то есть он имеет границы, кадастровый номер и поставлен на учет, то для получения данного испрашиваемого участка подаются документы на получение.
      Если участок несформирован (не образован), то данный испрашиваемый участок получается через процедуру предварительного согласования.
      Это общее краткое описание, которое не претендует на полноту.

      2. С подобными отказами мне не приходилось сталкиваться.
      Могу предположить, что если чиновники не лукавят, то возможно кто-то уже подал заявление на предварительное согласование, получил положительный результат и сейчас занимается межеванием и постановкой участка на кадастровый учет. Возможно чиновники сами по своей инициативе заказали у кадастрового инженера межевание этой территории и кадастровые работы начаты, но не завершены.
      А возможно, что просто «тупо» ничего не делают, но при этом не хотят отдавать эту землю.
      В любом случае, «торпеда» в прокуратуру и/или суд в виде обжалования отказа, может помочь прояснить ситуацию.

      Относительно отказа из-за 7 см., на мой взгляд, это просто издевательство, потому что даже кадастровые инженеры не делают межевание с такой степенью точности.
      К тому же, при проведении кадастровых работ допускается изменение площади испрашиваемого земельного участка, отображенного на схеме, на величину не более 10% от начальной площади.
      Иными словами, если у вас на схеме получилось 10 соток, администрация утвердила схему, то при проведении межевания кадастровый инженер может изменить окончательную площадь до 9 или 11 соток.
      Полагаю такое допущение установлено как раз для случаев исключения узких промежутков между соседними участками.
      Информация о 10% содержится в Приказе Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762.

      Если 7 см явились единственным основанием для отказа, то высока вероятность достичь положительного результата при обжаловании.

      Доброго дня, и успехов.

  • Дмитрий, читаю-изучаю земельный кодекс, но к сожалению изменения открываются только в коммерческой версии.
    Вам известны изменения? Поделитесь пожалуйста, если это не про «дачное хозяйство».

    «КонсультантПлюс: примечание.
    С 1 января 2019 года Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ в подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 вносятся изменения.
    См. текст в будущей редакции.»

    • Добрый день.

      Странно. У меня в некоммерческой версии ссылка на изменения открывается без проблем.

      С 01 января 2019 года подпункт 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ будет действовать в следующей редакции:

      10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;.

  • Дмитрий МСК нужно определенный для Территории Севастополя или они возьмут 09-95, хотя я у них видел 63, как Вы думаете не отфутболят.

    • Добрый день.

      Как правило, система координат (МСК) выбирается из предлагаемых программой АРГО.
      Какую конкретно нужно выбирать в вашем случае сказать не могу, потому что по Крыму схемы никогда не делал.

      Одно могу сказать наверняка: чиновники сами ничего, что пошло бы вам на пользу, в вашей схеме менять не станут.

  • Дмитрий , что будет после 01.01.2019г. эта схема умрёт?

    • Нет, не умрет.
      Нас может покинуть «дачное хозяйство», но ИЖС, ЛПХ, садоводство и КФХ по ст. 39.18 ЗК РФ остается в силе (по крайней мере пока, что дальше будет твориться на территории моей Родины, предсказать не могу).

  • Дмитрий всегда когда пишешь заявление на аренду вставляешь этот пункт «на основании пп.10 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса», а не иной пункт закона??

    • Нет.
      пп.10 п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса — для получения в собственность.

      Для аренды используйте пп 15 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

  • Дмитрий не получается скопировать схему из агро в ворд, вроде просматрел все Ваши видио материалы,

    • Добрый день.

      В видео № 4 с 1-ой по 2-ую минуту показано, как делать файл (картинку) со схемой.
      Потом копируете файл (картинку) стандартными средствами Word и вставляете в Схему.

  • Дмитрий значит не надо будет покупать дополнительных программ типа агро 7, чтобы получить землю?

  • Дмитрий скажите, а АГРО 7, продадут физическому лицу, или только ИП, когда они просят заполнить заявку, там нужно указать только ИП ?

    • Добрый день, Владимир.

      Я никогда не покупал программу Арго 7.

      Для моих целей хватает функционала ознакомительной версии, поэтому определено ответить на ваш вопрос не могу.
      Проще напрямую задать вопрос в тех. поддержку разработчика.

      Полагаю, что они вряд ли стали бы устанавливать особые требования к статусу покупателей, потому как данный шаг снижает продажи. Хотя у нас в стране всякие бредовые чудеса могут случаться.

  • Спасибо за оперативный ответ.
    Очень сильно сомневаюсь что на данный участок чиновники что то планируют.
    Правильно или я понял ЗК и Вас? Меняю в заявлении ИЖС на дачное строительство , корректно оформляю схему и захожу снова.
    Если схему согласовывают, дальнейшие действия по заключению договора аренды и выкупу из оной схожи или одинаковы с шагами описанных в инструкции ?

  • Добрый день Дмитрий. Пришел отказ по предварительному согласованию схемы , по 2 причинам
    1.не корректное оформление схемы
    2.по градостроительному плану предпологаемый участок находится на земле «зона дачного строительства » , а в заявлении я просил под ИЖС.
    С первым пунктом все понятно , а вот с вторым нет. Есть у Вас опыт работы с «зоной дачного строительства » ? достаточно ли будет переписать в заявлении ИЖС на дачное строительство?

    • Здравствуйте Юрий Алексеевич.

      Под дачное строительство участки никогда не получал, только под ИЖС.
      На текущий момент особенности предоставления участков под ИЖС и дачное хозяйство одинаковы (см. статья 39.18 ЗК РФ).

      Однако, с 01 января 2019 года вступят в силу изменения в Земельный кодекс, согласно которым словосочетание «дачное хозяйство» исчезнет из многих (если не из всех) статей кодекса. Данную тему еще глубоко не прокачивал, поэтому подробнее объяснить не смогу.

      В вашей ситуации нужно понимать: есть проект планировки территории, на которой вы формировали участок, или нет.

      Если есть, то смысла туда идти со схемой нет, будет отказ. Для схемы нужно искать территории, где чиновники не залезли с проектами планировки территории.

  • Дмитрий скажите в Крыму и Севастополе работает Ваша программа, техническая часть.

    • Добрый день, Владимир.
      Если ваш вопрос касается программы по подготовке схемы расположения земельного участка (АРГО 7), то
      1. нужно понимать, что программа не моя, я не могу присваивать себе авторство.
      Я использую сам и помогаю другим использовать ознакомительную (бесплатную) версию программы для составления схемы расположения земельного участка.
      2. попробовал подгрузить один из кадастровых кварталов Крыма, в частности, Бахчисарайский район, кадастровый квартал 90:01:010301, программа без проблем отображает квартал.
      Бахчисарайский район, кадастровый квартал 90:01:010301
      Из этого могу сделать вывод, что техническая часть программы работает с кадастровыми кварталами Крымского кадастрового округа, значит есть основания полагать, что схему через программу сделать можно.

  • Такой вопрос. Вот допустим получил я от администрации Постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Следующий шаг — я должен обратиться к кадастровому инженеру для оформления кадастрового паспорта, межевого плана и постановки новообразованного земельного участка на кадастровый учет. Вы писали ,что это Постановление действительно 2 года и земля зарезервирована за МНОЙ . То есть я теперь не спеша ставлю участок на кадастровый учет в течении 2 лет ? или я ошибаюсь и есть другой срок ?

    • Постановление действительно 2 года, то есть в течение этого времени у лица есть возможность провести все кадастровые работы, поставить участок на учет и оформить на том праве, которое указано в постановлении.
      Юридически участок не считается зарезервированым, потому самого участка еще не существует.

      По поводу — не спеша.
      По одному участку, по которому я получил постановление о предварительном согласовании осенью 2016 года, через 1 год с небольшим я обнаружил, что на ПКК какой-то кадастровый инженер лихо изобразил границы другого участка, который заведомо пересекается с границами участка, на который я получил согласование.

      Если бы я еще имел заинтересованность в оформлении той земли, то мне пришлось бы начинать судебно-прокурорскую процедуру в целях отстаивания своих прав на 2-летний срок по постановлению о предварительном согласовании.

      Вывод: если вы по настоящему заинтересованы в участке, не нужно тянуть, потому что «лихих» кадастровых инженеров много бродит по родной земле.

  • Здравствуйте Дмитрий. Подскажите пожалуйста- мой отец с огромными препятствиями от администрации, в течении полутора лет, получил сертификат на приобретение жилья(квартиры) для ветеранов ВОВ в 2010 году(он был без жилья). В этом году 2018 он обратился с заявлением о предоставлении земельного участка, как инвалид первой группы, но ему отказывает имущественный отдел администрации, ссылаясь на то, что когда-то ему была оказана помощь в приобретении квартиры. Возможно ли по законодательства в данном случае получить земельный участок отцу?

    • Добрый день.

      Я не прорабатывал вопросы получения земли инвалидами и участникам ВОВ, поэтому прямого ответа давать не берусь.

      Важно, чтобы имущественный отдел администрации, который отказывает, изложил свой ответ официально, на бланке администрации с подписью уполномоченного лица.

      Данный отказ можно попробовать прокачать через бесплатный юр. сервис, и при наличии признаков незаконности или необоснованности отказа, следует пойти по пути прокурорского и/или судебного обжалования.

      Наша правоохранительная и судебная система пока низкоэффективна, но другого пути все равно нет.

  • Доброго дня вам!
    Сходил, попытался подать заявление и схему участка на аренду в то сельское поселение к которому относится нужный мне участок.

    Сказали в отделе землепользования, что нужно подавать не нам, а непосредственно в администрацию муниципального района. Видимо понесу туда.
    Вопрос: Если бы даже я подал документы в сельском поселении, то мое заявление все-равно будет рассматривать районный центр? Где то у вас читал, что рассматривает мои бумаги, не районный центр, а сельское поселение…А то я сразу хотел на 2 участка подать в 2 соседних поселениях что бы хоть что то выгорело. Но если это будет рассматривать районный центр, то ему сразу на стол 2 моих заявления положат?

    Также сказали, что согласно приказу 762 от 27 ноября 2014 года мои документы не подходят. Но почитав приказ ничего особенного не нашел.
    Вопрос: меня скорее всего вводят в заблуждение?

    Также сказали, что данная земля уже занята (хотя на кадастровой карте нет ничего и там полесок).
    Вопрос: о принадлежности земли кому то можно узнать только у градостроителей по запросу?

    Благодарю!

    • Добрый день Александр.

      1. По законодательству, вопросы предварительного согласования передали на самый низ муниципальной структуры. Однако у муниципалов есть право на основе договоров или других юридических механизмов делегировать эти полномочия.
      Мелкие муниципальные образования, которые не имеют ресурсов для содержания работоспособных земельных отделов могут так поступать, передавая эту функцию в вышестоящее муниципальное образование (вернее сказать вышестоящая (районная) администрация, как правило, сама иницирует оформление передачи таких полномочий).

      Если муниципальные образования, в которых вы хотите получить участки передали свои функции в район, то получается, что ваши заявления будут рассматриваться в одном месте.

      2. Относительно несоответствия приказу.
      В таких вопросах значение имеет не мнение, а обоснование.
      Если чиновник устно заявляет, что документ чему-то не соответствует, но при этом не обосновывает свое утверждение, то юридически его слова имеют значение не больше, чем общеизвестные надписи на заборах.

      3. По общему правилу, факт принадлежности земли узнается в Росреестре.
      Однако, поскольку еще не все землевладельцы, которые получали участки в лохматые годы, провели межевание и зарегистрировали свои права, то могут вылезать в архивах администрации документы о принадлежности земли кому-либо.

      Когда такое случается, целесообразно прогонять отказ через прокуратуру и суд, потому что за «пыльными» документами столетней давности суд не всегда признает права на землю. А чиновникам главное чем-то прикрыться, хоть документами подписаными императором Николаем II.

      Направлять запрос градостроителям? Можете попробовать. Но я так не делаю.
      Зачем тратить время на ожидание ответа? Целесообразнее подать заявление о предварительном согласовании и получить ответ, который можно обжаловать, чем ждать 30 дней ответ на запрос, который обжалованию не подлежит, и доверять которому по этой причине, мало оснований.

  • Добрый день!
    Где мне найти заявление на предоставление участка в аренду? У вас в архиве только заявление на предоставление участка в собственность. Или можете сказать на какую статью закона ссылаться в заявлении по аренде участка? Заранее спасибо.

    • Добрый день Александр.

      Для аренды я указываю основание: пп. 15 п. 2 статьи 39.6 и статья 39.18 Земельного Кодекса РФ.
      В тексте шаблона «собственность» меняем на «аренда».

  • Дмитрий, здравствуйте подскажите как оформить земельный участок в аренду под садоводство, бесплатно администрация муниципального района отказывает так как границы СНТ не утверждены, заранее спасибо

    • Добрый день.

      Получить земельный участок в аренду (без льгот) можно двумя путями:
      без торгов, через предварительное согласование,
      — на аукционе.

      Все основания получения земельных участков можете посмотреть на интерактивной интеллект-карте.

  • Дмитрий здравствуйте, с получением земли под ижс всё ясно, а как получить под строительство магазина или нестационарного торгового объекта?

    • Добрый день.

      Под коммерческие цели можно:
      1. искать готовые участки, выставленные на аукцион,
      2. или обеспечивать проведение аукциона по заявлению заинтересованного лица (в пошаговой инструкции есть раздел по данному способу получения земли).

      • Спасибо, тоесть самому схему составить нет возможности под коммерцию? Инструкцию ещё не дочитал.

      • Предварительное согласование (получение участка без торгов через Схему) применяется для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, КФХ, дачное хозяйство (до 01.01.2019 года) и садоводство.

  • Вопросы задавайте в комментариях, по возможности помогу.

    • Здрасьте. Почему «покупка пустого участка земли (то есть приобретение в собственность) под ИЖС, чаще всего обходиться дороже, чем аренда этого же участка и последующий выкуп земли под уже построенным домом.»? Пасибо

    • Добрый день! У меня такая ситуация: составила схему на предварительное согласование земельного участка в аренду, все по Вашему примеру, отправила в администрацию, через 10 дней прислали ответ-отказ на основании ст.11.9, п.6, ст.11.10 п.16,пп.1,3(проверила по ЗК РФ, по-моему мнению правильно, ), кратко сам текст в ответе постановлении:-прилагаемая схема зем. участка по виду, содерж-ю не соответствует действующ. законодательству,-зем.участок, в границах которого расположен испрашиваемый зем. участок,находится в частн. собств-ти.Составляла схему в арго,единственное, что брала две точки соседнего участка,две новые, участок крайний прямоугольный,так у всех они вплотную поставлены.Посоветуйте,пожалуйста, как дальше поступить,возможно и у меня где-то ошибка. Огромное спасибо за Ваш труд!

      • Добрый день.

        Полная инструкция по составлению схемы земельного участка опубликована в закрытом разделе сайте.
        В случае отказа нужно оценивать мотивировку на предмет законность, и исходя из этой оценки принимать решение: обжаловать отказ или нет.

    • Как с Вами можно связаться для консультаций по конкретным вопросам?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *