Меню

Упрощенная регистрация дома имеет 2 подвоха: 404-ФЗ от 08.12.2020

регистрация домаЧто такое регистрация дома в упрощенном порядке?

Это кадастровый учет и регистрация права собственности на дом с минимальным пакетом документов.

Упрощенная регистрация дома облегчает оформление жилых и садовых домов.

Однако, в ней есть и подводные камни.

Изучим детально регистрацию дома.

Понимание нюансов помогает делать осознанный выбор и избегать болезненных разочарований.

Итак, приступим.

Регистрация дома возможна 2 путями: по упрощенному порядку или по уведомительному.

В конце сделаем выводы, какой порядок – упрощенный или уведомительный – лучше выбрать.

Определимся с терминами.

Что понимаем под термином регистрация?

Как упоминал выше, под регистрацией понимаем 2 процедуры:

  • государственный кадастровый учет объекта недвижимости,
  • регистрация права собственности на объект.

Все вновь построенные объекты проходят эти две процедуры.

Регистрация дома осуществляется органами Росреестра.

Что понимается под термином дом?

Дом – это объект капитального строительства (здание), который бывает 2-х видов:

  • объект индивидуального жилищного строительства — ИЖС,
  • садовый дом.

На иные виды домов (многоквартирные, блокированной застройки и др.) упрощенный и уведомительный порядок не распространяются.

ИЖС и садовый дом должны отвечать 5 признакам:

  • отдельно стоящее здание,
  • количество надземных этажей не более 3-х,
  • высота не более 20 метров,
  • дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием,
  • здание нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом,

если дом соответствует 5-ти признакам, то регистрация дома возможна в упрощенном или уведомительном порядке.

Забегая вперед, отмечу следующее.

Пять признаков это не единственные критерии для применения упрощенного или уведомительного порядка.

Существуют еще требования к земельным участкам.

Но требования к участкам рассмотрим ниже.

Сейчас немного предыстории.

Упрощенный порядок регистрации применяется уже достаточно давно.

Пресловутая дачная амнистия и есть упрощенный порядок регистрации домов.

Однако, дачная амнистия распространялась только на дачные и садовые дома.

На объекты ИЖС дачная амнистия не распространялась до последнего времени.

Закон № 404-ФЗ распространил упрощенный порядок регистрации домов на ИЖС.

Данный акт принят 08 декабря 2020 года.

В законную силу 404-ФЗ вступил 19 декабря 2020 года.

Какие новшества добавили в упрощенный порядок регистрации домов?

Регистрация дома по новому упрощенному порядку действует с 19 декабря 2020 года по 404-ФЗ.

По новым упрощенным правилам регистрация дома требует всего 2 документа:

  • технический план на дом,
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом, если права на участок зарегистрированы в ЕГРН, то 2-ой документ не нужен.

Иными словами,

при наличии сведений в ЕГРН, регистрация дома может быть проведена только на основании технического плана.

Напомню, что упрощенная регистрация дома возможна, если дом соответствует вышеуказанным 5-ти признакам.

Помимо критериев к дому, должны соблюдаться условия, предъявляемые к земельному участку.

В частности, упрощенная регистрация применима, если дом располагается на участке:

  • для ведения гражданами садоводства,
  • индивидуального жилищного строительства,
  • для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Таким образом,

упрощенная регистрация дома возможна, если участок имеет один из 3-х видов разрешенного использования.

Вышеизложенные критерии определяют общие условия для применения упрощенного порядка регистрации.

Помимо указанных критериев есть важные нюансы.

О них следует упомянуть, потому что они имеют существенное значение.

Нюансы упрощенного порядка.

Регистрация дома в упрощенном порядке действует до 01 марта 2026 года.

Закон 404-ФЗ от 08 декабря 2020 года установил, что упрощенный порядок применяется до указанной даты.

Иными словами, регистрация дома в упрощенном порядке носит временный характер.

Однако, установление предельного срока не гарантирует, что после упрощенный порядок не продолжит свое действие.

Прецедентов продления хватает.

Например, несколько раз продлевалась дачная амнистия и приватизация жилья.

Тем не менее, на текущий момент установлен крайний срок действия упрощенного порядка.

Данный нюанс следует учитывать.

Второй нюанс касается времени постройки дома.

Для упрощенного порядка регистрации не важно, когда построен дом.

Законодатели, устанавливая какие-либо льготы или упрощая процедуры, нередко добавляют ограничивающие условия.

В случае с 404-ФЗ ситуация выглядит иначе.

По крайней мере, никаких ограничений по времени возведения дома упрощенный порядок не содержит.

Росреестр в своих разъяснениях заостряет внимание на данном обстоятельстве.

В частности, ведомство указывает, что для упрощенного порядка неважно, когда был построен дом.

Другими словами, на текущий момент, дома любого года постройки, имеют шанс быть зарегистрированными в упрощенном порядке.

Напомню, что дом и участок должны соответствовать критериям, которые описаны выше.

Как оформить дом в упрощенном порядке?

Алгоритм действий следующий.

Закажите подготовку технического плана на дом.

Услуги по изготовлению планов оказывают кадастровые инженеры.

Совет.

Не «бросайтесь в объятия» первого попавшегося инженера.

Как и в любой сфере, среди кадастровых инженеров есть профи, и есть рукож.пы.

Проверяйте исполнителя на сайте через реестр кадастровых инженеров:

Росреестр кадастровые инженеры

Особенно обращайте внимание на количество отказов в регистрации, полученные инженером за последние 2 года.

Если права на земельный участок зарегистрированы в ЕГРН, то правоустанавливающие документы на участок не понадобятся.

Проверить наличие регистрации прав на участок можно онлайн.

Для этого получите выписку из ЕГРН.

На этом, комплект документов готов.

Подавайте их Росреестр самостоятельно или через кадастрового инженера.

На этом с упрощенным порядком заканчиваем и переходим ко второму.

Уведомительный порядок регистрации дома.

Данный порядок регистрации домов действует с 04 августа 2018 года.

Суть его сводится к отмене разрешения на строительство ИЖС и садовых домов.

С 04 августа 2018 года дома, соответствующие 5 критериям, можно строить без получения разрешения на строительство.

Вместо получения разрешения на строительства, владелец участка подает уведомление о начале строительства дома.

Уведомление, как правило, подается в местную администрацию.

У чиновников есть 7 дней, чтобы:

  • согласовать строительство дома,
  • либо отказать, если имеются препятствия в возведении дома на участке.

Если администрация не дала официальный ответ, то по закону считается, что строительство согласовано.

Обратите внимание.

В согласовании строительства могут отказать.

Отказ в согласовании строительства, на мой взгляд, является важным защитным механизмом от «слива денег в унитаз».

Но к этому вопросу мы вернемся ниже. Когда будем сравнивать плюсы и минусы упрощенного и уведомительного порядка регистрации.

После завершения строительства, хозяин участка подает уведомление об окончании строительства.

При этом уведомление об окончании также подается в местную администрацию.

После этого, администрация передает в Росреестр сведения о доме.

Для справки.

Уведомление о начале и окончании строительства можно сформировать онлайн.

Либо заполнить самостоятельно вручную.

Хозяину участка даже не нужно обращаться в Росреестр.

Всю информацию предоставляет администрация.

На основании этих уведомлений  и технического плана Росреестр:

  • проводит кадастровый учет дома,
  • регистрирует право собственности.

С момента внесения записи в ЕГРН процедура уведомительного порядка регистрации завершается.

Мы рассмотрели оба порядка регистрации домов.

Теперь давайте сравним их, чтобы определить плюсы и минусы каждого.

Сравнение упрощенного и уведомительного порядка регистрации дома.

Сходу понятно, что упрощенный порядок требует меньших усилий.

Выбирая упрощенный порядок регистрации, владельцу участка не нужно подавать уведомления о начале и окончании строительства.

При выборе упрощенного порядка регистрации нужно только заказать изготовление технического плана.

Проще говоря, при упрощенном порядке, согласование строительства становится не обязательным.

Таким образом,

Плюс упрощенного порядка в том, что можно не подавать уведомление о начале строительства.

В этом, собственно говоря, и состоит главный плюс упрощенного порядка.

Однако, парадокс в том, что данный плюс, в некоторых случаях, может обернуться «убийственным» минусом.

Но об этом расскажу далее.

Переходим ко 2-му плюсу.

Упрощенный порядок допускает строительство на садовом участке без утвержденных градостроительных регламентов.

Звучит сурово и запутано, но разобраться можно.

Начнем с того, что существует общее правило.

Суть этого правила состоит в следующем.

Строить на садовом участке дом допускается только в одном случае.

Если участок включен территориальную зону, для которой утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.

(часть 2 статьи 23 закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и …»).

Градостроительный регламент – это документ, который обычно является частью Правил землепользования и застройки.

В градостроительном регламенте указывают, что можно строить, и с какими предельными параметрами.

Полное определение градостроительного регламента смотрите по ссылке.

Возвращаемся к общему правилу.

Если садовый участок находится в территориальной зоне, для которой не утверждены градостроительные регламенты, то строить дом нельзя.

Обратите внимание.

Данное общее правило касается только садовых участков.

На участки для ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта, это правило не распространяется.

Второй плюс упрощенного порядка состоит в том, что

Регистрация дома на садовом участке допустима при отсутствии утвержденных градостроительных регламентов.

Иными словами, упрощенный порядок делает исключение из общего правила.

Если дом построен на садовом участке, для которого не утверждены градостроительные регламенты, то зарегистрировать права на дом можно в упрощенном порядке.

Теперь перейдем к минусам.

В отличие от плюсов, минусы не столь очевидны. Но последствия от них намного серьезней.

Минус упрощенного порядка состоит в повышенном риске получить отказ в регистрации права собственности на дом.

Как мы выяснили, упрощенный порядок не требует согласовывать строительство.

Достаточно построить дом и оформить технический план.

Упрощенный порядок допускает регистрацию дома на основе только технического плана.

Однако, нужно понимать следующее:

упрощенный порядок регистрации дома не отменяет проведение Росреестром правовой экспертизы.

Иными словами, до внесения регистрационной записи Росреестр проверяет наличие оснований для приостановления и/или отказа в регистрации.

Проще говоря,

упрощенный порядок допускает, но не гарантирует регистрацию дома на основании технического плана.

После принятия закона 404-ФЗ, устанавливающего с 19 декабря 2020 года новые правила, Росреестр заметно возбудился.

Ведомство начало выстреливать официальные разъяснения.

Иногда даже по несколько за один день.

Суть этих разъяснений касается позиции Росреестра в случае выявления нарушений.

Одним из нарушений является строительство дома на участке, который находится в зоне с особыми условиями использования.

Существует более 20 видов зон с особыми условиями использования.

Полный список всех видов зон с особыми условиями использования смотрите в статье 105 ЗК РФ.

Зона с особыми условиями использования, сокращено — ЗОИТ.

Некоторые зоны ограничивают или в полностью запрещают строительство домов.

Жуткий подвох состоит в том, что отсутствие в ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями использования не гарантирует, что ее нет.

Зона может быть установлена, но при этом найти сведения о ней бывает проблематично.

Если Росреестр установит наличие ЗОИТ, то регистрация будет приостановлена.

После истечения срока приостановления в регистрации откажут.

Таким образом, упрощенный порядок освобождает владельца участка от согласования строительства.

Но при этом, все риски, в том числе, связанные со строительством на ЗОИТ, ложатся на хозяина участка.

Проще говоря, можно построить дом, в надежде в упрощенном порядке зарегистрировать права, а потом получить отказ.

В итоге, деньги, потраченные на строительство, слиты «в канализацию».

Переходим ко второму минусу.

Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.

К предельным параметрам строительства относят:

  • отступы от границ земельного участка,
  • предельная площадь застройки,
  • и другие.

Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.

По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.

Иными словами.

Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.

Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.

Суть проблемы может заключаться в следующем.

Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:

  • жизни или здоровья человека,
  • окружающей среды,
  • объектов культурного наследия,

то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).

Проще говоря,

при допущенных нарушениях права на дом зарегистрируют, но могут наложить запрет на использование.

Конечно, вероятность, что нарушение отступа на 1 метр, может повлечь угрозу жизни и здоровью, достаточно низка.

Тем не менее, стоит задуматься.

Где гарантия, что кто-нибудь не попытается натянуть «сову на глобус».

Особенно, если этот кто-то обладает административным ресурсом и ему понравился ваш участок.

На этом с плюсами и минусами прощаемся.

Переходим  к выводам.

Когда лучше использовать упрощенный порядок регистрации дома?

Выбирать упрощенный порядок регистрации оправдано, когда дом построен давно.

На мой взгляд, именно на это он и нацелен.

За многие годы в стране накопился существенный объем построенных домов.

При этом дома возводились без предварительного получения разрешений и согласований.

Если у вас именно такая ситуация и:

  • дом соответствует 5 критериям,
  • участок имеет соответствующий вид использования,

то упрощенка вам подойдет.

Второй случай, когда оправдано использование упрощенного порядка, касается некоторых садовых участков.

Например.

Строительство дома на садовом участке, для которого не утвержден градостроительный регламент.

Допустим, садовый участок находится в зоне, для которой не утвержден градостроительный регламент.

Строить дом, по общему правилу, нельзя.

Если подать уведомление о начале строительства, то высока вероятность отказа.

При этом, регистрация дома, построенного на таком садовом участке, допускается.

Звучит немного странно, но так написано в законе.

Рассмотрим случаи, когда не стоит рассчитывать на упрощенный порядок, а лучше использовать уведомительный.

Регистрация дома в уведомительном порядке оправдана в 3-х случаях.

Первый случай.

Дом еще не построен.

Если строительство не начато или находится на начальном этапе, то целесообразно выбрать уведомительный порядок.

Для этого, сформируйте уведомление о начале строительства.

Подайте его в местную администрацию.

Если по каким-то причинам строительство на участке запрещено или ограничено, то вы избежите пустых трат на стройку.

Кроме этого,

в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.

Что означает негативное изменение условий и правил?

Рассмотрим это подробнее.

Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.

Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.

Иными словами, чиновники согласовали стройку.

Юридически это означает следующее.

В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.

Например:

  • администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
  • участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
  • изменены в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.

На подобные изменения вам «по барабану».

Если согласовали уведомление о начале строительства, то фактически

зафиксировали параметры и условия строительства, по которым будет проведена регистрация дома.

С упрощенным порядком регистрации такой фокус не пройдет.

Если не подавали уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то могут быть сюрпризы.

Например, за время стройки чиновники внесли изменения в ПЗЗ.

Либо установили новую зону с особыми условиями использования, в которую попал участок.

В этом случае, Росреестр будет проводить правовую экспертизу документов с учетом изменившихся правил.

Это чревато отказом, поскольку не было согласования, фиксирующего для хозяина участка, параметры и условия строительства.

Безусловно, можно понадеяться на авось и проскочить.

Но пока работает «бешенный принтер», рисковать силами и средствами, вкладываемыми в стройку, весьма опрометчиво.

Второй случай.

Хотите получить отклонение от предельных параметров строительства.

На некоторых участках, в силу формы или рельефа, невозможно построить дом без нарушения предельных параметров.

Либо для удобства или по другим причинам хотите выйти за предельные параметры разрешенного строительства.

В этом случае, можно попытаться получить разрешение на отклонение от предельных параметров.

Решение на отклонение от предельных параметров дает администрация.

Если вы получили положительное решение, то можете его использовать при согласовании строительства.

В частности,

В уведомлении о начале строительства есть раздел, в котором указывают реквизиты решения.

уведомительный порядок регистрации дома

Укажите в уведомлении о начале строительства реквизиты решения об отклонении от предельных параметров.

В этом случае, можно на законных основаниях отклониться от предельных параметров строительства.

Третий случай.

Повышение ликвидности земельного участка.

Это мало очевидный, но существенный нюанс.

В случае перехода прав на земельный участок, согласование строительства сохраняет силу.

Что это означает?

Собственник участка решил использовать уведомительный порядок.

Для этого он подал уведомление о начале строительства и получил согласование.

Допустим, собственник решил продать земельный участок с недостроенным домом.

Либо переоформить землю на детей, родителей и т.д.

В случае продажи участка, для нового собственника сохраняет действие ранее согласованное строительство.

Иными словами.

Новый хозяин участка может завершить строительство и оформить дом по уведомлению, которое подавал предыдущий владелец.

Таким образом,

гарантированная регистрация дома по сохраняющему силу согласованию строительства

повышает привлекательность участка для покупателей.

Преемственность согласованного строительства для нового владельца делает участок более ликвидным.

Если предыдущий хозяин земли не подавал уведомление о начале строительства, надеясь на упрощенный порядок, то юридические риски для нового собственника будут выше.

Данный нюанс не добавляет привлекательности земельному участку и строящемуся дому.

На этом все.

Если было полезно, поделитесь в соц. сетях.

Желаю достойной жизни и легкого оформления прав на дом.

 

BuyBitcoinFiveMinute

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *